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維修基金,也就是房屋的『養老錢』和『治病錢』,全名住宅專項維修資金或公共維修基金。當樓房頂層漏水、電梯年久失修時,想使用這筆錢卻異常困難,甚至有物業公司派專人跑了三年也沒鬧明白『公維』基金存哪兒了……專項維修資金使用難,正成為困擾難題。
支付難題
鑒定排半年,『一圈』走下來一年多
本是購房時居民上交的一筆錢,卻在使用時困難重重。早在2011年初的年檢中,北京泰華濱河苑小區的7部電梯因急需大修而被要求停梯,可是這些電梯又帶病運行兩年。
按照規定,對電梯的大修及更換可以使用專項維修資金,但需經『列支范圍內專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主,以及佔總人數三分之二以上的業主』都簽字同意,再經過有關部門審批纔能撥付使用。
北京物業管理行業協會秘書長宋寶程說:『很多小區沒有業委會,加上有些業主對物業公司不信任,想完成「雙三分之二」簽字難!』
即便是成立了業委會,『公維』基金的使用依然遭遇『審批難』。
北京金港國際小區業委會提供的使用『公維』基金大修電梯的審批流程顯示,在三分之二業主同意的基本條件後,還要經過鑒定、審價、數據整理、數據關聯、維修、竣工驗收、申請、審批、付款等九個步驟,纔能真正使用上這筆錢。
北京金港國際小區業委會主任於志紅說:『光鑒定就要排隊半年,一圈走下來就得一年多。之前做的預算到批下來時,物價、人工費都漲了,根本不夠用。』
北京大學行政管理系主任蕭鳴政說,政府的出發點是為老百姓做件好事,但最終結果就好像大家印象中的保險公司,收保費時候特積極,可是要支付的時候就提各種條件,支付困難。
多頭管理
基金使用比例僅為2.3%
據北京市住建委副主任程建華提供的數據,自從1998年實行『公維』基金制度以來,截至2013年底,北京市的這筆錢累計金額約達到350億元,使用額約8億元。按此計算,基金使用比例僅為2.3%。
宋寶程透露,目前北京這筆資金的賬目管理在『北京住房資金管理中心』,業務管理歸住建委相關部門,這些步驟先後到區房管局、市房屋安全鑒定總站、審計單位等多個部門辦理,業主對資金的存取還要到銀行,多頭管理太突出。
程建華說,北京市住建部門去年曾專門出臺文件,對房屋損壞造成滲漏、電梯故障等六大類維修使用基金的使用進行簡化,但總體來說全國普遍存在使用難。
除了多頭管理和運行效率低下,受訪專家一致認為,目前『公維』基金還普遍存在著歸集不到位、數據混亂、增值不高、續籌困難等問題亟待解決。
從1998年國務院發布相關文件起算,我國住房專項維修資金制度已有15年的歷史。此後有關部門再次聯合印發了《住宅專項維修資金管理辦法》,但『公維』基金依然沈睡,百姓質疑和非議不絕於耳。
住建部房地產市場監管司物業管理處處長陳偉等認為,為了最大限度地保證維修資金的安全,其使用規定了嚴密的審批程序,但缺乏細化的操作規程,造成維修資金使用程序復雜,並且在設計和執行中存在缺陷。
更重要的是,建設主管部門和財政部門作為維修資金代管機構的同時,又是維修資金的監管機構。這種雙重性質的機構定位,使建設主管部門和財政部門集資金代管、監管職能於一體,集運動員、裁判員於一身。
由於共同財產理念缺失和公共權利意識淡漠,多地業主大會成立比例低,業主共同決策困難,業主大會議事規定形同虛設,社會基礎薄弱。
專家意見
公共維修基金是基金就要運作
蕭鳴政認為,建設主管部門和財政部門擁有代管權的同時,並未明確其對維修資金保值增值的義務,導致大多數城市維修資金收益率低於一年期存款利率。
作為公共維修基金的所有人,百姓並不知道錢存哪了。蕭鳴政說,既然是基金,就要去運作,不應讓它貶值。『存在哪家銀行就是個不小的利益,相當於白給銀行賺息差。』
據北京市住建委提供的2009年到2012年的維修資金增幅和使用資金的增幅對比來看,該資金以每年10%的增幅在增長,而資金使用量卻幾乎達到每年100%的增幅。
隨著住宅使用時間的增長,維修資金使用需求的快速增長與實際撥付困難的矛盾將日益尖銳。
一方面應將現有程序,利用創新手段突破現有管理障礙。北京市政協委員徐淑蘭說,實踐操作來看,可以讓業主通過一些如短信、微信回復等手段,對基金的使用做表決,提高效率。
另一方面,專家建議,結合我國現實,可進一步理順管理機制,由單一部門對專項維修資金管理制度統一管理,明確權責提高行政效率,降低管理成本,方便政策諮詢和相關事務辦理。
蔣衛平說,三中全會提出全面改革的思路,就是要在轉變政府職能時把『審批』改為『監管』,變政府的監管為社會的監管。
此外,專家指出,我國還可以借鑒一些外國經驗,比如在美國,維修准備金的保值增值由基金公司負責管理,在資金的閑置期,留足15%的資金後,以借支的方式得利息。建議我國改進資金托管方式,提高資金增值收益率,還利於民。文/圖據新華社電