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中國經濟網北京1月23日訊(記者亢舒)仲量聯行發佈2013年全年北京房地產市場報告,報告顯示國際公司對北京甲級辦公樓市場需求仍然疲弱,辦公樓租金下跌;核心區域購物中心空置率創十三年來新低;物流行業供應吃緊,租賃成交量低,租金增幅有限;國內機構投資者表現活躍。
甲級辦公樓:國內企業需求相對旺盛市場續租忙
2013年北京辦公樓市場整體情況爲:國內企業對辦公樓需求相對旺盛,而在私人租賃市場,來自國際公司的需求則有升有降。儘管政府貨幣政策收緊以及近來借貸減少,而內資銀行及金融企業依然積極尋找辦公空間。IT行業也是積極搜尋租賃商機,主要集中在中關村區域及其他偏遠地區。國際專業服務公司及律師事務所的辦公樓租賃需求有升有降,許多公司持續奉行成本節約政策,但同時也有一些新公司需要租賃辦公場所。來自汽車行業的需求依然強勁,許多汽車製造商都計劃在北京擴大生產規模。2013年四季度,北京辦公樓市場淨吸納量爲61,600平方米,較三季度增長18,900平方米,使2013年全年淨吸納量達到304,700平方米。
由於大量現有租賃到期,續租成爲辦公樓租賃市場的一大特徵。業主在租金協商中表現出靈活性,以平衡租金上漲與空置壓力的關係,使得2013年北京辦公樓市場租金同比下降1.6%。北京多個地區辦公樓租金均有下降,但金融街的強勁表現將四季度的整體市場租金增幅環比拉昇1.0%。仲量聯行北京商業地產部高級董事賀睿珂(Eric Hirsch)表示,“在當前低空置率環境下,市場對甲級辦公樓的持續需求有望支撐2014年的租金水平。但是鑑於2014年仍會有大量現有租賃到期,預計中央商務區的租金將大概維持平穩。對於空置壓力較小的市場,租金將會上漲,但漲幅不會超過個位數。”
空置率依然會保持低位。2013年下半年有一個新項目竣工,爲市場增加了150,000平方米的甲級辦公樓空間,也使2013年全年新增供應量達到309,800平方米。仲量聯行預測,2014年最多將有兩座甲級辦公樓進入市場,因此空置率依然會保持低位。2014年整體北京辦公樓市場租金增幅有望回升,但不會超過5%。
零售地產:租賃需求強勁存量減少致租金上漲
核心區域購物中心空置率創十三年來新低。成熟購物中心項目租戶的頻繁更換,以及2013年全年和四季度新竣工項目的高租用率反映了市場對優質零售物業的持續需求。第四季度,核心零售物業市場的空置率環比再次降低1.5個百分點,跌至4.0%,是自2000年一季度以來的第二最低點。但是,由於中坤廣場可能改變商業用途,HQ尚客百貨撤出中坤廣場,使第三季度北京整體城區零售物業總體空置率由7.6%升至8.1%。
快時尚品牌及餐飲租賃需求強勁。就不同類型零售物業而言,2013年全年快速時尚品牌和中檔品牌在租賃市場表現活躍,餐飲經營者及娛樂業租戶繼續擴張。購物中心業主也渴望進一步有所突破,不斷改善租戶構成,抵禦來自電子商務日益激烈的競爭。
北京城區市場在連續兩個季度沒有新增零售物業供應量後,四季度終於迎來了兩家新購物中心的竣工。位於中央商務區剛從新開業的嘉裏中心(Kerry Centre)和位於太陽宮的愛琴海購物中心,開業即實現了90%以上的租用率。全年北京購物中心竣工面積爲208,500平方米,是2006年以來的最低點。
可供租賃的零售物業存量減少,導致租金持續上漲,核心市場尤爲如此。仲量聯行北京零售地產部高級董事羅綺華(Alice Law)表示:“來自電子商務的競爭不斷增多,同時來自高端零售商的需求減弱,使得一些購物中心業主開始計劃將部分零售資產改變爲其他商業用途。這會導致一些地方的零售物業供應量減少,但也爲市場租金上漲提供了支撐。我們預計2014年的零售物業租賃需求會保持健康發展,而北京不會陷入供大於求的風險之中。整體可出租的面積有限,預計租金溫和上升。”
工業地產:物流電商倉庫需求活躍預計總存量將增26萬㎡
2013年四季度,非保稅倉庫淨吸納量跌至75,800平方米,較三季度減少了7600平方米。由於缺少新增供應量,四季度倉庫空置率降至1.5%,環比降低了0.5個百分點。在供應量極其有限的物流倉庫市場,大多數淨吸納量都是由於最近幾個季度供應推動形成的。因此,淨吸納量減少很大程度上反映了租賃市場可用倉庫空間的缺乏,並非是需求減弱。租賃經理們紛紛表示接到了國內及國際希望升級的第三方物流公司的詢問,只是市場高租用率限制了他們的選擇。因此,許多租戶不得不繼續租用低質量倉庫,或是在北京以外租賃倉庫。受這種趨勢的影響,第三方物流及電子商務公司在租賃市場上表現活躍。
四季度的租金增幅環比持平。大多數項目業主都滿足於按照當前市場價格水平與租戶簽訂租賃協議,雖然增加了現時租金,但並沒有帶動市場租金增幅增加。北京物流倉庫市場租金受抑制的一個原因是河北廊坊與天津武清等鄰近地區供應量的增加。仲量聯行北京工業地產部董事陳美玲(Linda Chan)表示:“中國各地零售銷售額的持續增加和電子商務的快速發展有望繼續推動北京非保稅倉庫的需求。不過,儘管倉庫租用率高,但租戶租金支付能力以及外圍地區新供應的競爭會抑制租金增幅。”
2013年四季度北京工業地產沒有新增供應。全年四個項目進入市場提供了總計156,300平方米的新增供應。在市場供應不足的情況下,這些項目總租用率達到了95%。預計2014年還會有四個項目竣工,倉庫總存量將增加266,100平方米。
房地產投資:中國零售市場長期繁榮或助投資者獲利
2013年四季度北京房地產投資市場有三宗交易引人關注。其中,私募股權基金高和資本以15億元人民幣收購了位於北京東南三環的辦公樓丹陽大廈;冠城大通以10.7億元人民幣購得太陽宮在建辦公樓冠捷大廈(總建築面積約18,100平方米)的59個單元。該辦公樓預計於2015年竣工。在中央商務區,北京國際中心(37,800平方米)的部分零售物業以7.11億元人民幣出售給北京陽光迅馳投資管理有限公司。
國內機構投資者表現活躍。2013年,國內機構投資者在北京投資市場上愈加活躍,積極尋找買入機會。包括保險公司、私募股權基金和風險投資基金在內的一些國內機構投資者希望購入不動產資產,其中包括不可立即投入使用的開發項目。也有一些經驗豐富的國際投資基金選擇購入已經散售的非甲級辦公樓資產,這種做法在其他地方較爲少見。所有這些情況都可歸結爲北京仍缺乏可供出售的優質商業房地產。
2014年,中國整個商業市場有望較2013年表現更爲強勁,這也得益於近幾個月來全球經濟形勢的逐漸改善。雖然人們預計中國外貿對其經濟增長拉動作用有限,但中國經濟硬着陸的可能性已大大降低。仲量聯行預測,北京的辦公樓市場已經跌至底部。儘管2014年租賃需求不大可能出現強勁反彈,但較2013年有可能出現適度回升。加之北京大多數辦公樓市場空置極低,這些因素將有望支撐2014年上半年租金保持穩定,同時也是爲2015年租金更大反彈構建穩固的基礎。仲量聯行華北區投資部高級董事龐樹東(Eric Pang)指出:“北京辦公樓租賃市場形勢看好,這是投資者密切關注辦公樓投資機會的主要原因。中央政府堅持推進經濟改革的政策走向將確保中國各大城市對辦公樓的持續需求。同時,北京也一直是世界上許多公司的戰略市場。”經濟改革和城鎮化政策將長期爲居民收入及零售額增長提供支撐,也爲在中國投資購物中心提供了良好的條件。龐樹東補充道,“目前,北京一些經營購物中心的業主缺乏經驗。這些資產會爲精明投資者提供改善資產表現的空間,並最終藉助中國零售市場的長期繁榮爲投資者帶來豐厚的回報。”