|
||||
如果你新買的商品房手續齊全,但無法辦理土地證,先不要太着急:我市正着手研究關於地下空間土地使用的具體辦法,爲此,從去年6月份開始,市國土主管部門對含有地下空間的商品房土地證暫停“分證到戶”,待具體辦法出臺後再恢復。
被退回的分證申請
備齊了土地證“分證到戶”的材料,去國土部門辦理手續時卻被退檔。這是海南錦浩實業有限公司去年9月份碰到的一樁事。
該公司是龍昆南路“金島天下”樓盤的開發商。該樓盤有110戶業主、4戶商鋪和1層地下車庫。2010年,公司已經爲樓盤所在整宗土地辦理了土地使用權證(大證),房子賣完後,開始爲業主辦理土地使用權分割證(小證)。去年9月10日,公司辦公室職員呂生智拿着相關材料,到市國土資源局瓊山分局辦理手續。次日,材料被退檔,理由是:“該宗檔案涉及地下空間使用權登記問題,根據市國土局2013年第17期會議紀要內容,退檔處理。”
對於這樣的結果與解釋,呂生智和同事們有些不解。根據公司和業主簽訂的房屋買賣合同,土地證辦理時限將至,而且近期很多業主前來詢問辦證事宜,他們也很犯難,擔心延遲辦證會被業主追究違約責任。可是除了把國土部門的回覆告知業主以外,目前他們也沒啥其他辦法。
“對有地下空間的商品房,確實暫停了土地證分割。”2月7日,市國土資源局瓊山分局局長黃曉斌說。據他介紹,半年以前,他們就接到市國土資源局審批辦通知,要求對該項業務暫不受理,究竟何時恢復還要等通知。
海南錦浩實業有限公司的經歷並非個例,去年下半年以來,在全市範圍內,不少房地產開發商都遇到了同樣情況,有多宗土地證分割申請被退回。
孕育中的土地新政
所謂“涉及地下空間使用權登記問題”具體是怎麼回事?爲什麼涉及這個問題就暫停“分證到戶”?
市國土資源局審批辦主任賈成治說,原來海口的地下空間利用不多、形式較少,在這種情況下,我市的土地使用,一直以來實行的都是“二維面積”的概念。也就是說,土地使用權的出讓和分攤,只針對土地平面,包括對土地用途、建築密度等進行限制。地下空間,則不參與土地使用權的出讓和分攤,只要符合規劃報建,土地使用就不受限制。
隨着社會經濟的發展,我市地下空間的使用開始多樣化,就商品房來說,主要是地下車庫的建設。據賈成治介紹,原來海口的停車位不緊張,小區地下車庫建設不多,而且多屬於公共設施,在法律上沒有個人產權。伴隨機動車增多而帶來的停車位緊張問題,很多開發商把地下車庫作爲商品出售給業主,並賦予業主個人產權,這就使得地下空間的使用性質發生了變化。
面對這些新情況,新問題隨之出現:地下空間是否參與土地使用權的分攤?地下空間使用權面積如何分攤?對於這些問題,內地一些發達城市,如深圳,土地使用權出讓和分攤已採取了“三維面積”的做法,即對地面多大、地下多深、地上多高都作出了規定,而我市目前還沒有具體明確的標準。此事已經引起市國土局的關注,去年6月該局開始研究解決辦法。在具體辦法出臺之前,爲防止地下空間使用問題出現混亂和矛盾,便對有地下空間的商品房暫停辦理分攤土地使用權登記業務(即土地證“大證分戶”),沒有地下空間的商品房則不受影響。
“等到具體辦法出臺了,這項業務就恢復辦理。”賈成治說。
延遲後的責任承擔
土地證“大證分戶”是開發商對業主的一項法律義務。海口房地產市場目前普遍使用的合同範本,是由住建、工商兩部門監製的《海口市商品房買賣合同》,其中第15條對開發商爲業主辦理土地證的義務作出了明確規定。
隨着地上停車資源的日趨緊張,海口新建的商品房小區普遍建有地下車庫。“分證到戶”業務暫停後,一個問題隨之出現:如果按照合同約定,土地證辦理出現延遲,業主能否追究開發商的違約責任?
中國政法大學法學碩士、海南國島律師事務所律師曹開旺表示,根據我國《民法通則》、《合同法》等有關法律法規,合同簽訂後,如果不是由於合同當事人的過錯,而是發生了合同當事人“不能預見、不能避免和不能克服的客觀情況”,以致不能履行或不能如期履行合同,則屬於“不可抗力”,責任方可以免除履行合同的責任或者推遲履行合同。“不可抗力”具體包括三種情形:自然災害、政府行爲和社會異常事件。
具體到土地證“大證分戶”一事,曹開旺說,雖然商品房買賣合同對辦證時限有明確約定,但是如果開發商沒有過錯,而是由於政府職能部門暫停辦理“分證到戶”業務,導致土地證延遲辦理,則屬於遇到了“政府行爲”這種不可抗力,開發商可以推遲履行合同,待政府“分證到戶”業務恢復後再繼續履約。
賈成治表示,“分證到戶”業務暫停以後,不少房地產開發商擔心出現法律糾紛,便前去市國土局審批辦諮詢。對此他建議,開發商給業主做好溝通解釋工作,防止糾紛出現,同時希望通過本報爲開發商和廣大業主釋疑。