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在高速擴張的同時,閩系房企在資金上表現出來的“高負債”擴張模式令人擔憂。
閩系房企崛起成爲焦點。
旭輝集團近日公佈的業績數據顯示,2013年1 12月,旭輝合同銷售累計達到153.2億元,同比大增60.59%;2013年,旭輝在北京、天津的多個項目出現開盤當天房源售罄的情況,去化勢頭驚人。
不僅是旭輝,包括陽光城在內的多家閩系房企進入2013年中國房地產企業年度銷售TOP50榜單,成爲目前的市場焦點。
但閩系房企的高負債率同樣引人注目,譬如旭輝在2013年11月負債率曾高達70% 80%,陽光城也是在“股債”的模式下高速增長。
旭輝:“高週轉”擴張路徑
從2013年開始,旭輝加大了在土地市場上的出手力度,先後拿下將近30個地塊,規模近千萬平方米。“上半年旭輝拿了12塊地,總價達到86億元,外界有不少質疑的聲音,認爲旭輝這是激進擴張;其實不然,在這12塊地中,有6塊地是合作開發,合作方分擔了一大部分的土地款,降低了我們的資金壓力。”旭輝集團董事長林中在接受採訪時表示。
“高週轉”被認爲是旭輝快速突破的利器。據瞭解,旭輝在拿到地以後一般會在8個月以內開盤,同時要求首次開盤的去化率達到60%,11個月之內就要實現資金快速回籠週轉,也就是旭輝在業內很著名的“8611”戰略。“高週轉”模式爲其帶來了業績的快速增長,旭輝集團2014年1月6日公佈的業績報告顯示,2013年1 12月,旭輝集團合同銷售累計達到153.2億元,同比大增60.59%。
“8611”戰略“從制定以來我們一直都在堅持執行,房地產調控對我們來說反而是戰略上的優勢。”林中告訴筆者,旭輝集團還一直堅持“721產品戰略”,亦即首次置業爲主的剛需住宅在開發項目中的佔比要達到70%,銷售型商辦要達到20%,其他創新類產品要達到10%,精準的營銷定位確保了旭輝集團在項目去化上的穩定性。
“我們通過標準化的單體、標準化的售樓處、標準化的樣板房,使得拿地以後需要做的許多決策固化和前置,從而節省大量的時間。”林中強調,旭輝速度並不是趕工期趕出來的,而是產品標準化的結果。
閩系房企挑戰“高負債”
不僅是旭輝,閩系房企在2013年的整體表現都堪稱“兇猛”。
根據克而瑞針對長三角市場的不完全統計數據,在2013年1 9月,泰禾、旭輝、陽光城、正榮、龍寶在上海、蘇州、杭州等城市的拿地數量達到20幅,一舉讓福建房企成爲長三角地區拿地最爲活躍的一羣企業。
克而瑞的統計數據還顯示,同樣是在2013年1 9月,廣州房企在長三角只拿到了5幅地,北京和香港的房地產開發商在長三角只拿到了3幅地。
福建房企在銷售上的表現也很搶眼。“以前在TOP50榜單中基本上就沒有福建房企的身影,2013年一下子就出來了好幾個。”同策諮詢研究部總監張宏偉告訴筆者,過去的2013年是旭輝、陽光城、泰禾等福建房企集中發力的一年。
陽光城集團在2012年11月才進入上海,但在不到1年的時間裏,該公司就斥資38.81億元拿地,搶先完成了環繞上海自貿區的佈局。陽光城集團總裁陳凱透露,陽光城在上海獲取了6個項目,預計2014年在上海就能實現30億40億元的銷售額。
在高速擴張的同時,閩系房企在資金上表現出來的“高負債”擴張模式令人擔憂。
仍以旭輝集團爲例,根據不完全統計,2013年該公司先後於4月發行2.75億美元優先票據、7月獲得1.57億美元銀團貸款、9月發行1.25億美元額外票據、10月又向獨立的第三方配售價值3.9億港元的新股。
作爲福建百億元規模房企的另一代表,陽光城集團也通過與歌斐基金、中鐵信託、華融信託等多家房地產私募和房地產信託公司的合作,通過“股債”的模式在2013年實現高速擴張。
“左手融資,右手拿地”是福建房企此輪擴張的普遍手段。張宏偉認爲,“福建房企已經把資金槓桿作用發揮到極致,借用基金、信託等方式來拿地,再通過高週轉的方式對衝前期的融資風險。這樣的做法會導致企業資產負債率偏高,有一定的政策、市場和經營風險。比如,政策一旦變化,會對銷售和週轉產生影響。”
數據顯示,截至2013年11月底,旭輝集團的負債率高達70% 80%。“現在的負債率大約爲67%,短期債務的比例已經控制在20%以內,賬上還有很多現金。”1月6日,林中如此表示。
仲景