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編者按最近以來,隨著統一城鄉建設用地市場理念的提出,人們對小產權房轉正的預期上昇,然而國土部、住建部對此則態度明確,不但發布了緊急通知,還派出了督查組,要求堅決拆除一批小產權房,堅決查處一批典型案例。這集中反映了高層對小產權房的態度,即對於明顯的違法違規、破壞耕地行為不能聽之任之,否則遺禍無窮。那麼,小產權房到底何去何從?本刊記者近期在北京、廣東、甘肅、浙江、河北、湖北等地進行了深入調研。
澆不滅的『小產權房熱』
黨的十八屆三中全會提出『允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價』,土地制度改革全面提速。有些人據此錯誤認為,小產權房或將合法化。在一些地方,小產權房甚至出現了高熱不退現象。
面對這一形勢,國土資源部、住建部兩部門於去年11月23日緊急下發通知,叫停在建、在售小產權房,北京等地方政府也開始『出重拳』清理拆除部分小產權房,並將相關責任人移送公安機關和監察機關處理。然而,這些舉措似乎並未從根本上扭轉市場的預期。
部分地區交易旺盛
記者從石家莊市開發區天山大街一路驅車走訪發現,這裡密密麻麻分布著20多個樓盤,有六七個沒有任何證件。目前,石家莊小產權房的『主戰場』轉移到了二環以外,其中一些小產權房項目已形成較大規模。
位於石家莊市大郭村的淺山逸景小區仍在加緊建設當中。售樓人員告訴記者,小區是在集體土地上開發的,現在五證不全。問及兩部門重申的『非法』身份,一位售樓人員表示:『國家禁了好多年了,不也沒動真格的?小產權房遲早得轉正。』
在北京,記者走訪了昌平區沙河鎮和房山區良鄉地區,這裡的小產權房已成規模聚集之勢,分別位於兩地的名為白各莊新村和金鴿園項目各自均有40棟樓左右。
記者調查了解到,不少小產權房的價格已經相當於同區域普通商品房的一半,而在幾個月前還只相當於其四分之一。在房山區良鄉,長期從事小產權房中介服務的黃女士介紹說,一套80多平方米的二手小產權房價格已經超過90萬元。
在上海,距離市中心約18公裡的松江區九亭鎮是農民自建房(小產權房)較為集中的區域。記者隨機走進其中一個名叫桃園的小區,粗略統計一下,整個小區約有上百棟房屋,每棟三層,帶獨立花園和車位,經過裝修的房屋絲毫不亞於別墅。
九亭鎮社會治安綜合治理辦公室有關人員介紹,全鎮共有111個小區,其中有十幾個都是農民自建小區,小區內的買賣雙方不用去報備和登記,政府部門根本不知道雙方在交易,對這些自建小區內的房屋買賣政府確實難以做到監控和管理。
在深圳,小產權房集中在寶安、龍崗、龍華新區等地,由於總價低廉而且不受限購令影響,小產權房屋交易興旺,買賣十分活躍。位於深圳市區的一些小產權房更是賣到了每平方米2萬元左右的高價,與附近的二手商品房價格相差無幾。
『現在能控制住新增的小產權房就不錯了。』廣東城市管理部門一位工作人員直言不諱地表示。
名目繁多花樣翻新
由於國家不承認、相關部門又嚴查,小產權房項目一般都變換名目,以國家的某項政策作掩護,以圖蒙混過關。
記者采訪了解到,不少小產權房以舊城改造的名義進行開發,其主要形式有三種,一是一些村(居)未經審批,擅自組建隊伍進行建設;二是部分村(居)與開發商合作,由村(居)出地,開發商出錢,雙方利益分成;三是個別村(居)直接把農村集體土地賣給開發商,非法轉讓集體土地使用權。
在甘肅蘭州市七裡河區八裡鎮,一些小產權房打著『城中村改造』『城鄉一體化』等旗號對外銷售。開發商對購房者承諾,『將來只要補交土地出讓金,就可以由「村證」變為「市證」』。
還建房也是經常使用的名目。湖北省武漢東湖高新區關荷葉山社區,是當地規模較大的還建房小區,房屋近2000套。幾位居委會乾部聽說記者要買小產權房,紛紛出謀劃策,建議購買三期在建的房子,建成交付時買主可直接抽簽,抽到哪戶是哪戶,並可把買主的名字直接在居委會登記『過戶』。
此外,一些地區打著生態休閑、旅游、養老等旗號,侵佔農用地,變相修建出售小產權房。業內人士認為,如今小產權房換裝入市,更具欺騙性和迷惑性,其本質是打政策『擦邊球』為開發商、村鎮及個人牟利。
對於部分地方政府已經開始的清理行動,一些開發商始終存在僥幸心理,認為只要規模夠大、買房者夠多,政府不會輕易動,『法不責眾』。河北省一個開發商說,政府如果讓小產權房補款『轉正』,補多了購買人不願意,補少了之前買商品房的人估計要鬧起來。『所以短時間弄不下來,一切照舊。』
正是在這一心態作用下,小產權房發展迅猛。中國綜合開發研究院旅游與地產研究中心主任宋丁說:『前些年小產權房基本屬於小打小鬧、私下買賣,現在動不動就建出一個成規模的花園小區來。』
執法偏軟收效有限
盡管國土資源部、住建部下發緊急通知,要求全面准確理解十八屆三中全會精神,同時重申小產權房的非法性和危害性,但這劑猛藥似乎並未起到預期的作用。
『我們聽到類似的「隔空喊話」太多了,但很少見到清理整頓小產權房的實質性行動。』多年研究小產權房問題的河北省社會科學院研究員王峰說,針對小產權房問題,國家幾乎每年都下發文件,『雷聲大雨點小』。
記者在多地調查發現,小產權房屢禁不止,執法困難,源於其背後已形成相對完整的利益鏈。從村集體到開發商到購房者,每一環節的參與者都能從中獲得自己想要的利益,大家各取所需,相安無事。
兩部委下發的緊急通知,未能阻止深圳市『新城國際』『佳和園』『香榭酈景』等小產權房項目的順利銷售。
深圳市規劃土地監察支隊法制處副處長廖永生說,他去看過這些小產權房,有的佔地幾十萬平方米,配套設施很全。『你能制止得住嗎?這背後都是有利益鏈的。雖然是村乾部所為,但村裡有這個需求,就會轉化為街道辦的需求,最後區裡甚至市裡都會有人出來阻止執法。』
執法不給力,整治小產權房的效果可想而知。在兩部門緊急通知再次明確小產權房的『非法身份』後,搜房網進行了一項關於小產權房的調查。結果顯示,仍有超過一半的受訪者表示『會考慮購買,因為價格低』,兩成多的受訪者表示『不好說』,只有25%的受訪者明確表示『不會購買』。(記者白麗萍張濤詹奕嘉)