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在融資受壓的情況下,房企投資熱情依然不減。
儘管政策的直接意圖在於加大房企資金壓力,促使房企加快銷售、去化回籠資金,從而打擊土地閒置和捂盤惜售,但現實情況是,房地產市場及價格體系並沒有明顯改善,房價上漲幅度依然明顯。
停擺數年的房地產再融資在2013年中有了新的變化,部分上市房企拋出的再融資預案也令市場遐想不已。
不過,至2013年底,再融資開閘並沒有在任何一家房企中實現,開閘顯得“雷聲大雨點小”。
房地產再融資的困局似乎還是一個未了局,其中的一大原因或是近年來頻頻出臺的調控政策,引發了中小房企資金緊張、各大房企持續尋求海外融資、信託融資、影子銀行大行其道等諸多問題。筆者試圖梳理2013年以來的房企再融資方案,以探索房企融資困局的前因後果。
房企發佈再融資預案
2013年5月16日晚,萬方發展公告稱,公司擬向萬方源等股東發行股份,購買其持有的萬方盛宏95%股權、秦皇島鼎駿90%股權、張家口宏礎100%股權、義林義烏97.12%股權、延邊龍潤100%股權。此次重組涉及金額約30億元。由於萬方發展涉房的身份,該定增預案被認爲打開了房地產再融資的想象空間。
緊隨其後發佈定增融資預案的新湖中寶則是一家純正的房地產開發企業,2013年8月,新湖中寶公告稱,擬定向增發不超過17.91億股,募資不超過55億元,計劃投向上海普陀區和閘北區兩處舊城改造項目。
自此,此前的房企停牌潮與再融資開閘傳聞終於在新湖中寶定增發佈後變得逐漸清晰,二級市場對此的反應也格外強烈,地產股出現了階段性大漲,新湖中寶在復牌日隨即漲停。
目前,已有40餘家房企發佈再融資預案,涉及總金額約爲1040億元。這些房企再融資預案的內容,所涉及投資項目從保障房,到“舊城改造”、商品住宅以及商業地產,甚至包括旅遊地產。
有投資者注意到,從定增募投項目看,前期率先發布定增的房企都將保障房項目或舊城改造項目納入其中,如新湖中寶擬配建的舊城改造、新華聯定增中涉及的棚戶區改造;也有的項目主要涉及政策管制較少的土地一級開發,比如華夏幸福計劃進行的產業園區開發、天保基建涉及空港商業區開發的住宅項目。
此前,有市場觀點認爲,再融資開閘可能不會全面放開,但涉及政策傾向性的募投項目有可能會適度放開。
不過,從目前的再融資項目進展程度看,還沒有一家房企真正意義上獲得管理層的首肯,僅有數家房企的再融資項目收到證監會的受理通知,分別是迪馬股份、招商地產和萬方發展。其中,迪馬股份及招商地產均爲大股東資產注入,屬於解決同業競爭的資產重組類型,而萬方發展本身主業已經變更爲批發業,房地產屬於非主營業務。
對此,德佑地產高級研究經理陸騎麟認爲,證監會受理僅僅只是審覈流程的前端環節,再融資方案最終獲得證監會的通過批准尚存在很大的不確定性。從目前數十家房企申請的進度看,所謂的政策導向性募投項目並沒有給項目審覈帶來明顯的加分。
影子銀行闖入地產融資
據同花順數據統計,2009年,133家房企的長期資本負債率平均值爲31.3%,這一指標在2013年第三季度突破了40%,此外,2009年行業的流動比率和速動比率的平均值分別爲2.6和0.85,這兩項指標在2013年三季度降至2.1和0.7,房企資金週轉能力出現明顯下滑。
“在資金持續趨緊的情況下,房企並沒有放緩投資,而是採取如推遲開工、延緩拿地的做法,特別是2012年開始的樓市快速復甦令地產公司財務明顯好轉,資金壓力逐步放緩;另一方面,房企開始不斷增加一些高成本的融資渠道,如信託等。”深圳某大型房地產公司投資人士程利偉告訴筆者。
筆者注意到,伴隨着地方融資平臺與房地產的結合,信託行業和銀行理財產品迎來了黃金髮展期,影子銀行隨之出現。此前已經有不少房地產行業研究人士表示出擔憂,即房價、土地價格與地方融資平臺的捆綁聯盟存在很大風險。
用益信託網數據顯示,自2010年第一季度開始,房地產信託餘額不斷創出歷史新高,從2010年初的2351億元攀升至2013年第一季度的7702億元。目前,房地產信託產品的平均預期年收益率在10%左右,而地產企業作爲發行方的融資成本普遍在12% 15%之間,遠高於同期銀行貸款利率。
程利偉告訴筆者:“影子銀行的兇猛也逼得很多企業開始向海外方面融資,特別是海外發債近年來持續火爆。不過,海外融資雖然融資利率相對較低,但整體的發行成本也不便宜,同時由於是跨境發行,政策方面的風險也同時存在。”
據統計,2012年共有20家內地企業發行了25筆海外債券,融資總額達600億元,同比增長超過10%,2013年這一數據繼續擴大,截至2013年11月,房企海外融資累計突破3000億元,是2012年的近5倍。
程利偉補充道:“從目前來看,海外融資主要還是集中在資質優良的大型房企,大部分中小型房企因爲資產實力不強、信用評級較低,導致其海外發債難度較大。”
-蒙湘林/文