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開年以來,北京高端項目迎來集中爆發期,泰禾·北京院子、紫辰院、五礦萬科·如園、綠地中心等高端項目獲准入市。在很多業內人士看來,這些項目的入市只是2014年北京高端樓市的一個前奏,包括夏家衚衕、農展館地塊在內的,2013年出讓的多宗高價地都將在2014年推向市場,2014年北京的高端樓市將面臨前所未有的激烈戰局。
然而,除這些備受關注的地王項目外,很多沉寂多年的老牌豪宅,也計劃在2014年重新迴歸市場,其中堪稱北京“骨灰級”豪宅的東山墅距2004年首次開盤已達十年。業內人士指出,這些老牌豪宅的加入將進一步加劇2014年北京高端樓市的競爭,而這些項目擁有成熟的品質和核心位置,再加上當時較低的拿地成本,對於新晉地王項目將產生不小的壓力。
2014高端盤進入亂戰期
從去年11月起業內傳言單價超4萬元/平方米樓盤不批預售證起,北京的高端樓市陷入沉寂,多個高端項目雖已蓄客良好,但因“限價令”而無法入市。進入2014年,泰禾北京院子率先打破僵局,成爲2014年第一個拿到預售許可證的高端項目,最高預售價格爲87345元/平方米。隨後,紫辰院、五礦萬科·如園、綠地中心等相繼也都已超過4萬元/平方米的單價獲批入市。市場也由此推斷,“4萬元/平方米”的限價禁令已經解除。
對此,某房企的營銷負責人表示,這幾個項目的入市對於北京今年全年的高端盤只是一個開始,隨後不僅高端盤會加速入市,獲批價格也會節節攀升。“去年的幾個地王入市,定價是一定會比這幾個項目高的。”
新晉高端項目加速入市的同時,一些沉寂多年的老盤高端項目也計劃在2014年有所動作。《廣廈時代》獲悉,包括東山墅、泛海國際居住區、綠城御園、山水文園等在內的多個核心區高端項目也將在2014年重回市場。這其中有的項目,幾乎已經快被市場遺忘。位於朝陽公園核心區的東山墅,最早一期開盤要追溯至2004年,至今已有十年。業內人士指出,這些項目相比新晉豪宅大都具備位置和配套優勢,如果都選擇今年入市,將進一步加劇北京高端市場的競爭。
土地提升樓市預期加速老盤入市
這些沉寂多年的老牌豪宅爲何都選擇在2014年入市?業內人士指出,一方面,重新入市的這些老盤,不少原本因拆遷、規劃等客觀原因無法入市,重新入市需要經過較爲複雜手續,另一方面,2013年火熱的土地市場爲2014年高端盤的價格做了良好的鋪墊,老盤選擇在2014年入市,也是想借由不斷提升的價格預期取得良好的銷售成績。
事實上,這些老牌豪宅的二手房的價格在過去的一年就已經有較大的提升。以泛海國際居住區爲例,2013年年初,二手房均價60000元/平方米,而最新的售價爲近70000元/平方米。而讓泛海更有底氣的是朝陽公園板塊新盤的銷售價格,目前均價爲130000元/平方米。即將在今年入市的農展館地王項目,也已經給出了均價150000元/平方米,最高300000萬元/平方米的定位。
雖然目前這些項目尚未確定最終銷售價格,但《廣廈時代》瞭解到,這些老盤重新入市都抱着不低的銷售預期。位於東四環的山水文園,此前報價爲45000元/平方米,一月底現房獲批的銷售價格爲4.3萬-5.5萬元之間,但目前並未對外銷售。而據知情人士透露,現房價格一般只是備案價,山水文園開發商對於該項目的銷售預期爲10萬元/平方米。
爲了這些老牌豪宅在今年能夠順利入市,開發商也做了不少準備工作。泛海建設就在12月公佈,其全資子公司北京星火房地產開發有限責任公司,擬向大業信託有限責任公司申請金額不超過7.6億元的信託貸款,而此次信託貸款的目的就是爲了加速推進泛海國際居住區項目第六宗地、產業用地及市政配套用地的開發建設。
老牌豪宅發揮空間或更大
衆多地王項目再加上老牌豪宅的後期產品,2014年北京高端樓市的競爭或異常激烈,北京高端市場的購房人羣則相對有限。業內人士指出,高端產品的去化速度相較剛需產品較慢,而北京嚴格的限購政策也很大程度收窄了高端產品的購買人羣,2013年又相對集中地消化了一部分高端需求,如何在2014年高端樓市激烈的競爭中脫穎而出,對於開發商來說是個不小的課題。
一位房地產資深營銷人士透露,高端購房人,尤其是超高端項目的購房人,都面臨較多的選擇,一旦確定購房,會動用自己的各種社會關係,與開發商進行議價。在這一點上,無疑這些老牌豪宅推出的新品更具優勢。即使排除了多年未銷售佔用的資金成本,這些產品的硬成本相比地王項目也要少,因此議價空間較大,當市場競爭激烈時,或更容易贏得客戶。
另一方面,這些成熟的項目,大都擁有較好的業主圈層,通過圈層銷售對於高端產品是最有效的銷售方式。該業內人士指出,像泛海國際居住區這樣的項目,如果推出的新品體量不大,估計項目老業主和業主親友就可以實現去化。
泛海國際居住區
項目地址:朝陽區朝陽公園橋東北角
建築類別:高端公寓
前期裝修情況:精裝修
二手房參考價格:約68000元/平方米
項目概況:
百萬平米高端社區
泛海國際居住區是朝陽公園東部的大型高端社區,整個項目總建築面積約爲260萬平方米,是北京東部的地標級大盤,項目整體劃分爲六大功能區——國際高尚居住區、國際時尚商業娛樂中心、國際商貿博覽中心、國際教育產業園、體育景觀公園、國際商務花園。項目於2006年首次入市,當時入市價格不到15000元/平方米。
據知情人士透露,泛海國際居住區新品預計今年10月入市,具體價格和產品還未最終確定。以泛海國際居住區前期產品看,項目戶型種類比較豐富,主要以大戶型爲主。項目目前二手房掛牌量較多,均價在68000元/平方米左右,總價多在千萬以上。
環境配套:
配套齊全綠化率高
泛海國際居住區位於東四環核心區域,周邊配套已經相當成熟。另外,作爲一個超大社區,泛海國際居住區自身也配備了齊全的配套,可滿足社區業主的各項生活需求。在備受業主關注的教育方面,社區擁有泛海雙語幼兒園、府學衚衕小學、華中師大一附中等12年全程教育體系。據泛海國際附近中介門店介紹,很多購房者都是看中了泛海的教育配套,才選擇在此置業。
另外,背靠朝陽公園,泛海國際周邊擁有讓不少項目羨慕的大片綠地,朝陽公園、紅領巾公園等市政公園都是泛海國際的最大賣點。項目自身也規劃了大面積的綠地,據瞭解,泛海國際居住區總規劃用地330公頃,其中2/3土地用於綠化。
東山墅
項目地址:朝陽區東四環朝陽公園東岸
建築類別:別墅
前期裝修情況:毛坯
二手房參考價格:約120000元/平方米
項目概況:
朝陽公園獨棟別墅社區
東山墅曾號稱“北京首府別墅”,多次入選“中國十大豪宅”,傳說中這裏的業主也是非富即貴。作爲朝陽公園畔的純獨棟別墅社區,雖然臨近四環,但重重綠化的遮擋讓人很難注意到社區的存在。
據瞭解,東山墅由太合控股、三元集團組合投資,北京太合嘉園房地產開發有限責任公司開發,由美國著名建築師道格拉斯·道林親自主持設計6款經典戶型,面積從400平方米至1150平方米,每個戶型設計都充分考慮到業主的高端居住需求。
目前項目也有二手房掛牌在售,掛牌價均在10萬元/平方米以上,單套總價在5000萬元以上。不過,雖然有掛牌量,成交卻很少。據麗茲行統計,去年全年,東山墅二手房成交量不足五套。
環境配套:
佔據城市稀缺資源
朝陽公園板塊可以算是北京豪宅最集中的板塊之一,但板塊內產品形態主要以高端公寓爲主,東山墅是板塊內唯一的純獨棟社區,而且佔據了朝陽公園最核心的位置。這也是東山墅二手房價格始終居高不下的原因之一。
項目總佔地面積100公頃,20公頃爲建設用地,80公頃爲景觀和綠化帶,而在景觀綠化帶中,運用微地形結合步出式庭院、私家水岸線、私人碼頭、聽水門廳、透天門廊、雙庭院、疊水庭院、室內外雙泳池等諸多豪宅專屬元素,在城市核心區創造出城郊別墅才具備的環境條件。
另外,由於位於東四環核心區,東山墅相比城郊別墅交通優勢十分明顯,名副其實地實現了出則繁華、入則自然。
綠城御園
項目地址:海淀區青龍橋玉泉山路
建築類別:別墅、公寓
前期裝修情況:精裝
二手房參考價格:約94000元/平方米
項目概況:
綠城御園系開山之作
北京綠城·御園是綠城御園系列的開山之作,曾被認爲是“豪宅的標杆”,也是綠城“理想主義”的最佳詮釋。2007年首次在市場亮相。項目位於海淀區玉泉山東路,東至頤和園、西至玉泉山、北至北五環路、南至玉泉山路。總佔地509畝,容積率僅0.68,項目設計有“園廳別墅”和“平層官邸”兩種戶型。平層面積爲300-450平方米,圓廳別墅面積爲1000平方米左右,採用名品進行奢華裝修。2007年、2009年兩次開盤均迅速售罄。自此,“御園”也成爲了綠城品牌的代表之作。
目前御園二手房掛牌均價爲94000元/平方米,總價多在3000萬以上,但掛牌房源很少。據瞭解,項目新品預計今年下半年入市,品質將進一步進行提升。
環境配套:
享有西山板塊超高綠化率
綠城·御園處於萬壽山、玉泉山、香山、頤和園、圓明園等昔日皇家園林及歷史名勝懷抱之中,在自然環境上得天獨厚。與此同時,項目周邊清華、北大、國際關係學院等著名學府圍繞,人文環境相比東部具有較大優勢。
在項目內部,規劃設計了三重景觀,一重爲英倫皇家園林、二重爲院落噴泉景區、三重爲私家庭院與繞宅而制的私家泳池、花壇、涼亭,此外,1.2萬平方米的頂級會所“御園匯”,以御製宴會、皇家泳池、貴族沙龍等爲業主的圈層活動提供高級享受。
山水文園
項目地址:朝陽區東三環十里河弘燕路
建築類別:公寓、別墅
前期裝修情況:毛坯
二手房參考價格:約61000元/平方米
項目概況:
CBD低密度大盤
山水文園位於朝陽區東三環十里河弘燕路,是區域內少有的百萬平方米大型高端社區。項目分爲東、西兩園,2004年首次開始內部認購。山水文園西園產品主要包括聯排、雙拼及獨棟水岸別墅,其中包含著名的水晶宮別墅與山水文園的靈魂作品——錨型別墅。東園爲大戶型低密度板樓。
山水文園目前在售二手房較多,一期價格最低,均價在60000元/平方米左右,四期價格最高,均價在68000元/平方米。據項目附近中介人員介紹,目前一期的兩居最受二手購房人歡迎,因爲總價相對較低,而且一期房源已經滿五年,可以免除個稅。
環境配套:
配套豐富文化氣息濃厚
山水文園位於東四環與東三環之間,東側是佔地約50萬平方米的歡樂谷及二十七洞高爾夫球場。周圍生活配套齊全,十里河建材市場、燕莎奧特萊斯商城、天客隆等可滿足各種生活需求。
去年7月底,項目自身配套山水文園·全球藝術商街正式開街,馬未都觀復博物館商店、王剛工作室、張藝謀工作室等文化藝術機構落戶,爲項目提供了更多人文藝術氣息。
本版文/門庭婷