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近期,海南三亞灣紅樹林發佈了“2014經營年度預分紅公告”。公告顯示,2014年三亞灣紅樹林每標準客房預分紅額爲3.6萬元,相較2013年實現了300%的跨越式增長。此前,金融街惠州巽寮灣公寓項目也曾宣佈,將向業主分紅111萬元。旅遊地產中的業主分紅創新模式,受到業內關注。
目前,經過起步、調整階段,我國旅遊地產已步入快速發展階段。包括萬科、萬達、保利、綠地、中海等龍頭房企也相繼開發旅遊地產。
然而旅遊地產面臨的問題也不在少數。業內人士表示,度假地產投資過熱,市場消化力不足,大部分房屋空置,沒有回報率。更有相當比例的所謂“旅遊地產”,其實開發商借旅遊地產之名變相搞房地產開發,住宅先行,配套設施滯後,同質化現象嚴重。
在旅遊地產競爭“紅海”裏,三亞灣紅樹林和金融街惠州巽寮灣公寓項目的分紅模式,令業界看到突圍的可能。“股權分紅模式是旅遊地產的創新之舉。這種嘗試很好,但由於目前僅有少數項目在運作,沒有形成規模,對開發商實力要求較高。”中國人民大學休閒經濟研究中心主任王琪延表示。
筆者瞭解到,紅樹林度假世界在大部分客房自持經營的同時,將一定比例的客房對外出售,這些客房每間都具備獨立產權證。購買這些客房的業主,除享有房間的獨立產權、每年一定時間的自住權、全國各地紅樹林度假酒店的自由換住權外,在非自住時期,由紅樹林國際酒店管理公司爲業主代理對外經營、管理。因此,業主不是隻享有客房的租金收益,同時也擁有整個酒店經營利潤的分紅權。紅樹林出售的每一套客房等於一隻股,購買一間房即相當於成爲“酒店股東”,業主與具備豐富經營經驗的紅樹林酒店管理公司成爲“全利潤合夥人”,既享受了度假生活,又迴避了投資風險。
不過,一位具有豐富旅遊度假地產開發經驗的開發商表示,度假酒店的投資回報週期很長,一般需要七八年時間才能看到明顯的投資回報,因此很多旅遊地產項目要依靠住宅開發來帶動資金回收和滾動發展,在短期內實現整個項目經營收入分紅實屬不易。
目前開業運營的三亞灣紅樹林一期,僅佔項目總體規模的1/4。然而去年12月的營業收入達4121萬元,是2012年同期的1.7倍,餐飲收入達同期的2倍。2013年1~12月,每個標準客房每月預分紅900元。首個經營年度標準預分紅額爲11700元。
三亞灣紅樹林項目方面表示,取得這些成績主要是依託強大的商業配套和開發商的運營能力。三亞灣紅樹林度假酒店是建立在經營的基礎之上,通過運營來體現項目的價值,並實現項目的保值增值。
據瞭解,三亞灣紅樹林引入“度假目的地綜合體”模式,融合酒店、會展中心、今日藝術匯、電影工坊、多元主題全景水上樂園、主題商街於一體。項目方表示,今年9月25日三亞灣紅樹林將全面開業,屆時,將會給業主帶來更爲豐厚的分紅回報。“分紅模式爲購房者提供了新的投資機會。但在選擇項目時,應對開發商的品牌、運營能力做充分考量。同時,項目的設計規劃、服務水平等都將影響後期盈利,購房者最好嚴格考察。”王琪延說。方王洋