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【導讀】新年首月土地價格再次刷新記錄,房地產巨頭實現業績開門紅,紛紛調高銷售目標。
央廣網財經北京2月12日消息據經濟之聲《央廣財經評論》報道,春節假期剛剛結束,一些研究機構公布了今年1月房地產市場運行的情況,最引人注意的就是土地市場持續昇溫。上海易居房地產研究院昨天(11日)傍晚公布,1月份10個典型城市土地成交均價是每平方米5449元,環比增長1倍,同比大增1.5倍,土地價格刷新去年11月創造的記錄。10個典型城市土地出讓金收入達到1436億元,同比增長155.2%,比2012年同期大增826.6%。
國土資源部同一天公布的數據也很值得關注:去年全國土地出讓收入總金額達4.1萬億元,刷新歷史高位。其中房地產用地20萬公頃,同比增長26.8%;主要監測城市地價總體水平持續上漲,住宅地價漲幅最高,同比增長9%。
與此同時,萬科、恆大、碧桂園、招商地產等龍頭房企1月份的銷售業績紛紛實現同比增長。招商地產1月份實現簽約銷售面積同比增長42.95%,簽約銷售金額同比增長28.42%。萬科1月份銷售面積同比增長20.79%,刷新同月歷史新高。拿下新年銷售開門紅後,這些房企紛紛上調今年的銷售目標。其中,恆大地產上調10%,旭輝的目標同比大幅增加40%以上。
那麼,房企輝煌的銷售業績能維持多久呢?恐怕我們現在很難給出一個樂觀的回答。事實上,北京商品房市場正處於『冬眠』狀態。1月份北京一二手商品房市場一片冷清,成交數量大幅萎縮。『房冷、地熱』,土地價格不斷攀昇,必然加大房價進一步上行的壓力。同時,流動性收緊、利率抬昇也會對樓市產生明顯的影響,或許『降溫』會是今年樓市的主基調。
首先來看易居昨天(11日)發布的數據:1月份10個典型城市土地出讓金收入達到1436億元,同比增長155.2%,比2012年同期大增826.6%。1月份土地市場持續昇溫,這個『熱能』從何而來?
經濟之聲特約評論員、上海易居房地產研究院副院長楊紅旭表示,目前土地市場的熱度達到了『高燒』的狀態和溫度,而且地價的漲幅比較驚人。在目前這個時間節點,地方政府是最開心的,因為他們的賣地收入非常高,一些地方政府的土地財政其實沒有萎縮,土地財政反而在進一步膨脹和強化。此外,企業拿地的熱情依然保持較高溫度,企業由於回籠資金比較多,急於擴張,急於要補庫存,急於向老大、老二這些排名靠前的位子衝刺,所以拿地熱情非常高。但企業也很無奈,因為地價這麼高,未來賣房的時候就必須要把房屋的價格進一步抬昇,否則就很難賺錢。很多房企的壓力比較大,未來賣房必須要考慮到現在拿地的地價,以後要獲得合理的利潤,其實挑戰性比較大。
雖然1月份土地市場火爆異常,但是業內對於後市的表現大多持懷疑態度。增加土地供應被認為是抑制今年房價上漲的最有力措施。從這個角度來看,土地市場持續高燒的可能性是不是不太大?
楊紅旭認為地市『高燒』是一個短暫現象,就像人一樣,發高燒到40多度是不可能持續的,持續久了就會把人燒死,樓市也一樣。樓市是周期性波動的,有春夏秋冬,目前地市是處於盛夏季節,盛夏之後就有秋天,因為它不可能永遠保持在盛夏季節,這是違反市場規律的。
楊紅旭說,房市降溫的話,土地市場自然會降溫,因為企業拿地熱情這麼高,主要是預期房價還要漲,項目的利潤率依然偏高。當企業看到房市已經降溫,成交低迷甚至價格漲不動的時候,自然就不敢去這麼激進的拿地了,所以我們要等到房市降溫,降溫之後地市就會降溫。預測2014年上半年地市依然溫度偏高,但下半年就會出現降溫比較明顯的勢頭。
再來看龍頭房企1月份的表現。萬科、恆大、碧桂園、招商地產1月份紛紛實現銷售業績同比增長。但一些主要市場的銷售數據並不理想。比如北京,1月份商品住宅成交套數、成交面積環比、同比都出現大幅萎縮,二手住宅市場也延續了去年末以來的降溫趨勢。這個現象看上去有些矛盾。該怎麼解讀?
楊紅旭指出,大房企的1月份業績跟城市的成交是背離的,這其中有兩個因素:第一,在整個1月份全國主要大城市成交出現低迷的情況下,大企業業績是好的,就是說強者恆強。第二,部分房企可能隱藏了部分的銷售指標和銷售額,本來12月份的銷售額被挪到了1月份了。因為2013年度成交業績非常好,上市公司一般希望每年業績都有一個增幅,這樣資本市場會比較好看,所以可能會把2013年12月份的部分業績挪到2014年1月份。
楊紅旭說,從全國趨勢性的變化來看,通過監測發現,全國30個城市,1月份的商品住宅成交量,環比12月份出現17%的下滑,同比去年1月份出現15%下滑,其中4個一線城市降溫幅度明顯,4個一線城市同比去年1月份大幅下滑47%。三四線城市相對比較平穩,一線城市在率先昇溫。一線城市率先瘋狂之後,目前降溫比較明顯,尤其是量降溫比較明顯。
房地產市場的價格到底會怎麼走?楊紅旭表示,房屋成交量是一個先行指標,它要先變化,其次是房價跟著變化,然後纔是土地市場,土地市場的量包括價格會發生變化。目前大部分城市處於1月份的成交量低迷期,既有季節因素,主導因素是春節因素;其次是短周期變化見頂之後開始慢慢降溫,房價滯後於成交量,目前是成交出現低迷,但房價依然保持高位,所以房價的漲幅在收窄,漲幅回落將成為2014年的一個大勢。估計到今年下半年,尤其是四季度前後的時候,會出現部分城市房價滯漲,甚至會小幅下跌。我們要看價格的話,不必那麼急,大家也不必特別悲觀,因為價格的回落是一個比較慢性的過程。