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在改善型需求的市場中,以提升現有居住品質的享受型改善以及成功人士追求終極改善的別墅需求,佔據了改善型需求客戶中金字塔尖上的絕對位置。有過多次置業經驗的這些人羣,對房子有着哪些更加苛刻的要求?如何滿足他們的精神追求?這是開發企業在打造精品樓盤時,不斷面臨的問題。
因變而求的舒適型剛需
舒適型住房的黃金時期
“舒適型住房需求作爲改善的升級版,是滿足剛需需求後,對舒適生活品質以及精神生活的高層次追求。”石家莊魏通房地產開發有限公司副總經理蘇風彥對記者說道。而這些需求表現在對生活配套更高的追求,對社區環境、戶型功能空間以及精神生活的追求。“三室的功能,有100平方米的小三室,也有200平方米的大三室。在小三室中,10平方米的屋子可以作爲臥室,而在大三室中,這樣的空間可以用來做衣帽架。”紫晶悅城營銷總監邢志斌也對舒適型改善需求進行了形象的解讀。當然,對物業管理水平要求的提高,對社區環境的苛刻,也成爲逐漸上升爲社會中堅階層的這些購房者對於追求舒適型改善住房的要求。
而蘇風彥認爲,這種更新換代的需求正在石家莊這座城市裏悄然生長。“現在這個時期,是石家莊舒適型剛需產品發展最好的時期。”蘇風彥這樣說道。他認爲,石家莊商品房市場發展二十多年後,剛性需求雖然仍然是房地產市場的主流,但是很多人已經具備了基本的住房條件,目前已經逐漸進入到更新換代時期。在他預測,石家莊常住人口中,有兩套房的市民或不低於10%。城市人口的更新換代時期,催促着樓市產品也進入到高品質時期。
精神追求提升的文化品質
市場中,越來越多的品質產品能夠爲追求舒適型需求的置業人羣提供滿意的住房。
“從2012年開始,石家莊房地產市場即進入到了高品質時代,2013年市場反應更加明顯。”蘇風彥對記者說道。他認爲,正是購房者升級換代的需求,促進開發企業樓盤品質的提升。“開發企業會在產品質量上狠下功夫,包括對產品創新的鑽研,對社區環境、物業服務、售樓部配套以及社區周邊環境的打造等,均提升了樓盤的整體品質。”捨得投資,是蘇風彥對開發企業的概括。
除了硬件設施的完善,對於文化等精神層面的追求,也是開發企業在研究購房者需求後,迎合市場做出的嘗試。“比如社區會所爲業主組織的游泳、健身、攝影、高爾夫等協會,爲業主搭建互相交流的平臺,實現人們精神層面的追求。”蘇風彥從自己的操盤經驗中總結着這樣的心得。在他看來,中國傳統的居住形態以衚衕文化和院落文化傳承,置業者心中均有這樣的文化情結。而目前高樓大廈直接的封閉形態滿足不了人們的精神追求,所以解決鄰里之間的溝通問題,挖掘居住者內心的需求,便是開發企業打造精神文化的高層次要求。
二環內主城區將成高端住宅聚集區
城市中心的便利性,以及城市中心土地的稀缺性,決定了未來高端需求會在二環主城區內紮根。“隨着石家莊城市逐漸規範化,一二三環之間的房價區隔會更加明顯,二環內主城區的概念更加明顯。”蘇風彥分析道。在他看來,未來地價逐漸飆升的二環主城區內,將促使開發企業在產品規劃時尋求更大附加值,從而提升產品品質,進而提高高端置業者的居住水平。
置業貼士
多走多看多比較
石家莊魏通房地產開發有限公司副總經理蘇風彥
對於追求舒適型需求的購房者來說,他們具備足夠的購房經驗和專業知識,並且非常理智。所以對於這些人羣的建議就是,多走多看多比較,對比樓盤之間的差異後,根據自身需求做出最終決定。
但是,對於證件和手續的問題,仍然是這個部分人羣應該關注的。
因享而生的終極改善需求
在改善型需求的大軍中,普遍認爲位於金字塔尖上的需求,非別墅莫屬。作爲改善型需求的終極目標羣體,除了對於產品本身的關注外,精神內涵往往是這類人羣更爲注重的核心。
追求品味的高端置業羣體
“別墅置業的客戶年齡基本在35-55歲之間,其中以40-50歲爲主,家庭人員結構在3-6人之間居多。”多年從事別墅產品研究的西山御園營銷總監魏永首先分析道,別墅置業人羣的收入決定了其年齡段的普遍上移,而從從業領域來看,企業家、高級經理人及商界精英人羣是大家對於別墅置業人羣的普遍認識,隨着別墅市場的不斷調整以及城市人財富的積累,城市“中產階級”也逐漸成爲別墅領域的購買力。“比如說薪資優厚的律師、行業領軍人物等。”
對於這樣的高端人羣,瞭解其內心需求,才能用產品打動他們。“他們屬於社會上比較富裕的一羣,有穩定的社會收入,具有較高甚至顯赫無比的社會地位;含蓄內斂,深藏不露,不事張揚,不愛露富;生活閱歷豐富,見多識廣,視野開闊。他們較喜歡例如財經、汽車、家居、高爾夫等專業;工作比較繁忙,出差機會多;喜歡從事一些度假式休閒活動或參加高檔文化活動;喜歡體驗式消費。”這是魏永對於別墅置業者的描述,
心理境界和自我實現的社會需求
別墅人羣的特殊性,決定了這部分人羣對於住房的要求,已經超出了物質本身,其內心的追求成爲別墅產品不同於普通住宅的精神內核。“別墅業主多爲社會精英人士,其普遍對心理境界的自我實現和社會地位非常重視。別墅置業者本身已經取得超乎常人的成功、財富和社會地位,基於這種資本,他們期望能夠得到貴族般的待遇和服務,也就是尊享性。”原河名墅營銷總監趙殊童認爲,從本質上,尊享性的需求是這批富貴精英普遍的心理狀態的典型特徵。
“作爲金字塔頂端的別墅置業者,在關注產品本身的環境、地段、建築風格、戶型、配套等基本要素之外,對於產品提供的精神內涵,往往纔是最能打動他們的核心。”趙殊童在接受記者採訪時說道。他以石家莊別墅市場中的明星產品原河名墅爲例,其打造“生命涵養地生活理想家”的造墅理念,贏得了市場和衆多別墅置業者的青睞。“而市場認可的原因,是因爲別墅置業者需要的不止是一個住宅空間,更需要一個能從繁華都市到心靈棲所進行時空轉換的空間,他們需要的是一種心靈的歸屬感。”
置業貼士:
以購買傳世作品的態度挑選別墅
原河名墅營銷總監趙殊童
有人說,作爲最高居住形態,別墅產品實際上已是一件價值隨時間的流逝而不斷增值的收藏品,所以要以購買傳世作品的態度挑選別墅,購置別墅需要慎之又慎。近幾年省會別墅集中入市,置業者難免眼花繚亂,但始終要把握的一點是該產品必須具有前瞻性,以原河名墅爲例,其不僅產品綜合競爭力位居前列,而且其前瞻性更是令業界矚目,單是其以50年後停車也不難的視矩規劃車位配比這一點就已見端倪。所以前瞻,前瞻,還是前瞻是我衷心要對別墅置業者說的一點。
居宅之外享受生活的居所
西山御園營銷總監魏永
別墅,即別業,在郊區或風景區建造的供休養用的園林住宅。是居宅之外用來享受生活的居所,除“居住”這個住宅的基本功能以外,更主要體現生活品質及享用特點的高級住所。通過定義我們不難發現除普通的居住需求以外更爲主要的是陽光、環境、休閒、享受品質等關鍵詞語。因此我認爲選擇一個合適自己的別墅應從以下幾方面考量:
一、產品建築風格:目前石家莊市場上的別墅產品建築風格以法式、意式、美式及歐美混搭的舶來品居多,分析其主要原因可歸結爲別墅市場仍處於起步階段,多數產品無創新變革,仍以賣房子作爲項目操盤的唯一思路並未真正瞭解別墅置業者的購房需求以及他們對別墅審美的提升。
二、地域的稀缺性:真正意義上的別墅要遠離喧囂的城市,充分享受溫暖的陽光、潔淨的空氣、清澈的溪水,是從大自然中生長出來而不是鋼筋水泥的堆砌品。這也是爲什麼我們石家莊別墅市場集中在西山、北水板塊的主要原因。
三、別墅配套及通達性:作爲居住功能,基本生活配套仍是別墅生活中不可或缺的內容。通過目前石家莊別墅市場的發展,我們不難發現高端幼教機構、專業醫療機構、便捷性購物超市等配套實施均已成爲別墅營銷的重要手段。
四、別墅純粹的生活氛圍:一個純正的別墅社區生活的氛圍的純粹與品質尤爲關鍵。選擇一個適合你的別墅社區就是選擇一個適合你的圈層文化。