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2014年1月適逢元旦和傳統春節假期,北京新建商品住宅市場受到一定程度影響,月度成交量較2013年12月有小幅下滑。與此同時,供應市場進入淡季,新入市項目數量環比大幅減少。
從供需角度看,近期供應增加遲緩,而需求依然持續釋放,成交量受到抑制的同時,庫存屢創新低。另外,受成交結構影響,成交均價小幅上漲。
**1月純商品住宅成交4929套,同比大降**
根據鏈家地產市場研究部統計,1月新建商品住宅(含保障性住房)網籤量爲6908套,環比下降40%。扣除保障房後,純商品住宅4929套,僅環比下降3.2%。但是,與2013年1月份相比,純商品住宅則大幅下降了53.9%。
鏈家地產市場研究部張旭認爲,年底兩月的新增供應量較9、10月有較爲穩定的增長,這使得年底以及新年年初的需求有可以釋放的支撐。即使恰逢元旦、春節雙節,純商品住宅成交裏也沒有出現明顯下滑。但與往年同期相比,因供應規模有限,1月份純商品住宅成交量較2013年1月大幅下滑超過5成,在近五年同期中,只高於2012年市場下調期。
從項目銷售的數據看,1月成交量的主力依然是華邑新苑、伊林西苑等2013年11月和12月入市項目。截至1月29日(網籤暫停前最後一日),11月、12月入市項目的總體簽約率已達52%,排除網籤滯後影響,預計這兩月在售項目的去化率已經達到7成。由此可見,項目的短期消化速度依然較快,需求釋放較爲強勁。
**1月新增商品住宅供應環比大幅下降70.4%**
據鏈家地產市場研究部統計,1月新增商品住宅項目7個,較上月減少7個,總供應量爲1143套,環比大幅下降70.4%。與去年同期相比,入市項目減少3個,供應量同比下降44.5%。
從區域結構上看,1月新增期房供應儘管有三個位於城區,但仍以五環以外爲主,7個新增項目中有4個在五、六環之間,2個位於六環之外,還有1個項目位於三、四環之間。
從項目屬性看,1月新增供應主要爲適合改善性需求的中高端項目,單套平均面積爲179平米左右,擬售價格在3萬元/平米以上的供應量爲705套,佔到1月總供應量的62%,其中位於豐臺區的閱園擬售價格超過5.9萬元/平米,而位於朝陽區的泰禾坊巷家園擬售價格更是高達到6.7萬元/平米。
鏈家地產市場研究部張旭認爲,從12月份以來,新增供應一反往年常態,出現明顯減少,且從12月底到1月中上旬階段,出現了連續二十餘天的供應“空窗期”。隨後,1月19日,一天之內兩個高端項目相繼入市,意味着“4萬元限價令”出現一定鬆動,但整體上看,從“京七條”落地之後,北京對於新建商品住宅入市價格控制的程度依然會繼續收緊。大量定位於剛需和改善的項目入市都會受到政策管制。
未來,新建商品住宅供應市場難有大幅上漲。一方面是由於北京調控政策繼續收緊,新建商品住宅的入市節奏依然受到影響;另一方面,前兩年土地成交量過低,儘管2013年宅地成交翻番,但離新盤上市還有一段時間,短期內無法形成有效供應。
**1月純商品住宅成交均價環比上漲2.8% **
據鏈家地產市場研究部統計,1月純商品住宅成交均價爲27618元/平米,環比上月上漲2.75%,同比上漲18.75%。
1月成交的純商品住宅中,五環內項目的成交佔比較2013年12月上升3.31個百分點,價格在2萬元/平米以上項目的成交佔比與上月相比上升4.01個百分點,結構的提升小幅拉昇了1月的成交均價。
自2013年11月起,純商品住宅成交價格較爲穩定,連續三個月保持在2.7萬元左右。
張旭認爲,供應總量相對穩定、成交結構保持穩定、限價措施從嚴等是近期成交價格沒有出現明顯上調的主要原因。2013年11月底至12月中旬集中上市的一批價格接近4萬元的中高端項目目前簽約率爲28%,另有近三成處於預定和資格審驗狀態,隨着春節假期結束,這部分高端住宅集中完成網籤,預計將在一定程度上結構性拉高年後成交價格。但受當前政策與市場環境影響,後市價格暫不會出現較高的實質漲幅。