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頭條
-謝平
2013年新國五條出臺後,廣州印發文件對外承諾,2013年房價漲幅要低於“我市年度城市居民人均可支配收入實際增幅”。2013年過去了,這一承諾兌現了沒?答案有三個,分別是“勉強兌現”、“沒有兌現”、“遠沒有兌現”。一個問題,三個答案,而且互相矛盾,什麼情況?
根據廣州市國土房管局剛剛公佈的去年12月房價數據,廣州“市轄十區兩市”房價同比漲幅是8%,而“市轄十區”的同比漲幅則爲12%。廣州2013年居民收入實際增幅數據還沒有正式公佈,但各方普遍預測這一數據爲8%左右。據此,廣州的調控承諾能否兌現,就看增城與從化該不該納入。如果納入,就是“勉強兌現”,如果不納入,就是“沒有兌現”,二者區別一目瞭然。
從行政區劃上說,增城和從化當然算廣州的,但從房價調控的層面上說,又不能算,我們經常所講的“限購、限貸”,一直只針對“十區”,並非“十區兩市”,換言之,增城與從化一直就不是廣州房價調控的對象,總結“房價調控成績”時怎麼好意思將人家計入呢?說到調控時,增城與從化可以“逍遙法外”;總結調控成績時,二者又可以神奇地計入,如此雙重標準,比數據造假還要有損有關信譽。
不看廣州的,看國家的。根據國家統計局日前公佈的2013年12月數據顯示,廣州與北京、上海、深圳四大金剛已連續第四個月同比漲幅超20%,這個數據是廣州國土房管局數據的整整兩倍,更是居民人均可支配收入增幅的近三倍。如果再考慮到不少房屋是以雙合同形式成交的因素,房價實際漲幅可能還要高於20%。據此,廣州房價調控的承諾可以說“遠遠沒有兌現”。
國家的數據與廣州的數據又在打架,哪個是對的?廣州國土房管局此前的迴應是“都對”,這個“超邏輯”的回答顧全了雙方的面子,卻沒有顧及到市民的理解能力。筆者梳理媒體報道發現,數據打架的一個原因是二者統計方法不同:國家統計局的方法是房價指數方式,運用抽樣法跟蹤所選樣本的房價漲幅,可以反映同一地段同類房子的價格變動情況;市房管局的方法則是均價法,用所有交易的樓房價格相加除以交易總面積,得出一個“全市均價”。
比對來看,國家統計局的算法,更能準確反映固定區域房價變化情況,與市民實際感受更貼近,市房管局的算法則會受到交易結構的影響,比如一段時間內,郊區低價房成交量大增,即便市內高價房與郊區低價房都未降價,反映出來的“全市均價”卻是下降的。據此可以明白,爲什麼不少地方常常收緊市區樓盤的預售而放寬郊區樓盤,“拉低平均數據”是一個重要的考量。
房價既然調控不了,就“調控”房價數據,這是很多地方經常使用的“抓手”,背後透露的往往是地方在房價調控上的尷尬與無奈。土地財政沒有破局,貨幣政策沒有收緊,房價上漲就是大概率事件,再多的行政調控手段也只是枝節,無法扭轉房價上漲這一大勢。
國土部部長日前透露出一個重要信息,500萬人口以上城市將逐步收緊建設土地供應,這對大中城市,尤其是對北上廣未來房價走勢的一大結構性利好。新的一年,廣州的樓市調控將如何平衡各種錯綜複雜的關係,要不要給調控繼續加碼,要不要給房價設立具體調控目標,想必都是讓人糾結的兩難之擇。