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原標題:昆明商業地產供應量“井噴”商業空置率或趨高
在住宅市場“限購、限價”等政策頻出的大背景下,商業地產也開始加入調控的大軍,加快樓市“洗牌”節奏,也使得“限”成爲樓市發展的唯一法則。
據報道,日前,蘇州市政府出臺多條專門針對商業地產的調控政策,被稱爲“最嚴限售令”。其規定對於可分割出售類的商業房地產項目在預售前需劃出一部分房產作爲風險防範資產予以凍結,三年內不得銷售、抵押和轉讓,同時,提高新建商業房地產項目貨幣資本金監管標準,全面禁止“售後包租”。
面對商業地產的限售調控,業內表示,該政策的出臺反映了地方政府抑制泡沫的急切心情。
全國多數城市商業地產過剩
蘇州“限售”來預警
據記者瞭解,蘇州並不是第一個執行商業限售的城市,早在2011年,福州就叫停了其城市20條主幹道沿街面積在100平方米以下的店面交易。雖然福州商鋪限售最終取消了,但就其限購目的而言,主要是從實際層面提醒投資者轉變觀念,引導資金流涌入以扶持城市綜合體的發展。
時隔三年後,蘇州再次出臺商業地產限售令,但其目的卻與此前大相徑庭。一位商業地產投資者對記者表示,不管是蘇州,還是其他城市,商業地產限售令的出臺,反映出的是當地商業地產的過剩和泡沫。
據不完全數據統計,目前蘇州中心城區已建各類購物中心超過40家,在建購物中心超過30家,總量已超過南京。以國際標準人均佔有商業面積在1.2平方米的參照值計算,蘇州城區部分區域人均商業面積已達到3平方米,有的甚至達到4平方米。與此同時,引發出的是蘇州中心城區新建的20家購物中心中,近半數經營情況不理想,存在商鋪、寫字樓空置的現象,部分項目甚至無法正常開業。而該位商業地產投資者也表示,蘇州爲了限制商業地產進行一輪相對強制的“限賣”,是爲了改變蘇州市商業地產開發過剩的現狀。同時,另一方面是因爲不少採取售後包租的商業項目出現了“付不出租金、開發商跑路”的現象。
而來自於德融地產發佈的報告則認爲,從實際情況看來,蘇州政府的這一政策可能會使中小乃至大開發商對進入蘇州市場產生一定的抗拒心理,造成土地流拍,或者大幅貶值等現象。此規定雖然可能會刺破部分商業地產市場的泡沫並有效保護市場規範,但是對城市商業地產發展也帶來了不小的阻滯,所以這將會是一把“雙刃劍”。
昆明商業地產供應量井噴
商業空置率趨高
事實上,針對城市商業地產過剩的問題,有數據指出,全球十大在建購物中心規模最大的城市中8個在中國,而成都、瀋陽、天津等城市的商業地產過剩問題也屢屢被業內提及。蘇州率先預警樓市風險,調控加碼指向商業地產,針對昆明商業地產形勢的日趨嚴重,其是否會跟進效仿,成爲業內關注的焦點。
就目前昆明商業地產的發展來看,數據顯示,昆明未來兩三年將會有1600萬平方米商業體量上市,這是一個總量。當中,不乏大規模、大體量的城市綜合體。縱觀這些城市綜合體項目的商業盈利模式,要麼全部自持,要麼是自持加銷售,也有部分以住宅爲主的商業底商大部分對外銷售。多數商鋪銷售之後,面臨着後期成長困難,也造成了很多底層商業極高的空置率。對此,業內開始擔心,大體量的商業項目連續上市,是否存會出現商業泡沫或高空置率,從而加快昆明的商業地產調控的到來呢?
一位不願透露姓名的業內人士認爲,現在很多二三線城市都在大力建設新城,在這個過程中,商業地產的過剩是一種普遍現象,昆明也如此。因此,一些出現商業地產過剩現象的城市,不排除出臺類似的限制政策,但還需要看蘇州的具體執行情況。昆明百大集團商業管理有限公司董事總經理梅永豐在接受本報記者採訪時表示,商業地產不是規模越大越好。規模過小,難以吸引足夠的商家和消費者,規模過大,邊際效應將遞減。