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馬年第一拍,龍湖斬獲西局地塊
正月十五剛過,北京房地產市場火爆開年
被稱為『馬年第一拍』的豐臺西局爭奪現場,一向穩紮穩打的名企龍湖地產力克9家競爭者,以成交價35.7億元、樓面價6萬元/平方米拿下這塊備受關注的地塊,業內驚呼所謂的『龍湖現象』將在南城上演(龍湖一旦在一個區域拿到地塊,該區域即開啟『土地上漲模式』);與此同時,順義趙全營地塊以25.1億元歸去年已經在土地市場頗多斬獲的和裕地產所有……而在本周,11宗新地塊也即將面市。
而在另一個『戰場』,上周北京樓市銷售領域又現『日光盤』,旭輝e天地與熙悅春天都實現了所推房源售罄,繼續了從去年11月開始的『淡季不淡』的銷售熱潮。
據中原地產預測,2013年北京住宅類建築面積佔經營性地塊首次突破57%。由於土地供應出現井噴,2014年產生大量住宅供應,樓盤供應會達到近幾年峰值。供應大了,需求矛盾趨緩,樓盤銷售競爭勢必會激烈,買房人到了出手的時候嗎?
在看似瘋狂的市場表現之外,亦有冷靜人士提醒人們時刻提防危機的來臨。北京市房協副秘書長陳志對北京青年報記者說,近幾年地產大勢雖不會翻轉,但不排除隨時會有拐點的出現,買房人應先厘清買房需求到底是什麼之後再決定是否出手。
開年『日光盤』和搶地潮
上周末,房山項目旭輝e天地二期開盤,這是繼1月25日開盤後的第二次小開盤。短短幾個小時,68套房源售罄,銷售金額共6300萬元。旭輝地產營銷副總監姚鈺淇告訴記者,往年春節過後到3月之前,都是房地產市場傳統的淡季,但2014年伊始到本月中的兩次開盤,旭輝e天地斬獲將近2億元,不能不說今年市場被買房人普遍看好。
除了旭輝e天地,上周北京樓市還有大興樓盤熙悅春天、朝陽樓盤常楹公元兩個項目入市。其中,熙悅春天首期開盤500套即售罄,當天銷售10億元。
據熙悅春天開發商、首開保利聯合體相關負責人介紹,新年『日光盤』出現並非偶然,主要是需求積累的突然釋放。受2013年底北京樓市『限售令』影響,大興、房山大多數項目被『限』,尤其天宮院板塊近5個月內項目入市,與去年上半年保利春天裡、金融街融匯、龍湖時代天街火爆的開盤景象相去甚遠。而最重要的是,熙悅春天產品定位及開盤均價2.3萬元/平方米,與購房者的心理預期較匹配,因此備受青睞。
據了解,進入2月下旬,大興將迎來開盤潮。屆時,鑫苑鑫都匯、金融街融匯、住總萬科橙、中國水電雲立方等項目或將『紮堆』入市。目前所獲消息稱,本周末鑫苑鑫都匯將以毛坯、均價2.1萬元/平方米啟動首期開盤;金融街融匯本周啟動驗資,本月底或3月初開盤出售1000套房源。
而在土地市場, 『馬年第一拍』花落龍湖,對於這個一向穩健的房企來說,去年還在主張『控制規模』、『穩紮穩打』,而新年卻一反常態四處出擊『攻城略地』。『龍湖北京公司去年參與投標60多次,收獲頗豐,接下來龍湖會參加所有地塊的競標。』龍湖北京公司負責人告訴北青報記者。
在龍湖眼裡,城市核心區的地塊是風險最小的,符合做終極住所的標准,必須全力爭取。以西局地塊為例,緊鄰西南三環,距離六裡橋僅5公裡,20分鍾可達北京西站,地鐵9號線、10號線、14號線交匯,給做城市豪宅提供了得天獨厚的條件。
據悉,本周將有包括豐臺盧溝橋、亦莊等多宗熱門地塊集體入市,其中僅上述三區域地塊的起始價已經達到近130億元,加上其餘地塊,預計起始價將在150億元左右。按照50%左右的平均溢價率保守估計計算,本周北京的土地出讓金收入有望超過300億元。
在京地產大鱷今年
推盤計劃為近年來之最
2013年,中國龍頭房企萬科集團在北京銷售面積將近50萬平方米,業績超過百億元。截至目前,北京萬科持有在銷項目新裡程、幸福匯、金域提香、如園、西華府、朗潤園等11個,而2014年計劃新開盤項目5個,新獲取待開發地塊5個,整體開發面積及銷售金額都超過2013年。
而在2014年地產『新賽季』中欲與萬科一爭高下的綠地集團相關負責人也表示,今年北京綠地加上去年開盤的項目後期,會新增6盤,共達到10個樓盤在銷。
除了2014年將在全國地產市場展開PK的萬科和綠地,其他在京名企的推盤計劃都較去年有所上漲。如龍湖北京公司,去年只有兩個項目在售,而2014年,沙河、密雲、西局,三個新地塊新盤將當年開工並銷售,加上之前的孫河雙瓏原著、順義好望山、大興時代天街等一些老項目後期,龍湖2014年項目將有7個之多;而保利集團2014年也將推出保利國際廣場、保利羅蘭香谷(二期)、楓丹壹號、熙悅春天、東壩自住房項目、薊門橋的海德公園等樓盤,遠遠超出2013年的盤量。
2013年北京住宅類建築面積佔經營性地塊首次突破57%,土地供應出現井噴,2014年產生大量住宅供應,樓盤供應會達到近幾年峰值。中原地產根據住建委公布的批准預售許可證的數據進行統計,2013年住宅土地成交面積為1217.12萬平方米,同比2012年的608.74萬平方米翻了一番。
從目前的土地供應量來看,備受關注的自住房總套數有望在2014年入市3萬-4萬套左右,相比2013年全市成交90平方米以下僅有3.2萬套,2014年樓市中、低端市場很可能出現商品房部分的供需結構明顯緩解,而高端市場的房價仍會保持穩定。
據專家介紹,開發商推盤熱情高漲,是因為市場化的商品房在2014年仍有較大的價格上漲動力。
北京亞豪機構副總經理任啟鑫表示,這部分上漲動力源自兩個層面的原因:一是北京整體存量的降低導致的供需矛盾加劇。雖然2013年成交的居住類土地的建築面積將超過1400萬平方米,但是由於其中有較大比例的保障房和自住商品房,還有剩餘市場化商品房由於價格原因很難在一年內形成全部供應和消化,因此2014年的整體供需矛盾不會發生質的變化。二是由於2013年成交土地的核算的市場化商品房部分地價普遍較高,直接導致地價推高的房價上漲和預期推高的存量項目的房價上漲,2013年出現的『地價推高房價、房價反作用於地價』和『未來預期上漲推動當期存量上漲,當期存量上漲影響未來預期上漲』的動態關系會在2014年持續有效,導致房價存在較大幅度的上漲動力。而另一個層面上,購房者對於價格的接受程度和購買力卻難以像供應端那樣高漲,供需兩方面對於價格的判斷會出現分歧,而2013年成交土地的剛性的高售價要求將導致成交量會出現下降。隨著時間的延續,供需雙方相互調整預期最終達到一個相對恆定的價格水平。
今年是買房年嗎
今年是買房的好時機嗎?專家稱,自住型商品房大大緩解了供應壓力,剛需樓盤價格上漲動力減小,逐漸趨穩,有自住需求的買房人可以考慮出手。
北京亞豪機構副總經理任啟鑫告訴北青報記者,2013年提出的自住商品房的政策對於北京房地產市場產生了根本性的變革,房地產市場將進入一個『三元』結構——保障性住房、自住商品房、市場化商品房。所以,2014年的市場走勢應該分開來分析,不能用過去的把北京市場作為一個統一市場來分析它的整體走勢和變化了。
自住商品房從節前的恆大御景灣到節後金隅的匯景苑和匯星苑項目,正式拉開了今年的實際性供應大幕,雖然目前從單項目來看,申請人群和單項目的供應套數依然是懸殊的大比例關系,但是如果年內實現了超過5萬套的供應,那麼這部分供應對於整個市場還是將產生巨大的影響,北京近年來比較穩定的年成交套數為10萬套,這就意味著5萬套自住商品房達到了50%的市場比例。而這一部分,由於價格優惠幅度比較大,基本可以預見到的是只要供應就會全部成交。
『自住商品房,就是買彩票中獎,能夠抽中就是大獎。但是如果死等自住商品房則有產生機會成本的風險,因為市場化商品房的價格出現上漲的概率較大,會面對未來房價上漲的風險。而市場化商品房,存在較大的價格上漲動力,在權衡個人的購房需要和多選擇幾個商品房做性價比比較的基礎上,早優於晚。』任啟鑫說。
而北京市房協副秘書長陳志則讓買房人保持謹慎樂觀的態度,『2014年的房地產市場一定不像很多開發商估計的那樣樂觀,政策變動性因素比較多,目前誰都不敢判斷今年的走勢到底會怎樣。買房人是否買房,應該像天氣預報一樣,有一個長期判斷和短期判斷,在近幾年買房劃算還是等價格回落後買房合適。』
陳志說,近三年大的市場格局不會翻轉,但今年未必不是拐點的開始。樓市一定程度上的放開,不一定像大多數人想象的那樣房價越高越有人買。
目前,各大郊區縣的房價都已破兩萬甚至三萬,其實是城區高房價逼迫下的需求外延,而不是真正的需求。『每平方米兩萬、三萬,買房人可能咬牙還能堅持住,但也許再貴,七環外都要高價了,只能逼迫人們不再購買。拐點何時到來,要看房價的最高點和買房人心理承受能力何時徹底失衡而破裂。』