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在大鱷爭食的年代,中小魚的生存空間更爲狹小,這是目前北京中小型房企面臨的嚴峻問題。土地可謂是房企最重要的生產資料,而近幾年房企在北京土地市場的角逐更爲激烈,中小型房企拿地的機會越來越少,爲了生存下去,中小型房企不得不絞盡腦汁曲線拿“麪粉”,甚至不惜隱姓埋名,以在夾縫中求生。
中小型房企拿地越發困難
中小型房企拿地的困難程度正在日益加大。
他們頻頻出現在各種土地競標的現場,但鮮有斬獲。他們常常懷了壯士斷腕、不惜血本的心態入市,但依然拼不過財大氣粗、資金雄厚的大型房企。
1月16日,門頭溝、順義、平谷在內的6宗地集中成交,現場吸引了數十家房企參與競標,最終,6宗地均被大型房企斬獲,華潤、遠洋、融創、金地各摘一地,首創拿下兩宗。
這樣的結果已經逐漸成爲常態,大型房企總是最後的勝者。
在房地產開發中,土地被稱爲“麪粉”,不僅是因爲房子是建在土地之上,更因爲土地是所有房企的口糧,沒有土地,就意味着死亡。憑一己之力,越來越難拿到土地,中小房企面對這樣的事實,不得不積極尋靠大房企。
1月17日,順義新城第28街區SY00-0028-0020地塊招標出讓,萬科與五和聯合體、順鑫佳宇房地產與北京亞邦偉業技術有限公司聯合體、北京光緯興業科技有限公司、北京百聯大和工程技術有限公司4家企業參加投標,萬科聯合體報出了競標現場的最高價,爲3.77億元,相比2.56億元的招標底價溢價率達到47.3%。1月20日,北京市國土局的公告顯示,萬科聯合體如願摘得。
“北京的每一塊地,我們都非常關注,也基本上買了全部的標書,參與了很多土地的競標,但現場競價時發現,土地的價格已經超出了我們公司的評估,但有資金的企業仍然在加價,我們實在沒能力與大企業抗衡。”一名中型房企參與拿地的工作人員無奈地告訴記者。
“曲線”拿地突圍求生
千億規模的房地產企業越來越多,對於土儲的需求量也越來越多,土地市場競爭趨於白熱化。而屢次在土地市場上碰壁的中小型企業不得不尋找新的出路,聯合大企業一起拿地成爲最好的選擇之一。
事實上,在近幾年的土地市場中,聯合拿地呈現出越來越多的態勢,除了明確表示是聯合體以外,還有的中小型房企甚至不惜隱姓埋名,協助大企業出資拿地,但並不顯示名字。據一位資深的業內人士透露,一家中型房企聯合了像萬科這樣的大型房企在不同的區域拿下了多宗土地,“我們盡力自己拿,但拿不到的話會聯合大型房企一起,這樣至少能保證來年有生產資料。”
而這種狀態無疑是無奈之舉,中小房企在越來越激烈的競爭中面臨極大的威脅,第一年沒有土地儲備就意味着來年的收成寥寥,如何獲得土地是企業最重要的工作之一。“同時,爲了生存和發展,中小型房企在保障房建設以及自住型商品房建設方面也非常積極。”上述業內人士表示。
亞豪機構市場總監郭毅告訴記者,在北京的市場上,中小企業有幾種選擇,一是拿一些大企業不願拿的地,比如商業公建類的;二是企業本身如果有一些資源優勢,比如在一級開發領域比較擅長、或政府公關能力較強的話,有機會與大企業聯合拿地;三是去三四線城市。“小企業想要繼續留在北京,就得擁有大企業不具備的獨特競爭力。”
房企分化呈現“馬太效應”
根據監測數據,2013年銷售額過百億企業擴容至71家,萬科、綠地、保利、中海、恆大、碧桂園等6家企業銷售額突破千億,行業領先陣營持續壯大。同時,領軍企業尤其是“千億軍團”不斷強化競爭優勢,進一步拉大了與中小房企的距離,“馬太效應”產生的分化發展格局愈加明確。
同策諮詢研究部總監張宏偉表示,當前,樓市整體上好轉出現繁榮景象,房地產市場分化特徵也比較明顯,這對中小企業影響較大。
中小民營房企在覈心競爭力上遠不如大型國企央企地產公司,主要表現在擴張資金上短缺,導致土地市場交易出現“分化”,好的地塊被央企、品牌開發企業拿走,中小企業只能望洋興嘆。從銷售上來講,中小民營房企的成本控制能力的把握欠缺,難實現大型房企那樣集中化、產業化的操作,中小房企的成本偏高,進而利潤率自然偏低,在市場競爭中處於不利的位置。
另外,張宏偉稱,從未來發展趨勢來看,未來房地產行業格局勢必分化更明顯。中小房企在一二線城市競爭不過大型房企,或因資金短缺很難拿地,導致很多中小型房企面臨缺乏土地儲備、無法繼續發展的困境。不難看出,未來大型龍頭房企的市場佔有率將會繼續擴大,強者更強,區域性的民營房企面臨更大壓力,中小房企的處境也會更艱難,不進則退。