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1月18日,國家統計局發佈的2013年12月份70個大中城市住宅銷售價格統計數據與前一月相比,儘管新建商品住宅和二手住宅的價格依舊在上漲,但漲幅在進一步走向回落。
國家統計局城市司高級統計師劉建偉對此分析稱,房價漲幅回落,表明近期一線城市和部分二線熱點城市在進一步加大房地產市場調控力度、努力增加保障性住房供應等一系列政策措施作用下,市場預期漸趨穩定。
與此同時,國內多家知名房地產研究機構提供給《中國建設報·中國住房》記者的專業分析報告多半顯示,在中央房地產調控思路轉向以保障房和住房供應體系爲主的新形勢下,經歷了2012年的復甦和2013年繁榮之後,預計2014年上半年樓市將延續2013年下半年的態勢,多數供應指標繼續增長,甚至增幅還將有所擴大,但成交類指標增幅將繼續回落;下半年樓市整體溫度將有所降低,成交量和價格將趨弱。
市場化改革過渡期充滿變數
據國家統計局統計,上月,70個大中城市新建商品住宅和二手住宅價格環比漲幅比去年11月份回落的城市分別有39個和36個,比11月份分別增加了7個和3個。分城市看,北京、上海、廣州、深圳4個一線城市新建商品住宅價格環比漲幅比去年11月份均有所回落,分別回落了0.1%、0.1%、0.1%和0.4%;天津等31個二線城市環比平均漲幅比11月份回落0.1%;唐山等35個三線城市環比平均漲幅也比11月份回落0.2個百分點。
“去年年初的‘國五條’曾一度給樓市帶來很多期待,但之後的‘打折落地’令市場預期微妙調整,房價不斷順勢上漲。到了去年年底,在完成年度調控目標壓力巨大的背景下,一線城市開始陸續通過增加保障房市場供應、增加土地供應、改變市場供求關係等措施調控市場。同時幾個城市的限購、限貸政策也通過提高二套首付比例、延長社保繳納年限等方式促使限購政策進一步升級,這才帶來上述房價漲幅在短期內實現數字上的下降。”上海易居房地產研究院研究員嚴躍進還對記者表示,事實上這依舊是行政干預調控手段的“勝利”,並非市場發展的客觀規律使然。
通過梳理十八屆三中全會公報及決定、中央經濟會議、全國建設工作會議等,不難看出:新一屆政府在房地產調控上已出現思路和方法上的重大調整,主要表現在:國家宏觀經濟調控主要任務是總量平衡、結構協調、生產力佈局優化等,不單獨針對房地產產業調控;凡是由市場形成價格的都交給市場,政府不進行不當干預;全國統一部署的一刀切政策向由各個地方政府爲主導的自主調控逐步過渡;用既壓供給也壓需求的辦法逐步轉向擴大供給,包括加大土地供應和再融資開閘;加快房地產稅立法並適時推進改革;淡化並改變以房價爲核心的調控目標,將政府工作重點轉向保障房建設和分配,劃清政府和市場的職能邊界。
然而,自去年10月底至12月中旬,“穗六條”、“深八條”、“京七條”、“滬七條”相繼出臺,隨後武漢、南昌、瀋陽、廈門、長沙、杭州、南京、太原等近20個城市也迅速跟進出臺樓市新政,不同程度重申或加碼行政調控。
“由此可見,十八屆三中全會公報及決定、中央經濟工作會議、全國建設工作會議等都在強調的‘樓市調控市場化改革’必然有一個過程,在短期內不可能隨着這些重要會議的召開而自然完成,在長效機制和法制建設還沒有真正起作用以及房價過快上漲沒有得到遏制之前,針對樓市的行政調控難以全面放鬆。”華中師範大學副教授葉雷接受記者採訪時還表示,在樓市調控由行政調控逐步轉向市場化改革的過渡期,2014年的樓市走勢取決於城鎮化進展和房地產領域關鍵環節改革的進展,無論是唱多的“肯定暴漲”,還是唱空的“樓市泡沫破滅越來越近”,在中央不過多提“房地產調控”的複雜背景下,充滿變數,難以準確預言。
長效機制有望取得實質進展
在過去一年的樓市調控中,決策層曾提出過諸如“兩個促使”(促使房價合理迴歸,促使房地產迴歸平穩健康發展軌道)的調控發展目標。而近期關於稅法修改、不動產登記制度、全國住宅房屋普查、房產稅試點城市擴容等諸多信號表明,當前在房地產市場重現房價上漲的預期的市場背景下,中央對待房地產的態度已經從“強調行政調控”轉爲“建立長效機制”,對於現有的財稅體制、土地政策、金融體制都將進行相應的市場化改革。
“在上述樓市調控將逐步走向市場化改革的過程中,我認爲新型城鎮化進程將成爲推動經濟社會系統性改革和向前發展的核心動力。與此相關的戶籍、土地流轉、住房、財稅、地方融資等制度都將可能跟隨不斷加快的城鎮化進程,出現一些實質性變化。”在2014(第五屆)中國地產領袖年會上,首創集團董事長劉曉光表示。
另外,劉曉光還預測稱,在市場分化越來越明顯的現實背景下,地方調控的自主權將增加,樓市調控將更強調針對不同城市的不同狀況,實行不同政策。
北京大學教授陳國強認爲,新一屆政府自上任以來,把房地產做淡化、低調處理的特色非常明顯,今後的樓市調控將不再刻意突出中央政府在調控中的主導角色,不再統一發號施令、一刀切,將進一步突出市場出現明顯分化的地方政府在調控中的主體作用和主體責任。
在樓市調控長效機制有望取得實質性進展的背景下,下一步,作爲市場重要參與主體的房企該如何選擇?
住房和城鄉建設部政策研究中心主任秦虹認爲,對房企而言,眼下多研究房地產市場的發展規律比研究下一步會出哪樣的調控政策更重要。“在人口結構裏面,通常是‘20歲到49歲的年輕勞動力’以及‘35歲到40歲的高儲蓄人口’對房地產的貢獻最大。未來,我國的房地產市場還有很多機會,只是這些機會因爲人口結構的變化而跟以前有所不同,房企只有不斷創新其商業模式才能準確把握新一輪市場機遇。”秦虹表示。
對此,萬通集團董事長馮侖深表贊同:“過去20年,我國的房地產市場是以銷售爲主的市場,但未來的市場機會將由趨勢性走向結構性,其中商用不動產的比例將越來越大,因此企業自身要儘早適應市場的變化和變革,嘗試改變舊的商業運作模式。”
而在華遠地產董事長任志強看來,決定房地產市場走勢的GDP增速、市場供應以及土地制度、戶籍制度、城鎮化等方面的改革仍然值得房企特別關注。“市場化改革動作越大越徹底對企業發展越有利。”記者肖正華