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如今,小區自治是個熱門話題,不過,物業也能由業主自治管理?這倒是一樁新鮮事。
位於延吉東路140弄和160弄的長華綠苑是個迷你小區,僅230家住戶。進入小區,保安熱情盡責,地面一塵不染,綠化錯落有致,每個車位前都有編號,車輛停放整齊,小區一角還有一個熊貓造型的舊衣物回收箱。誰也想不到,這是一家沒有物業公司的小區!業委會委員吳愛琳說:“我們自己管理,也是‘逼上梁山’!”
物業公司“拋盤”
長華綠苑構成複雜,其中140弄170戶,均爲商品房,有多層、小高層兩種;160弄有60戶,均爲多層,其中23戶爲售後公房。由於房屋性質不同,所繳物業費不同,商品房高層物業費是1.1元/平方米,多層爲0.58元/平方米;而售後公房的物業費最低每戶僅6元一月。不同業主對物業管理的要求也不同。
自從2002年進戶以來,長華綠苑先後由3家物業公司管理。業主對物業公司很不滿意,樓道燈壞了沒人修;保安不盡責,入室盜竊案2009年發生一起,2010年發生2起,放在門口的皮鞋也經常失竊;物業費收繳率只有60%。2010年底,物業公司表示入不敷出,物業費要上漲,但業主們不同意,物業便“拋盤”走人了。當時,業委會一下子“抓狂”了,四處尋找其他公司,但由於物業費低、小區太小,無利可圖,沒有物業願“接盤”。在這種情況下,業委會研究了相關法規,《物權法》明確規定:小區物業可以託管,也可以自治管理。於是,業委會召開了業主大會,90%的業主同意自己管理。
業委會自管小區
於是,長華綠苑2011年1月起開始了自治管理。自己管怎麼管?能管得好嗎?收支能平衡嗎?業委會在長白街道的指導和支持下摸着石頭過河。街道市政科長鬍衛東介紹說,長華綠苑的業委會成員中有4名黨員。“班長”王惠根以前是副廠長,懂工程和設備;黃矛平熟悉電氣和水泵等維修;吳愛琳當出納;“筆頭好”的委員寫材料、發通知。漸漸地,一套制度建立起來了:聘用8名保安、2名保潔、1名維修工,日常管理實施“經理負責制”,即請一位有資質的退休物業經理負責,每月支付工資2000元;聘請一位兼職財務,這位財務也是業主,只領取200元津貼。還成立了綠化、衛生、設備維護、治安幾個志願小組。(下轉A3版) (上接第1版)
記者在長華綠苑業委會看到,《業委會收支彙總表》《物管處收支彙總表》全部“煞清”,定期向業主公佈。“我們還組成了一個監事委,每個樓組出一位代表,共13人組成,監督業委會的工作。”吳愛琳說。長白二村第一居民區黨總支書記嚴滬生也是監事委成員。爲了管好小區,業委會精打細算,動足了腦筋:小區南門安裝了電控門,花費2萬元,可省下一個人員開支;他們給保安的工資比周邊小區高100元,還給保安室裝了空調;每月收繳的物業費近2萬元,支付工資和加班費還有缺口,就將停車費等公益收入補充進來。3年下來,小區結餘資金20餘萬元,去年結餘的10萬元作爲公益基金,按樓組面積充實到維修基金中。3年來小區未發生一起入室盜竊案,物業費收繳率達到99.9%。
如今,小區被評爲市文明小區、市安全小區和節水型小區,還被列入垃圾分類首批試點小區。
廣泛複製不容易
一個不容忽視的現象是:實施物業自治的小區正不斷增多。目前僅楊浦區就有27個物業自治小區,閘北區有15個。記者從楊浦區房地局瞭解到,一些老舊小區由於“先天不足”,基礎設施老化,居民戶數較少,物業管理費較低,導致物業公司難以經營,“拋盤”時有發生,小區物業管理陷入“真空”狀態。
那麼,長華綠苑這樣的自治模式,能否在其他小區複製呢?記者發現,其實還是很難。
位於世界路上的一個小區同樣進行自治管理,就處於非常艱難的境地。小區於1995年開發,總戶數323戶,當初業主買房時,開放商及業主的維修基金均未籌集,小區的物業一直由開發單位的物業部在管理,許多小區業主從入戶起就拒絕繳納物業管理費。十多年來,小區年久失修,房屋滲漏、道路破損、水管破裂、水泵不能正常運行。小區業委會2009年成立。從2011年12月起,物業公司撤退。在不得已的情況下,小區實施物業自治管理,房屋的應急維修由楊浦區房屋應急中心暫時幫助解決。由於許多業主依然不願繳納物業費,業委會向開發商催討維修資金無果,自治陷入僵局。
很多難題需解決
物業自治還有很多難題需要解決。首先,業委會成員畢竟不是物業管理專業人員;其次是風險問題。保安、保潔人員沒有所屬公司,直接和業委會簽訂勞動合同,萬一出了意外,賠償怎麼辦?業委會畢竟不是企業,難以承受各類風險。
時下,一個越來越嚴峻的問題是,隨着房齡的增長,一些新小區也逐漸變成老小區,維修支出不斷增多,加上物業人力成本每年都在上升,而物業費不能年年上漲,被“拋盤”的小區將越來越多。如果光靠政府出手“救市”,是不可能的。小區自治可謂另闢蹊徑。這條路能否走得順暢?還需要政府和社會共同來探討這個課題,設法破解其中的政策法規難題。記者邵寧