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2月13日,遠洋地產(以下簡稱遠洋)因銷售欺詐、用料縮水遭到江蘇鎮江遠洋香奈河畔二期業主李先生的投訴。對此,遠洋方面給出的答覆是,“按合同辦事”。
近幾年來,遠洋因質量不過關曾多次被業主投訴。在過去的2013年裏,遠洋在大連、杭州等地開發的商品房,均因房屋自身質量問題等情況而遭到業主投訴,也使購房者對遠洋的房產質量產生了極大的質疑。
“這和遠洋董事會主席李明忙於擺平股東紛爭,疏於企業內部管理有一定的關係。”業內人士分析認爲。據財經網報道,2010年遠洋去央企化之後,遠洋便面臨股東變動的困局。在過去的幾年中,通過和大股東的周旋,李明牢牢地握住了遠洋的話語權,同時也成功實現促使大股東增持。形勢看似一片大好,但遠洋的房產質量卻不斷下滑。
李明是否真的忙於股東紛爭,疏忽了管理?就此,中國經濟網記者致電遠洋相關部門,對方電話一直無人接聽。
遠洋去央企化利潤流失嚴重
“共同成長,相伴一生”,遠洋地產的這句廣告很耐人尋味。
追根溯源,遠洋和其“正根”——中遠房地產的所有者中遠集團,二者僅僅相伴了17個年頭。
成立於1993年的中遠房地長,由中遠集團全資擁有的。2002年,中遠集團與中化集團重組中遠房地產,雙方各持50%股權,遠洋地產於2007年在香港上市。
2010年國資委宣佈78家央企退出房地產業務,遠洋地產成爲其中之一。當年12月16日,中遠香港集團將間接持有的遠洋地產控股有限公司約8%的股權全部出售,至此,中遠集團正式退出遠洋地產。
至此,遠洋結束了美好的央企之旅,開始了和不斷更替的大股東角力的遊戲。
中化集團、中國人壽、南豐控股先後入主遠洋地產,成爲其大股東。幾家股東對於管理權爭奪,一度讓遠洋的股權結構難以穩定,進而造成管理的混亂。
時過境遷,遠洋去央企化之後卻屢生變故。
2010年3月15日,即當年全國“兩會”結束後的第一天,遠洋以27529元/平方米的樓面價格拿下北京大望京地塊。及此後不久,遠洋還在青島、上海兩地分別拿下地王級項目,風頭一時無兩。
熟料,政府當年出臺了史上最嚴厲的房地產系列調控政策,人見人愛的金疙瘩一夜之間便成了燙手的山芋。遠洋就這樣,輸在了運氣上。
2011年下半年到2012年,遠洋出現較大人士動盪。其中,部分區域性的事業部幾乎全軍覆沒,銷售業績不錯的北京區域事業部被撤銷。“上市後,遠洋地產內部幾乎每一年都有調整,而這一次洗牌,無一例外地是遠洋的老人出局,有內鬥的色彩。”一位分析人士指出。
這一系列變故給遠洋帶來的傷痛很明顯。
數據顯示,從2010年6月30日到2013年6月30日,4年時間暴漲了95.1億元,但是淨利潤卻幾乎沒什麼變化,這四年的數字分別爲11.52億元、10.96億元、12.06億元和14.17億元,與之對應的是淨利潤率的連年下滑,從24%、14%下滑到去年同期的10.6%和今年的9.9%。
李明擺平股東的持久戰
去央企化讓遠洋陷入一系列紛爭,其中最致命的是遠洋與各大股東之間的股權之爭。在大股東和自身利益的權衡中,遠洋的董事會主席李明最不輕鬆。
相對於之前的單一大股東,李明對遠洋去年的股東結構還是比較滿意。去年11月29日,遠洋地產特別股東大會批准通過了三項決案:大股東中國人壽增持遠洋地產股份至29.04%;大股東南豐集團增持遠洋地產股份至20.98%;遠洋地產分別收購南豐集團持有的北京CBD核心區Z6地塊項目公司和大連6家項目公司權益。中國人壽和南豐集團爲此次增持需支付約49.45億元人民幣。
值得一提的是,在股權增持過程中,中國人壽拿出的是真金白銀,南豐集團卻是項目公司股權加少量美元現金。
但是,雙方增持後,將首次派出執行董事,擁有決議權和執行權,這卻讓李明很是不爽。據一名曾任職遠洋的人士表示,“之前,中遠對遠洋幾乎不干涉,只等着分紅就行。”言下之意,董事會主席李明,在遠洋有絕對的話語權。
上市以來,遠洋地產董事局沒有大股東代表出任執行董事的格局也從此結束。李明的絕對話語權也受到了動搖。顯然,這是李明不願看到的結果。但是如果大股東不增持,遠洋的財務將會不堪重負。
2013年半年報顯示,截至2013年6月30日,遠洋地產的現金及現金等價物約爲人民幣74.70億元,不包括受限制銀行存款約人民幣56.45億元。
其實,遠洋的現金流一直都不甚樂觀。2009年至2011年,遠洋經營現金流一直爲負。爲了維持公司發展,不得不一直靠融資維持業務運營。當經營現金流終於在2012年開始轉正,融資活動現金流卻又由正轉負。同時,長期融資的鉅額利息正張開血盆大口,無情吞噬遠洋的利潤。
僅2013年上半年,遠洋的貸款利息開支爲人民幣13.87億元,2012年同期則是13.32億元。
所幸,在這場持久戰中,依靠董事局的相關規定和遠洋方面在董事會的天然優勢,李明暫時穩住了自己的地位。
一位業內人士則評論道,“經歷了去央企化後,遠洋閃耀的光環就逐漸褪色。在股權變動中,遠洋的董事會主席李明費勁心機,纔算是涉險過關。因此,李明疏於企業內部管理這種猜測,這種可能性極強。”
屢遭投訴遠洋房產質量遭質疑
剛進入2014年,各大地產商便紛紛逐鹿北京。一片硝煙中,遠洋在8天內斥資逾73億元在北京先後斬獲三幅地塊。作爲北京房地產圈裏曾經的霸主,遠洋的口碑彷彿已經今非昔比。
在過去的2013年裏,遠洋因各種房產質量問題遭到了購房者的投訴,其房產質量也遭到了消費者的普遍質疑。
據媒體2013年1月報道,遠洋地產杭州樓盤“遠洋公館”因裝修質量問題而遭到業主們集體拒收房屋。
2013年7月,有報道稱,由於得房率遠低於當初售樓處所宣傳的數字,加上房內牆角滲水、瓷磚破碎等質量問題,大連遠洋時代城的業主多次在售樓處門前聚集,並拉出寫着“抵制遠洋虛假宣傳,維護業主合法權益”的橫幅。
2013年9月初,鎮江遠洋地產近百名購房者集體拒收,業主反映房屋存在衛生間窗戶內開、衛生間地面坡度不夠導致易形成積水、地下室漏水以及綠化不足等諸多問題。
2013年9月13日,據媒體報道,遠洋和平府一位於姓業主,入住兩年來卻一直不能使用電話,也不能上網,連通不了電話線和網線的原因竟然是該樓的分線盒安裝在了2樓業主的家裏。
然而,兩天前遠洋公告中的一組數據就成了這些投訴最好的註腳。
2月17日,遠洋在公告中稱,1月的協議銷售額爲約14.9億元人民幣,即按月下跌35%;協議銷售樓面面積爲約10.7萬平方米,按月下跌22%;協議銷售均價爲每平方米約13,900元,按月下跌18%。記者郭曉偉