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馬年新春伊始,儘管開發商對未來樓盤銷售表現出了極大的信心,但也同時在考慮着如何讓購房人接受高單價。就拿目前在售的一些高價盤來說,送飄窗已經不值一提,大面積的露臺、花園,更有甚者地下竟然挖出了層高7.85米的空間,並以贈送面積的名義呈現在購房人面前。據瞭解,有些開發商贈送的面積甚至能超過其銷售面積。
對此,有開發商表示,爲了能使高房價被購房人認可,開發商也只能絞盡腦汁給房子以更多的附加值,以此消除購房人對價格的抗性。不過業內人士提醒,對於地下面積的贈送,不僅可能存在產權問題,如果開發商責任心不強,防水防潮做不到位,恐怕贈送的地下室真的將成爲一個“坑”,伴隨業主的生活煩惱不斷。
“送露臺、送花園,地下還能做兩層”
買房送面積在北京早已不是什麼新鮮事,但現在一些別墅盤、類別墅盤早已不侷限於送飄窗、露臺和花園,而是紛紛朝着地下發展,戶戶贈送地下層。甚至有的樓盤贈送的地下空間比在售產品的產權面積都要大。
以亦莊某類別墅項目爲例,該項目在售的聯排產品,可以實現戶戶都有地下層的贈送,地下層面積也在50平方米至100多平方米不等,層高達到3.1米。
無獨有偶,西南五環某項目後期主推別墅產品,除了一些市內新風系統作爲賣點外,每戶都有大面積的露臺和地下層的贈送,也自然成爲了該項目的重要賣點。當購房人對項目單價較高表現出抗性時,銷售人員往往會給購房人算一筆賬,“雖然每平方米價格差不多50000元,但如果算上這些贈送面積,再加上我們10000元/平方米的裝修標準,實際上單價並不離譜,比周邊房價高不出多少。”
據瞭解,去年底便開始蓄客的房山某項目在贈送面積上更是大手筆。“根據不同的戶型,贈送面積不等,且每戶都有贈送的露臺和私家花園,尤其是地下層,雖然贈送面積有大有小,但是地下層的層高做到了7.85米,將來業主完全可以隔成兩層使用。現在所在的售樓處層高也就不到8米,並隔成了兩層,購房人可以感受一下,這樣的層高隔成兩層,完全不會有壓抑感。部分戶型贈送的面積,甚至要比我們在售的產權面積還要大。”
對此,業內人士表示,“儘管開發商口口聲聲表示這樣的地下空間爲贈送,但實際上地下層也有產權,只是屬性爲倉儲空間,產權年限爲50年,比地上空間少20年。購房人最終會得到兩份合同,一份是地上住宅合同,一份是地下倉儲空間的合同。”業內人士說。
以贈送面積攤薄單價
據瞭解,地下空間如果層高超過2.2米,開發商銷售時就必須算面積,而開發商之所以熱衷於將這部分倉儲產權的使用面積說成是贈送,主要是爲了讓購房人聽起來心裏舒服。
以房山某項目爲例,該項目首期將助推疊拼產品,總價約480萬至600萬每套,面積僅有153-155平方米。照此算下來,每平方米單價突破3.1萬元,而房山目前在售的精裝修商品房的單價也不過25000-26000元/平方米左右,毛坯房徘徊在22000元/平方米左右,即使是現房也不過27000-28000元/平方米。可見該項目在價格方面明顯高出周邊房價。
可正如該項目銷售所言,“部分戶型贈送面積超過了150平方米,相當於買150平方米得300平方米,合下來單價甚至不到20000元/平方米。不僅使用空間大,價格優勢也體現得非常明顯。”
某開發商表示,“按照贈送來賣,那麼贈送的面積越多,覈算下來單價就越便宜,這主要是出於降低購房人對單價的抗性。”
與此同時,該開發商人士預測,未來在樓市中,以各種贈送之名銷售的樓盤將會非常普遍。該人士分析,首先是土地價格向樓市的傳導作用將逐步顯現,不少地塊在刨除了配建因素後,樓面價都創下新高,未來商品房單價勢必繼續攀升。爲了讓購房人對這高單價能有認同感,開發商就必須給房子以更多的附加值,例如,開發商宣傳中不斷提高的精裝修標準,就是爲了讓購房人認同房子的高單價,覺得物有所值。但伴隨人們對精裝修報價水分的認清和精裝分離帶來的高首付,購房人對開發商贈送精裝修的認同感逐漸降低。因此,開發商需要不斷尋找新方法來吸引購房人。贈送面積就是降低購房人對高單價的抗性的一種有效方法。可以預計高價地日後入市時,贈送面積可能更加普遍,尤其是在低密度產品上。
地下防潮防漏考驗開發商良心
儘管贈送面積一直以來都受到涉嫌違規的質疑,但對於購房人而言,能夠得到更多的使用面積纔是王道。甚至有業內人士認爲,“能幫購房人偷出來更多的面積,是開發商設計規劃能力的體現。”
也有開發商人士表示,開發商對地下空間的打造,是開發商規劃設計,以及對工程把控能力的體現。“尤其是在別墅、類別墅產品上,地下空間的合理利用,甚至成爲開發商追求產品差異化和規劃設計突破的重要途徑。”
不過,應該提醒購房人,層高超過2.2米的地下空間,產權屬性只能是倉儲等用途,年限要比地上部分的住宅短20年。
更爲重要的是,購房人所擁有的地下空間究竟給生活帶來便利還是麻煩,完全取決於開發商的責任心與施工能力。
某開發商坦言,“地下層往往返潮,甚至一些地下水較淺的區域形成滲漏,這一直都是地下空間利用率有限的主要制約。克服這一制約關鍵看開發商在防潮、防漏施工工藝方面的投入。如果開發商較爲認真,採用雙隔水層,形成類似中空玻璃一樣的隔水措施,或者積極開發更爲有效的防水、防潮措施,那麼便可以最大限度降低潮溼和滲漏的可能。總而言之,施工工藝並不是業界的祕密,完全取決於開發商的責任心。因此,購房人在面對地下空間誘惑的時候,還是要選擇口碑較好的開發商。”
文/張蛟