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2月份計劃開盤項目列表(數據來源:亞豪機構提供,僅供參考)
2014年1月份,北京樓市的供應量與成交量雙雙下滑。截至15日,1月上半月北京商品住宅市場僅成交3677套,成交面積達41.36萬平方米,成交套數、成交面積的同比、環比均萎縮了四成左右。
雖然在1月19日終於有四個新盤項目領證入市,其中還有兩個售價達到7萬元的高端盤,但這類高端盤與普通購房人關系不大,除了具有一定的象征意義兼具賺足『眼球』外,並未對『蕭條』的市場起到刺激作用。根據亞豪機構統計,2月份北京新盤數量仍將在6個左右,加上春節假期的影響,今年樓市的供應高峰或將在二季度纔能到來,而同時,不斷收緊的房貸政策,如果未出現松動則很可能影響到未來的市場復蘇。
一天內兩個單價7萬元的項目解禁
四環內豪宅集體瞄向10萬元/平方米
連續20天的期房零供應,終於在1月19日被打破,尤其是一度炒得沸沸揚揚的『4萬元限價令』也在這一天裡宣告解禁。根據北京市房地產交易管理網數據顯示,1月19日,北京市住建委單日發放了四張預售許可證(三個為住宅項目),其中,朝陽孫河的泰禾·北京院子與豐臺區的紫辰院兩個項目分別以超過每平方米7萬元和接近7萬元的價格入市,最貴的北京院子15號樓擬售價格更是高達77913元/平方米。
『雖然還未有官方表態,但預售證放行也預示著「高於4萬項目不予發證」的政策已經松綁。』我愛我家副總裁胡景暉認為,上半年高端項目或許將呈現出集中入市的態勢。
據了解,作為2013年頗受關注的豪宅項目之一,北京院子的相關負責人已經多次表示,項目本身在去年10月就已經具備入市條件了,但受突如其來的限價政策影響,導致取證工作被迫暫停。而這次預售制度一放松,北京院子便一口氣拿了25棟樓、274套房源的銷售證,並且最高擬售價格遠低於此前風傳的10萬元/平方米,也低於同區域在售的龍湖雙瓏原著近9萬元/平方米的售價。對此,有專家表示,這或許是泰禾在去年大規模拿地後,追求回款速度的表現。並且,在眾多排隊的高端項目當中能夠率先取得預售許可證,與其在銷售價格上做出的一定讓步或許不無關系。由此可見,雖然4萬元禁令放開,但預售許可證對於項目價格的管控在未來一段時間內仍將持續,而排隊的項目若想盡快取證入市,那麼在項目定價方面仍需更加謹慎。
不過,對於四環內的豪宅項目來說,4萬元禁令的放松,還是給了這些天價盤入市打開了缺口。無論是在售的霄雲路8號、當代MOMA·歷峰、首創·禧瑞都,還是將要在今年入市的保利·海德公園和中赫·萬柳書院,以及剛剛被收購的長安8號,其價格越來越頻繁地突破10萬元/平方米大關,甚至向15萬元靠近。
根據亞豪機構統計數據顯示,北京56個報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅項目中,報價超每平方米10萬元的在售項目共有11個,全部集中在四環以內。而2013年,北京土地市場在大量增加宅地供應的思路上,也出讓了3宗四環以內的優質宅地,建設用地面積突破20萬平方米,是從2009年後,近四年來四環內宅地供應量的新高。而從夏家胡同地塊的4.5萬樓面價到農展館地塊的7.3萬樓面價,也給了外界更多對於京城四環內豪宅價格的想象空間。而這些高價豪宅都有可能在今年陸續入市銷售,也很可能將京城的平均房價推向新的高點。
2月北京僅6盤入市
供應量再次觸底
雖然高價盤禁令出現了明顯松動,但是短時間並不會對京城樓市的供應造成太大的影響。尤其是春節將至,大部分項目都進入了冬眠期,許多售樓處甚至開始用自動語音電話來代替銷售人員了。這也都預示著2月份京城的新盤供應量難以樂觀。
按照亞豪機構的統計,截至目前,2月份北京僅有6個項目存在開盤計劃,其中包含首開萬科·公園裡(樓盤資料)、熙悅春天(樓盤資料)兩個純新盤項目,以及首開熙悅叡府·書香(樓盤資料)、鴻坤林語墅、眾美城(樓盤資料)、潤西山·B組團四個老項目後期。這也成為繼1月份之後,市場增量將再次探底。
以去年市場銷售的紅火態勢和高價盤禁令解除來看,這樣的『緩推盤』現象確實比較少見。2012-2013年間,即使是在春節佔據主導的2月份,樓市開盤項目個數也都維持在12-14個左右。
任啟鑫認為,在2013年頻頻『日光』的基礎上房企不選擇趁熱打鐵,其根本原因還是來自土地。如今在北京等一線城市,土地成本居高,已經讓拿地成為地產大佬之間的競爭游戲,中小房企難有問鼎之力。再加上大量自住型商品房的入市,進一步壓縮了商品房用地的空間,讓許多開發商對於後續土地增量的前景並不樂觀,這都加重了房企的惜售心理,進一步降低了今年年初的推盤積極性。
新盤售價以小幅微漲為主
房貸利率成本增加或影響復蘇
細看2月份將要入市的6個項目,除了鴻坤林語墅這樣單價一定超過5萬元/平方米的千萬級別墅外,其餘5個項目全部位於五環以外,分布於房山、大興、通州、門頭溝四個區域。在定價上,除了首開萬科·公園裡均價待定外,其餘4個項目的均價都未超過3萬元/平方米,戶型也以70-120平方米剛需及改善型住宅為主。
與前期售價相比,2月份新開盤的項目中,首開熙悅叡府·書香仍將以1月份的開盤價17500元/平方米入市,眾美城則比前期每平方米上漲500元左右。除了純新盤項目及久未開盤的項目缺乏參照價以外,微漲及平價開盤仍是2月份的價格主流。
對此,任啟鑫認為,往年的銷售季都從春節過後甚至兩會結束之後纔會正式開始,因此3月份之前,對於政策的不確定因素也成為部分項目暫緩推盤的原因之一。特別是限價令,兩會後是否存在放開的可能將對房企一年的銷售策略造成較大影響,在此之前,房企並不願在嚴格控價的政策環境下推盤入市,因此大量項目將開盤時間定在了四五月份。
新年以來信貸環境未有放松,加之去年末集中入市的地方調控政策,都導致2014年開門樓市成交遭遇『寒流』。此外,資金緊張局面短期內難以緩解,房貸呈現收緊態勢,利率優惠已經難覓蹤影。這不僅影響到購房人的購房能力,而且影響到購房者的心理,許多人預期在利率高企背景下,房價或出現回落。
北京青年報記者了解到,即便是在房貸額度相對寬松的1月份,商業銀行對房貸利率卻絲毫不含糊,取消利率優惠甚至略有上浮成為普遍做法。北京多家商業銀行取消了針對首套房貸款85折的優惠,基准利率正成為市場上最常見的貸款利率。
一位國有銀行個貸部經理表示,目前銀行理財產品預期收益率普遍在5.5%以上,很多產品的收益率超過6%。如果還給客戶執行85折優惠利率,5.57%的利率水平還不能覆蓋高收益理財產品的成本。銀行眼下更青睞企業貸款,銀行貸款業務的重點開始轉移。這也直接影響了買房人的支付能力。業內專家認為,如果持續收緊,即便樓市供應回暖,復蘇勢頭也會被打個大折。
本版文/本報記者李桁
(亞豪機構提供)