|
||||
等了一年多的房子終於交房了,欣喜,激動?收房時才發現鬧心事接踵而來,各種問題令購房者跑斷了腿。房子作爲大宗商品,有其特殊的商品屬性。交房過程中,出現較多的糾紛問題,作爲商品的購買者,購房者都享有哪些權益?購房者該如何維護這些權益?本報特意邀請河北厚正律師事務所執業律師張懷文來爲常見的交房問題支招。
問題一:房屋不具備交房資格
講述:省會28歲的小郝在一家事業單位工作。2年前,她和老公一起攢錢購買了石家莊市區的一套期房。今年,房子終於到了交房日期,一家人滿心歡喜地去收房後,發現房屋並不具備交房資格,其交付使用的水電均爲臨時使用,即臨水臨電,這讓小郝一家傻了眼。“我的同事之前交房時也發生過這種情況,結果收房入住後,經常停水停電,生活極其不便。”小郝對同事的遭遇一清二楚,那小郝應該怎麼辦呢?
張懷文:房屋具備基本的使用條件是購房者實現合同目的的前提條件,在購房者與開發商之間簽訂的《商品房買賣合同中》也應當明確約定房屋交付時應當具備什麼樣的使用條件。如果開發商不能按照合同約定的交房標準交房,本身就是一種違約行爲。根據《合同法》第六十條規定“當事人應當按照約定全面履行自己的義務。”如果出現開發商在不符合交房條件時強制交房,購房者可以拒絕接受。並可依照合同的約定或者法律的規定要求開發商承擔相應的違約責任。
問題二:新房取暖費如何收取才合理?
冬季交房的業主均會遇到取暖費的問題,取暖費應當如何收取才合理?
講述:省會馬先生購買的房子於2013年10月底交房,並不着急入住的他,計劃等2014年開春以後再考慮對新房進行裝修。小區供暖通知出來後,卻要求業主無論入住與否,均全額繳納取暖費,這讓馬先生覺得有些不合理。究竟取暖費如何收取才合理呢?
張懷文:根據《石家莊市關於市區居民供熱價格的通知》規定“冬季採暖期暫不用熱的空置房收費,由戶主提出申請,經供熱企業、熱交換站和居民委員會覈實,採取有效措施後,按應交納熱費總額的20%收取。”;同時我個人認爲“熱力”作爲一種商品,應當遵循公平自願的原則,在收取取暖費時按交房日期起算,按實際天數收取才是公平、合理的。
問題三:工程質量問題如何維權?
交房後,工程質量問題是出現比較多的現象,一般出現這種問題時會出現與物業和施工單位之間的溝通和協調,工程質量問題應該由誰來負責,期限是多長?購房者在工程質量問題中享受哪些權益?
講述:李先生的生活,自從新房交房以後,就沒有消停過。2013年11月剛剛收房的他,發現房屋出現若干問題,“牆體的承重樑和主牆之間有裂縫,門窗密封不嚴等問題已經跟物業交涉過多次。”李先生說起收房的經歷就有些惱火。涉及主體的質量問題解決之後,供暖期到來,地暖漏水的問題讓李先生有點撓頭。樓上地暖管道漏水使我家樓頂像水簾洞一般,一直滴水。找到物業公司幫助協調,物業公司稱工程問題應當由開發企業協調,而至今,李先生的問題也沒有解決。
張懷文:交房後,房屋出現質量問題的,應當向房地產公司主張權利。依據《房屋建築工程質量保修辦法》的相關規定,地基基礎工程和主體結構工程的保修期限,爲設計文件規定的該工程的合理使用年限;屋面防水工程及有防水要求的衛生間、房間和外牆面的防滲漏的保修期限爲5年;供熱與供冷系統爲兩個採暖期、供冷期;電氣管線、給排水管道、設備安裝爲2年;裝修工程爲2年。開發商的《住宅質量保證書》約定的保修期限不能少於上述法定的保修期。
我國房地產法律、法規規定,房地產開發企業應當在商品房交付使用時向購買人提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》是房地產開發企業對所售商品房承擔質量責任的法律文件,其中應當列明工程質量監督單位覈驗的質量等級、保修範圍、保修期和保修單位等內容。
如果出現了工程質量問題,購房者可以採取下列方式進行維權:
一、與開發商協商解決。
二、向當地的消費者協會投訴。
三、向有關行政部門投訴。
四、通過司法途徑解決。需要明確說明的是,購房者一定要注意收集證據。當購房者發現房屋出現質量問題時,應及時與物業公司和開發商聯繫,以便儘快進行修復。必要時可以通過拍照、錄像、文字記錄等方式保留證據;房屋質量問題和修復時對業主造成損失的證據。掌握了證據,在訴訟中才會處於主動地位。