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趕不走的前期物業,在2014年的第一天引發了一場血案。大唐盛世花園小區業委會與盛唐物業之間的物業服務合同糾紛案日前審結,讓人們看到了對“前期物業”這種特殊的物業形態,目前缺乏有效監管--當“糊塗賬”頻生,業主不滿之後,到底有什麼合理合法的渠道“請”走“前期物業”呢?
“血緣關係”爲之撐腰
前期物業,是指房屋出售之日起至業主委員會與物業管理企業簽訂《物業管理合同》生效時止的物業管理。“這也意味着'前期物業管理'有別於一般意義的物業管理。”上海市律師協會房地產業務研究委員會副主任、上海建緯律師事務所高級合夥人邵萬權從法律上解讀了這一概念。
在房屋交付的初期,前期物業由開發商選聘。儘管按規定應採取招投標方式,但實際上,開發商出於經濟利益考慮,多想方設法讓自己的下屬企業或關聯企業中標。不僅如此,有些開發商還保留着部分小區內的房源,這導致了前期物業似乎擁有了“業主”的身份。
與開發商的這種“血緣關係”,使得前期物業在小區管理中顯得很強勢,有的甚至態度囂張蠻橫。業主則叫苦不迭。“按照常規理解,業主與物業公司應是'主人與管家'的關係,可不少前期物業公然與業主對抗。”邵萬權說。
《物業管理條例》規定,前期物業服務合同可以約定期限,但期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的,前期物業服務合同終止。
“可在實際操作中,不少開發商會採取各種方式阻撓業委會成立,或操縱業委會選舉,避免前期物業被替換。”邵萬權認爲,正是這種利益關係,導致前期物業的管理品質難以保證,卻又長期“霸佔”物業管理的位置。
近200萬元資金對不上賬
大唐盛世小區業委會想“趕走”前期物業,一個重要的原因是,前期物業用停車費、廣告費等公共收益資金來彌補公司虧損。在小區業主論壇上,業委會公開了一份第三方審計公司對物業賬目的審計報告,其中有近200萬元資金對不上賬。
“類似情況出現在不少由前期物業管理的小區,由於沒有業委會的監督,有的前期物業甚至還會掏空住宅維修基金來彌補虧損。”邵萬權告訴記者,小區公共收益或維修基金一旦被掏空,業主遭遇房屋維修等情況時,物業便會採取推諉等方式,導致業主無法享有權益。
除了賬目糊塗外,有的前期物業還利用與開發商的關係制定出一些損害業主利益的臨時公約。此前,有一小區曾有這麼一條業主臨時公約:“開發商或指定部門在有關法律或政府機構允許的條件下,享有在本小區物業部分外牆、屋頂及公共部位張貼、懸掛、設置、安裝招牌、廣告宣傳物及其它物業,並擁有拆除的權利。”在對管理機構的權利與義務的界定中又有規定:“按規定對小區的共用配套設施、共用設備和場地依法進行多種經營,以其收益補充管理服務費。”
“實際上,開發商在完成售樓後,無權在小區內享有外牆、屋頂及公共部位安裝招牌、廣告等權利。物業管理企業更是無權對小區共用配套設施實行多種經營。”一位業內人士表示,業主們因爲“初來乍到”,糊里糊塗地被侵權,待到醒悟之時就會發現小區管理之亂積重難返,甚至很難找到新物業來接盤--想趕走前期物業,更難了。
過程監管避免“一家獨大”
“從法律法規的規範上來說,對前期物業的制約和管理都是比較完善的。問題在於,實際操作過程中缺乏有效監管,滋生了前期物業的'一家獨大'。”邵萬權認爲,要規範前期物業,政府相關部門就應當承擔起監督和指導的作用。
在業委會未成立時,房地管理部門要對前期物業的選聘過程進行監管,對他們出臺的相關臨時公約有所監督。業主們想趕走的是不合規的前期物業,而事前監管、過程監管,才能減少不合規前期物業的產生。
與此同時,還應提升小區業主大會和業委會的自治能力。現在,業委會若要進行物業招標,必須到區房管局備案登記,由房管局組織開展招標。在這個過程中,業委會需要向房管局繳納一筆不菲的手續費。有些業委會不願交這筆錢,因此房管局就不介入、不指導、不解決業委會與物業的爭端了。
本報首席記者劉棟
事件回顧
2006年,大唐盛世花園小區開發商上海盛唐置業有限公司與上海盛唐物業管理有限公司簽訂《物業服務合同》,委託盛唐物業對小區實施物業管理,期限自2006年5月1日起至小區業委會成立時止。
2013年1月,小區業委會成立。6月,業委會向盛唐物業發函表示因前期物業服務合同終止,將於9月1日召開業主大會,就小區選聘物業事宜投票表決。9月4日,業委會根據投票表決結果,發佈關於採取“公開招標”方式選聘物業的決議。
盛唐物業對該決議並不認可,認爲決議程序違法,無效;業委會成立之後雖未與其續約,但一直接受其提供的物業服務,雙方處於默認的事實物業管理服務狀態,實際上已建立新的物業服務合同關係,故業委會應立即停止招標選聘新物業的行爲。
然而,盛唐物業的反對並未奏效,眼看業委會就要另請他人,盛唐物業一紙訴狀將業委會告上法院,要求判令業委會繼續履行前期物業服務合同。
一審判決駁回了盛唐物業的訴訟請求,盛唐物業不服並提出上訴。
其間,業委會與上海同淶物業管理有限公司簽約,委託其於2014年1月1日起接手小區的物業管理。因業委會與老物業並未達成共識,最終導致慘劇發生……