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這兩天,在杭州某事業單位工作的90後小畢下單買了一套賣魚橋小學的學區房方正·御星的90平方米。這是他找到工作後,父母爲他買的人生第一套房。雖然小畢還沒結婚,但還是堅決選擇了學區房。“買房是用來自住的,既然杭州公辦中小學已取消擇校,學區就成爲買房的必備條件了。”小畢說。
在眼下的剛需樓市,學區房的確已成爲樓盤標配。要想樓盤在板塊內具備較強的競爭力,除了價格、產品外,學區不知不覺已成爲購房者對於生活配套的必選因素。地段類似、品質類似的樓盤,不管是新房還是二手房,學區房的價格總比非學區房要高出一截。
於是,開發商想方設法傍名校的故事就在樓市流傳。
名校新校區四面開花
新學區房明顯增多
杭州的小學名校資源原來主要都集中在上城、下城和西湖幾個城區,但近兩年來,隨着名校集團化開發的深入,杭州各種名目的新學區房四面開花,如雨後春筍般地冒出來。
萬達廣場旁的新橋西板塊,即將落戶的賣魚橋北軟校區造就了一大批新學區房。賣魚橋小學北軟校區規劃了24個班,預計2014年底完成建設。而方正·御星、德信曉宸、寶嘉御峯、天鴻香榭裏都是新加盟的學區房。此外,賣魚橋小學文瀾校區在2013年也新增了兩處學區房,順發·吉祥半島和富越香郡。
之江板塊,學軍小學之江校區總投資約1億元,按省一級重點小學標準建設,總用地面積約43畝,建築面積約3.3萬平方米。花園洋房社區融科璦驪山不僅咫尺毗鄰著名的文三街小學之江校區,而且距離學軍小學之江校區也不到2公里,首付18萬起在風景區買個學區房的廣告語頗爲吸引人。
城東也做足了採荷教育集團的文章。先是廣宇上東城引入採荷二小教育集團旗下的丁荷小學,接着是龍湖名景臺引入採荷小學,再是萬科大家錢塘府也宣稱是採荷二小教育集團的學區房。從最北面的丁橋到最南面的錢江新城,採荷教育集團的分校可謂四處開花。
記得兩三年前,杭州的名校基本還是集中在老文教區一帶,人們談起學軍小學、求是小學等一線名校,指的都是本部。之後先是西湖區的名校競相創辦新校區,比如求是和家園分校,學軍紫金港小學、保俶路申花分校;再是拱墅區、江乾區的名校緊跟而上,比如賣魚橋小學文瀾校區、賣魚橋小學北軟校區和最近擴張勢頭很猛的採荷教育集團,杭州的名校已經多面開花。
開發商聯手引名校
“買路錢”平均幾百萬
“現在的樓市,90平方米剛需房當道,購買者大多爲已結婚或馬上要結婚的年輕人,學區配套已成爲購房的必要條件。”一位開發商這樣對記者解釋。
“爲了讓自己的樓盤成爲學區房,做好教育部門的工作是前提,這也是業內的普遍的行規。”昨天,某房產大鱷人員告訴本報記者,爲了讓自己的樓盤和名校聯姻,開發商可謂動足腦筋,各顯神通。
一種模式是成爲公辦小學的規劃校區。開發商拿地時,旁邊一般規劃有小學。按照規劃,這裏只要建個小學就可以,沒有規定必須是名校。但是,板塊內的開發商會聯合在一起,到教育部門做工作,以便引入優質教育資源。據知情開發商透露,在某次引名校行動中,相關開發商平均向學校繳納了幾百萬元的贊助費,才得以如願。
假如地塊先天條件不好,離名校比較遠,開發商們也會想法設法讓自己的樓盤躋身名校盤。當然,這樣的贊助費會更加不菲。
爲了綁定名校,不少開發公司的老總爲此煞費腦筋:按照規定,一般學區的劃定要在新樓盤交房後。爲此,不少開發商不得不早早地去教育部門“做工作”,排着隊等着簽約成爲學區房。記者曾碰到過這樣一件趣事:有個樓盤的地理位置就在某名校的正對門,開發商原來以爲可以高枕無憂了,心想交錢是隔壁鄰居的事,自己只管宣傳沒問題;但沒想到,在報紙上一做廣告就遭到了查處,最後是通過“贊助費”的形式終於傍上了名校。
另一種模式則是將身邊原有的一些潛質學校進行包裝再推銷。比如城東、城南這些原本教育資源相對欠缺的板塊,在採荷小學、勝利小學、江南實驗學校等老牌名校之外,聞濤小學、夏衍小學都是近幾年口碑不錯的新生名校。
還有一種則是開發商自行引入名校。相比前兩類,這一種模式花費的精力更加龐大。名校相當於成爲樓盤的私屬配套。除了交贊助費外,還要代建學校,爲了達成合作,開發商做上好幾年的工作也是常事。也只有實力雄厚的大牌房企會這麼來操作。
新學區房
價格貴上10%~15%
雖然開發商爲傍名校付出不小的代價,但學區房相對於競品樓盤的溢價和其受歡迎的程度,則可以彌補損失。
據記者瞭解,自2012年4月杭州全面取消公辦中小學擇校後,學區房成爲最後的一波漲價房源。而學區房的溢價能力體現得最明顯的,還是各大知名公辦小學的本部學區範圍。比如學軍小學本部,因爲教學質量高,二手房價在學區房裏也是最高的。中大文錦苑、崇文公寓這些2000年後的次新房,二手房成交價高達4萬元/平方米,一向是學區內的標杆房源。如今,求智弄、文二新村這些上世紀八九十年代的二手房也攀上單價4萬元大關。而隔了一條莫干山路,沒有名校配套的二手房身價相形見絀。像五一新村之類的二手房,1996年的房子,目前二手房成交價不過2.5萬元/平方米左右。一路之隔,學區房非學區房房價差了近一半。
學區房的溢價,在商品房上一樣有明顯體現。中原地產品牌總監荊海燕認爲,學區房的溢價能力主要體現在學校的辦學質量和口碑度上。相比本部學區二手房,新學區房大多處於近郊,辦學質量還不穩定,溢價能力相對差一些。但相比同一區塊內的非學區房,學區房的價格還是貴出10%~15%左右。
比如萬達廣場周邊板塊。因爲競爭樓盤多,去年下半年以來,板塊供應量充足,一直戰火不斷。這個板塊包含了分屬餘杭區和主城區兩地的樓盤,但兩地樓盤間的相隔距離步行只需5分鐘。就這5分鐘的距離,卻造就了兩種價格體系。餘杭區沒有名校配套的樓盤售價只有13000元/平方米左右,但地屬主城、屬賣魚橋北軟校區的樓盤比如方正御星,售價一直保持在17500元/平方米左右。“購房者之所以認可4000元/平方米的差距,除了主城區的原因外,有沒有學區也同樣是重要因素。”方正房產營銷總監馮戎說。
還有一個明顯的例子是龍湖名景臺,1.5萬~1.6萬元的單價,比相距不遠的丁橋樓盤售價高出15%~20%,這和採荷教育集團的加盟也有重大關係。
杭州目前一位開發商說:“當下的剛需市場,要想爭奪板塊內有限的客戶,讓自己的樓盤價格賣得儘量高,學區是個很好的支撐。”
而且學區房對於帶動銷量也很有幫助。據富越香郡項目副總俞曉飛介紹,自從樓盤簽約賣魚橋文瀾校區後,客戶的下單量明顯增加。另外,相比大戶型,90平方米小戶型的客戶更看重學區。