|
||||
根據國家統計局近日公佈的70個大中城市住宅銷售價格變動情況,上月溫州房價繼續下跌,至此已連續下跌28個月,是成績單裏唯一全年房價同比下跌城市。與此形成鮮明對比的是,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市新建商品住宅上月銷售價格的同比漲幅連續4個月超過20%。
“房價的下跌和中小企業的慘淡經營已經成了惡性循環,溫州房地產市場從2009年到2013年經歷了一次痛到骨髓裏的危機。”溫州大學房地產研究所研究員陳鴻說。
危機仍在持續。據溫州當地媒體統計,2013年溫州市區出讓商品房建設用地超過3500多畝,其中住宅可供應面積達200萬平方米,出讓總量和住宅地塊出讓規模均創歷史新高,溫州的房子恐將“越賣越多”。
在一片嘆息聲中,也有一些專家看好溫州房地產的明天。溫州三角洲地產公司總經理陳好認爲,十八屆三中全會提出“使市場在資源配置中起決定性作用”,對溫州來說,此輪洗牌或許將對市場產生倒逼作用,成爲溫州重新騰飛的契機。溫州已經從“被招商城市”變爲“招商城市”,未來,曾經相對封閉的溫州房地產市場將形成本地龍頭企業和外地大資本共同逐鹿的新局面。
傍晚6點半,隆冬的溫州天色已暗,三角洲地產公司燈火通明,所有人都在加班。總經理陳好從會議室走出,騰出半小時接受採訪。“沒辦法,各房地產開發商都在拼命做廣告進行宣傳,對我們地產營銷策劃公司來說,既是機會也是挑戰。一方面,我們的業務量並未隨着樓市的蕭條而下降。”陳好幸福中還透着煩惱,“另一方面,房產開發商對策劃的要求更高。過去一天公司裏最多開3個會,現在一整天都在持續不斷地開會。”
在溫州一家都市報廣告部工作的小金,這兩年的工作壓力並不大。在全國報紙廣告額日漸萎縮的情況下,溫州本土報紙的廣告業績卻沒受到什麼影響,這要歸功於房產廣告沒有下滑。房產廣告要佔廣告總量30%以上,“房產開發商只要1版、2版、3版、封底這四個黃金版面,現在廣告版都排滿了,要託關係才能提前刊出,一個整版的廣告費也漲到了15萬元。這既說明房產開發商心急如焚,也說明溫州並不缺購買力,要不房產商根本懶得投放廣告了。”小金分析道。
房價3年下降26%
房產流拍後,下一次的起拍價還有20%以內的降價空間。因此,競拍者在第一次拍賣會上都持觀望態度,待後續拍賣再出手。這樣,房產便會經歷多次流拍,日漸貶值。
在甌江南岸鹿城廣場,“錦玉園”孤獨地矗立在冬日的冷風中。這裏的二手房價已經從巔峯時的每平方米9萬元降到了4萬多元。溫州大學房地產研究所研究員陳鴻透露,2011年是溫州房價最高的時候,像“錦玉園”這樣的高端豪宅是投資者的香餑餑,一手房根本拿不到,炒房就只能炒二手房,從訂金開始炒起。那時,能在“錦玉園”的車庫裏擺一輛豪車,是溫州人心中的榮耀。
來自溫州大學房地產研究所的數據顯示,2006年至2011年,溫州市區商品房銷售均價從每平方米8045元一路上漲到34674元,超過4倍。日前,溫州市住房和城鄉建設委員會新聞發言人戴旭強表示,與2011年初調控前相比,現在的溫州商品房價格平均降幅爲26%。而另有一份非官方統計認爲,溫州房價已經跌去了40%。
樓市持續萎靡,房地產開發商的日子都不好過。大打價格戰,希望“價跌量升”救危局,這是開發商眼下最大的心願。記者採訪發現,年末之際,開發商降價意願明顯上升,尤其是一些面臨資金回籠壓力的開發商。
甌海大道是溫州新建的一條連接市區主幹道,道路沿線的房價曾經瘋漲,現在則跌落凡間。“君庭[最新消息價格戶型點評]領墅”號稱“奢宅領地,全城仰望”,最小的房型建築面積也有180平米。走進這個尚未完工的別墅區,紅色的促銷廣告從各個角度襲來—準現房起價每平方米13980元,最高單價23300元。要知道,這裏的地價就已經超過26000元,目前,該區域的均價在24800元左右,“君庭領墅”爲了回籠資金,可謂“揮淚大甩賣”。
“我們是在2010年底地價最高的時候拿的地,當時想着高端住宅的前景還是不錯的,畢竟大家都喜歡買洋房。沒想到,拿地不久樓市風暴就襲來了,我們現在只能加大促銷力度。”售樓處吳總承認選錯了時機。
在“公園天下”樓盤,這裏部分新房的建築面積在80平方米左右,總價低至80多萬,猛烈地敲打着溫州樓市的價格底線。要知道近十年中,溫州主城區出現低於百萬的新房並不多見。如今,適合剛需的小戶型還是爲低迷的市場注入了一針強心劑。“銷售得還不錯,‘公園天下’的房子10多萬首付就可以拿到,我們有信心將購買率提升至80%以上。”售樓處陳總保持謹慎樂觀的態度,“現在賣房子太難,我們也不知道未來會怎麼樣,賣了就賣了,也不敢到處打廣告說熱銷,只願平穩地度過樓市陣痛。”
確實,陣痛還在持續。溫州市銀監分局對轄內銀行的調查統計,溫州出現了600例左右購房者停止支付按揭貸款“棄房”而逃的現象。“溫州人會將房產拿到銀行抵押換取貸款繼續炒房,銀行每3年進行一次評估,若是2010年房價高企時抵押,銀行按照70%左右的比例發放貸款。現在房價大幅下降,新的評估價甚至抵不過貸款額,一算賬,就有人‘棄房’。”陳好告訴記者。“棄房”發生後,法院就會依照司法程序進行拍賣。
最近,溫州鹿城區法院甚至在淘寶網做起了“掌櫃”,拍賣房產。起拍價遠遠低於市場價,受到了部分買房者的追捧。張先生最近就通過司法拍賣程序,以每平方米19500元的價格購買了市區“新田園”一套面積90多平方米的房子,而同類型房源的市場報價在每平方米22000元左右。
“拍賣房的評估是以市場價爲基準,但所取的是相對保守的市場價格區間內的下限。此外,房產流拍後,下一次的起拍價還有20%以內的降價空間。因此,競拍者在第一次拍賣會上都持觀望態度,待後續拍賣再出手。這樣,房產便會經歷多次流拍,日漸貶值。”陳好點出了房產拍賣的門道。
市場蕭條的倒逼作用
隨着樓市的持續低迷,部分本土開發商將退出市場,外地資本和品牌房企將大規模進駐,與本地龍頭鏖戰甌江。
“得益於限購政策的鬆綁,以及促銷力度的加大,溫州八九月份的成交量確實出現了反彈,但反彈難以持續。因爲溫州人沒有置業的信心,土地供應量的增長使供大於求的趨勢愈演愈烈,目前的供應量是2011年之前各年的5倍以上,至少在未來的四五年內都是如此。市場的庫存壓力將進一步增大,溫州的房價還會繼續下降。”溫州當地一位房地產專業人士表示。土地供應量的增長與溫州的城市發展密切相關,以往溫州市就是指鹿城區,土地資源稀缺,年土地供應量低於80萬平方米。近年來,溫州主城區擴容,甌海區、龍灣區也加快了發展,目前鹿城區的土地已經飽和,供應量增加的主要是甌海、龍灣兩個區的土地。
小樑是溫州的一位新生代房產經紀人,他現在從自家公司拿到的銷售提成是40%,他的師兄在2011年拿到的提成比例只有25%。“由於二手房市場的低迷,房產公司紛紛降低了付給中介公司的佣金,過去是房價的1.5%,現在能超過0.5%就不錯了。所以,我現在到手的錢反而更少,快要做不下去了。”
“缺人越來越嚴重,特別是專業型熟練人才。現在的房產市場對人才要求很高,員工一年期淘汰率已經超過80%,很多人受不了這麼大的壓力選擇離職。”即便在業績還不錯的三角洲地產公司,工作人員的壓力也在成倍提升。以前,廣告策劃裏只要將房產項目的圖片做得好看些,然後再從宏觀上描述項目有多麼好,性價比有多麼高即可;現在,如果僅僅做到這些,根本就不會有房產開發商跟三角洲談項目。“我們針對細分市場進行策劃,讓廣告展現出區分度。現在每個人晚上10點之前都下不了班,要是項目催得急,要連熬幾個通宵。”陳好說。
壓力前所未有,可一旦完成了這輪大浪淘沙的洗牌過程,剩下來的金子將來就一定有發光的一天。持這種觀點的房產專家不在少數。
“溫州市最高峯有300多家開發公司,3000多經紀人,他們的水平參差不齊,很多人實際上沒能力參與激烈的市場競爭。”溫州大學房地產研究所研究員陳鴻透露,溫州很多開發公司的老闆之前沒有從事房地產行業的經驗,只是看到有錢賺才殺進來。“有的開發公司只有兩個人,一個是董事長,他自己;另一個被稱爲財務人員,他老婆,像這樣的公司能運作起來麼?本來就應該淘汰。”
陳鴻直言,對於這些做不好甚至拿不到項目的“殭屍”公司,就應該讓它們安心死去,政府沒必要恐慌,更沒必要施以援手。據瞭解,在溫州,中瑞系的房產項目本身具有相當強的競爭力,公司的部分股東在體制內任職,他們爲了完成“政府的任務”,有時不得不出手拯救一些經營不善的樓盤,但這些樓盤最終的銷售情況並不好。“政府可能有社會穩定的考量,但市場的事情最好還交給市場來處理,不要麻煩市長。”陳鴻說。
陳好也認爲,溫州房地產開發商多而散,很多中小開發商會經歷痛苦的覆滅過程。溫州痛定思痛,正準備從“被招商城市”向“招商城市”轉型,吸引外地優質資本進入,盤活市場。目前,房子賣得好的主要是溫州本地龍頭地產商—比如中樑等少數幾家,也有幾家外地的品牌地產商—比如萬科等。外來品牌房企不斷涌入,帶來新的開發理念、產品創新和週期利潤率觀念,推動溫州地產開發從緩慢開發等待市場升值到以時間換空間,快速開盤換取合理利潤;產品更趨向於滿足居住需求,而不是面積的大而無當。本土龍頭房企也可以取長補短,和外來房企一較高低。
“如此一來,溫州的房地產市場將在市場競爭中健康發展,此輪洗牌也未嘗不是一件好事。”陳鴻希望,5年裏經歷6次調控,跌了28個月的溫州樓市,能夠儘快迎來春天,平穩迴歸。
樓市慘淡禍耶福耶
房地產行業曾經爲中小企業“加血續命”,現在卻成了惡性循環,但客觀上還是有着釋放風險的作用,要是危機再過兩年才爆發,損失肯定更嚴重。
“溫州99%以上的企業屬於中小企業,高峯時超過40多萬家,直接決定着溫州的GDP和稅收。溫州經濟又是全國民營經濟的標杆,如果溫州出了問題,那麼全國的民營經濟都會出問題。”民進中央經濟委員會副主任、溫州中小企業發展促進會會長周德文如此評價溫州的中小企業。
改革開放後,溫州經濟飛速發展。1978年,溫州市GDP爲13億元,2002年增長到1055億元,24年內猛增81倍多。“溫州模式”爲世人所矚目。然而,至此以後,溫州中小企業的發展速度逐漸趨緩。從2009年開始,受國內外經濟環境的影響,溫州的中小企業勢頭漸衰,製造業舉步維艱,而當時房地產市場卻十分紅火,溫州實業家將關注的焦點也轉移到房地產行業上來。
“實力強的企業開發房地產,實力弱的企業炒房地產,企業家用房地產市場的收益彌補了實體經濟中下降的利潤,房地產市場支撐和帶動了中小企業的發展。”周德文說,那時,企業家們往往把企業作爲融資平臺,從銀行或民間“套取”資金,投資“副業”—房地產而一夜暴富。有人嘲笑那些還在一心一意做實業的老闆:“企業一年賺的還不如老婆平時用零花錢炒房賺得多”。
可房價下跌後,實體經濟便受房價拖累,生存困難。周德文坦承,溫州民間借貸危機以來,有的中小企業資金鍊出現斷裂。目前,溫州的中小企業仍然處在最困難的時期,同時,這反過來又減弱了溫州樓市上揚的助推力,使房地產市場持續低迷。
溫州民間借貸網創始人顏貽潘對溫州中小企業的轉型和出路有自己的見解:“很多老闆都因爲炒房賠個精光,銀行放貸又收得那麼緊,哪還有錢重振實業?再說,溫州在全國是個三線城市,即便房價下跌,商務成本相對其他同等級城市來說還是太高。”他建議,溫州應該從“中小企業城”轉型爲“民間金融城”。
溫州的富二代、富三代們大多上過國內外的名牌大學,他們滿腹IT、經濟學、管理學知識,自然會對父輩手中低附加值的中小企業不感冒,而是把錢投向更能賺錢的行業。陳好認爲,現在樓市遇冷,年輕一代很難再重操家業,因爲時代的變化,孩子們身上已經難見父輩身上“吃苦耐勞”的溫州精神,而沒有這種精神,他們難以接手家業。而老一代企業家現已步入老年,再讓他們出山,精力上不允許,老溫州人、新溫州人都難擔此重任,那麼中小企業應該由誰來做?
周德文依舊對溫州中小企業的明天充滿信心:“溫州的產業配套好、融資環境好,溫州市委書記陳一新上任後,主抓實體經濟發展。溫州人足夠頑強,歷史上一直從一個個危機中不斷嬗變,創造出新的輝煌。”目前,他建議溫州從整合提升做起,先別忙着提轉型升級。轉型升級需要大量的成本投入,而資金和人才恰恰是溫州企業所欠缺的,當前只能利用稅收槓桿,推出龍頭企業,提升品牌價值。“溫州本來就不需要40萬家企業,4萬家就已經夠了。這種市場倒逼的淘汰對溫州而言也不完全是壞事。”他提醒國內其他城市不要走溫州實業衰落的老路,“不要搞重複建設;不要把錢集中投資到一個領域;不要到活不下去時再進行產業結構調整。”
浙江工業大學房地產研究所所長虞曉芬認爲,房價下跌對中小企業的影響要分成兩個部分來看:對沒有參與炒房或者在此次危機中提前脫身的企業來說,商務成本將明顯下降,如果商務成本一直高企,很難再有人重新投資做企業;而對那些在銀行裏有抵押投資的企業來說,結局就是災難性的。“即便部分中小企業因此無法生存,此輪樓市危機還是有着釋放風險的作用。以前也有問題,只是一直沒暴露出來,要是危機再過兩年才爆發,那時的損失肯定更加嚴重。”
溫州企業家、學者熱議—
“跳水”的爲什麼是溫州
全國房價普漲,爲何獨有溫州逆勢下行?記者就此採訪了溫州多位企業家和學者。他們認爲,溫州人的獨特性格是溫州房價“高臺跳水”的重要原因。
“人情社會”的軟肋
溫州是一個典型的“人情社會”,人情往來被當地人稱爲“提籃子”。無論辦什麼事情,都得托熟人。依託人脈關係,溫州漸漸發展出聯保模式,此舉在現在看來後患無窮。自2011年溫州民間借貸風波以來,溫州擔保鏈風險持續蔓延,部分聯保人員無力同時承擔自身貸款還款責任和代償責任,便主動選擇“棄房”。
還有一些企業家因爲資金鍊斷裂會選擇跑路。對於這部分企業家,浙江浩天農業開發有限公司董事長鄭一君向記者透露了些許“內情”:“如果今後還想在溫州做生意,欠國家和銀行的錢他們可以暫時不管,但跑路之前一定會竭盡所能把所有親戚朋友那裏的欠款還清,這纔有東山再起的機會。要不,今後哪個溫州人會把錢再借給他?”但還是有些人,不顧人情地離開了溫州,這對溫州的信用體系是一個災難性打擊。
“過去借1000萬元朋友之間報個卡號就行了,連字條都不用寫,現在向親兄弟借10萬元都不一定能借到。”三角洲地產公司總經理陳好表示,溫州人依靠人脈關係構成了大規模的民間借貸網,連部分企事業單位人員都參與進來,現在已經暴露出來的資金鍊斷裂情況或許只是“冰山一角”,“水下的冰山”到底有多大,誰也不知道,“現在很多人應該都還撐着,本錢暫時是還不了了,只能顧着每年的利息。”他說。
“短平快”是把雙刃劍
“哪裏有錢賺,哪裏就有溫州人,他們一定能搶到先手。”作爲一位老溫州人,溫州媒體人金輝把“短平快”這把雙刃劍看作溫州樓市衰微的根源。
溫州過去既無區域優勢,又無資源優勢,更無人才、技術優勢,那時的快速發展靠的是什麼?靠的是“短平快”的個性。在一個相對其他地區較爲寬鬆的經濟環境中,溫州人敢想敢幹,敢爲人先。後來,他們抓住了商機,率先成立了炒房團,還最早涉足民間金融,第一傢俬人銀行、第一家擔保公司都是由溫州人所創。然而,曾經讓溫州人大賺的房產和金融,現在讓溫州嚐到了苦果。
2010年8月初,人民銀行溫州市中心支行提交的一份分析報告便發出了預警:近年來,越來越多的民營企業外遷和民間資金外流,溫州出現了“產業空心化”現象。實體經濟不濟,溫州人又想出了一種變相救急的創富模式。部分企業家請來臨時管理人員,不求賺錢,只要維繫一定的生產量,他們以企業爲平臺到銀行貸款。那時銀行政策比較寬鬆,願意放貸,企業家就用貸款投資房地產或者放高利貸等,賺取遠高於實業的利潤。一旦經濟形勢發生改變,這種模式就會崩潰。
“溫州人的存款從房價高企時的3000億猛增到現在的8000億,這說明在房價下跌之後,有錢的溫州人無處投資。前段時間市域鐵路公開募集15億元,3天結束,如果不是找熟人預訂,一早上所有債券就可以被搶光,溫州人還是有錢的。”溫州大學房地產研究所研究員陳鴻認爲,缺乏合法的投資渠道,是溫州人頻頻鋌而走險的原因,而此次風波過後,溫州人的投資也將更加理性,會選擇更加健康穩妥的投資形式。“借錢給別人想拿到30%以上的利息就意味着100%的風險,溫州人以前借錢給別人時覺得利息越高越好,現在醒悟了,第一考慮的是安全問題:別拿這錢去做不靠譜的事,平安纔是福。”陳鴻說。