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2014年的深圳樓市將在新增供應加大、房產稅、剛需主導等關鍵詞下繼續買賣雙方的博弈。
筆者獲悉,2014年深圳將有90多個新盤入市,可供應面積達到近800萬平方米,較2013年預測數目增加近兩成,這無疑將加劇開發商對於剛需主導市場中剛需客戶的競爭程度。
筆者近日走訪了多家房地產專業機構,他們對於深圳今年樓市的整體看法爲穩中有升。值得注意的是,以往被認爲對樓市預判最貼近市場和最具參考價值的深圳中原的判斷則偏於保守,深圳中原地產董事總經理鄭叔倫提到,今年深圳樓市是行政調控和市場化調控疊加的一年,房產稅將成爲深圳今年樓市最大的變數。
DTZ戴德樑行華南及華西區研究部高級助理董事張曉端認爲,深圳樓市目前處於剛需主導的市場。她表示,由於當前深圳樓市供求失衡及結構性矛盾等導致的房價上漲壓力依然緊迫,短期內限貸限購政策難以退出。而限購政策的繼續執行,無疑會持續抑制投資及改善型需求的入市,因此今年深圳樓市的市場成交還將以剛性需求爲主。
不過這種平衡也並非一成不變。張曉端表示,深圳樓市還將面臨房產稅試點的風險。而作爲長效機制,房產稅的全面徵收仍需要包括稅收體系、信息系統在內的一系列體系的配合才能更好地發揮效果。因此她認爲,即便短期內展開試點,其徵收範圍及力度也將受到侷限,對市場影響將更多地體現在改變市場預期方面。
鄭叔倫也表示,2014年的深圳樓市,行政化的調控手段已走向極致,“市場化”的調控方式將成爲新的方向,這包括限購限貸等政策仍將延續,地方政府的執行力度還會加強,並且房產稅試點擴容,土地、財政、金融、稅收等深度改革政策也將開啓,這些都使得今年的深圳市場將處於行政手段和市場手段的雙重夾擊下。“尤其是房產稅,其出不出臺都會困擾和影響到深圳市場的預期。”鄭叔倫表示。
另一組數據則顯示,從去年第四季度以來,深圳中原各中介門店的一線經理人對後市價格判斷不再如以往樂觀,他們對後市價格持續大幅上漲的預期明顯減弱。
“今年新房供應量比去年多很多,這代表開發商之間的競爭會很激烈。”鄭叔倫認爲,二手房小業主的放盤信心明顯變得有點悲觀,“六成業主不看好後市,只有四成的業主看好”。這些都令他對於後市的判斷顯得十分保守。在往年,深圳中原的市場預判一貫被認爲是最貼近市場、準確程度最高的。
“這樣來看,今年深圳市場還將是以自住剛需的客戶爲主,而大戶型等豪宅產品則會銷售平淡。”鄭叔倫表示。曲廣寧