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當“重回一線城市”成爲實力房企的普遍共識時,“逐鹿”北上廣深勢必是他們的不二選擇。這其中,尤以京滬更甚。“北京樓市太擠了。”一位房企高層如此形容2013年的北京房地產開發市場。這句話的背後,暗示的是北京樓市2013年銷售排行榜的洗牌。
克爾瑞日前發佈的《2013北京商品房企業銷售排行》顯示,融創中國以銷售額及銷售面積“雙料冠軍”的身份,改變了此前萬科、首開長期領先的格局。而從項目榜單來看,商品住宅銷售金額和銷售面積前20名中,半數以上都是高端住宅,西山壹號院、遠洋Lavie、魯能七號院等樓盤十分搶眼。
“以高端住宅爲主的項目和企業崛起,反映出北京市場結構正發生變化。”北京市房協相關負責人表示,後“京七條”時代,北京樓市“低端有保障、中端有支撐、高端有市場”的三元格局將愈發明顯,“2014年的高端住宅市場必將有更爲突出的表現。”
“得一線者得天下,得高端者得天下”已成爲當下房企高管的新共識。
高中低端三分市場
與兩三年前“得二三線者得天下”的口號相比,一線城市因其風險低、利潤高、資源集中等優勢,成爲2013年諸多房企的“迴歸”之地。從銷售業績比例來看,融創、遠洋、龍湖、方興都以北京作爲重鎮,華潤、魯能等也開始呈現黑馬姿態,過去以二三線城市開發爲主的恆大同樣在2013年成功進京。
“隨着北京未來自住型商品房大量入市,公司今後可能會考慮減少剛需產品開發,逐漸向中高端市場轉移。”一位全國性品牌房企北京負責人認爲,未來在北京市場,必須避免自身產品與自住型商品房的“硬碰硬”。
多年來針對樓市的調控實踐也表明,高端市場始終受到購買力青睞,所受政策的影響並沒有想象中那麼大,並屢屢逆市暢銷。融創中國董事長孫宏斌就表示,在限購限貸和20%所得稅的政策影響下,北京樓市換房成本直線上升,改善型置業者的惜購心理反而給高端樓盤提供了發展機會。
從目前不同機構公佈的2013年北京樓市銷售榜單來看,共同特點是越來越多的高端項目躋身前列。不僅有西山壹號院、遠洋萬和公館這類榜單的“常勝將軍”,還有以生態別墅產品定位的魯能七號院等黑馬項目。
“稀缺的自然資源和產品形態,使得高端物業的抗風險能力更強,特別是一線城市的類別墅產品,其資產保值增值能力更堅挺。”北京魯能置業營銷負責人說。該負責人表示,這類置業者對高端樓盤的價格因素相對不太敏感,他們更看重產品品質,品質已成爲高端項目能否暢銷的關鍵因素。
爲此,魯能七號院項目在拿地時首先瞄準順義區潮白河、水上公園、森林公園等優質的自然資源,並以1.0的容積率和新古典主義建築風格,營造出院落產品。同時,向全城開放工地,迎接市場與客戶的監督檢驗。“前幾年因爲市場調控,很多企業開始加大布局剛需產品,但近年來融創中國、遠洋地產、魯能地產這類以高端產品爲主的開發企業已呈崛起之勢。”北京市房協相關負責人認爲,這一戰略更符合未來樓市的調控格局,“政府將承擔更多的中低端住房需求,而市場則將成爲中高端產品的競爭戰場。”
區域深耕凸顯效應
“2013年是區域市場分化的一年,很多二三線城市因爲過去幾年供應量過大,已聚集了一定的市場風險。而一線城市,特別是北京、上海,因爲有着不可比擬的城市資源優勢,加上由此引發的人口聚集效應,樓市發展比較穩定。”在剛剛結束的第四屆中國地產財富年會上,萬科執行副總裁毛大慶如是感慨。
也正因如此,許多房企紛紛加大了在北京的深耕戰略。
從克爾瑞提供的數據來看,相比2012年,京城百億元房企數量在2013年擴容至7家。從銷售金額排名前30的榜單來看,除了萬科、遠洋、金隅、首開、保利等“常駐”企業外,魯能地產、和裕地產、K2地產也成爲榜單黑馬。
“2013年北京樓市展現了歷史上罕見的熱銷場面,這也是房企深耕區域發展最爲明顯的一年。”上述北京市房協相關負責人表示,北京城鎮化進程的演變也決定了房企佈局北京的戰略路線,新城區開發成爲熱點。
例如,萬科繼在房山連推多個項目後,又將目光轉向通州,陸續在臺湖、通州新城獲取地塊;進京20年的魯能地產之所以能在2013年取得35億元的銷售業績,不僅憑藉魯能七號院獲得區域銷冠,其別墅大盤格拉斯小鎮也隨着東壩板塊的崛起迎來置業熱潮,而打造10年之久的優山美地項目同樣會推出新中式獨棟新品。作爲一級開發商,魯能地產三盤聯動,深耕北京的後發意圖已然明瞭。
“房地產開發過程就是一個品牌企業聚集的過程,從通州、房山到順義,再到大興、亦莊,一個新區域的起步發展是靠少數品牌房企的深耕區域戰略和打造品質項目帶動起來的。”一位業內開發商向記者表示。
而據魯能置業相關負責人介紹,僅僅在順義區,魯能地產10多年來已陸續投入巨資完善了區域市政配套,鋪設了順義新城地下市政管線,由此推動並吸引了一批品牌開發商入駐順義。
“2014年,魯能地產還將圍繞深耕北京、專注別墅產品來完成自己的發展戰略。”魯能置業相關負責人這樣說。記者張東林