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在過去的一年中,伴隨着住宅市場的火熱行情,土地市場也分外惹眼,深圳土地出讓金以467.25億元的成績創歷史新高,超越2012年三倍以上。進入2014年以來,土地市場供應量延續了上一年的高姿態,截至1月21日,全市已有17宗工業用地及1宗倉庫用地進入市場,然而最終僅8宗地塊成交,流拍率高達56.6%。
並非市場供過於求
對比今年與去年的土地市場可以發現,截至1月21日,較去年1月增加了5宗土地供應。然而與供應宗數增加形成鮮明對比的是,最終成交寥寥無幾,僅8宗地塊成交,另外10宗均遭遇流拍的尷尬。
據記者瞭解,本月已出讓的18宗地塊均位於龍崗,其中8宗位於龍崗街道,7宗位於平湖,2宗位於坪山新區,還有1宗位於南灣街道。深圳中原研究中心相關人士昨日對記者表示,單從出讓宗數來看,似乎土地市場供應已經打開閘門,然而事實並非如此。“由於這18宗地塊的單塊土地面積都不大,平均僅有8263.59平方米,供應的總面積只有14.87萬平方米,僅爲去年1月的40.15%,和去年全年龍崗成交的37萬平方米的總面積也相差甚遠。”該人士表示。由此可見,這些地塊接二連三的流拍並非由市場供應過量所致。
記者對比發現,今年的幾宗地塊在使用年限、價格和准入門檻等方面都在繼續發生變化,這幾點都是企業在選擇拿地時要考慮的因素,成爲土地流拍的重要原因。
使用年限逐年縮短
據記者瞭解,根據相關法規,工業用地土地使用權最高出讓年限爲50年。在實際操作過程中,受政府規劃以及土地總價約束,出讓的土地使用年限正在逐年縮短。
深圳中原研究中心提供的統計數據顯示,進入2014年,截至目前龍崗出讓的17宗工業用地全爲30年。
不僅是工業用地,自2011年以來,整個龍崗地區出讓的所有土地使用年限也呈現相同的走勢。深圳中原研究中心相關人士認爲,在目前土地價格高漲的環境下,縮短使用年限能夠有效降低土地總價,避免地王出現,同時也利於提高土地集約節約利用水平。然而,考慮到固定投資、企業融資和長期發展等因素,這種做法短時間內未必能被企業所接受。
價格提高形成阻力
值得注意的是,儘管使用年限縮短有效降低了土地總價,然而單價的上漲卻是不爭的事實。
以本月龍崗掛牌出讓的18宗地塊來看,平均起始樓面地價爲1358元/平方米,較該地區2013年的起始樓面地價上漲了11.48%,如果將使用年限考慮進去,這一漲幅就達到了13.43%。
工業用地基本爲企業自用,日益高漲的成本只能由企業自己承擔,必將對其生產經營形成壓力,拉低企業利潤率。企業在拿地時也必定慎重權衡其中的關係。
准入門檻居高不下
受政府規劃影響,工業用地基本上都有限定的行業。據記者瞭解,本月出讓的這幾宗土地,主要限定在計算機集成及專用設備製造業和化學制品製造業。
計算機集成及電子設備製造業作爲高新技術產業的一部分,構成深圳四大支柱產業之一,多年發展已經形成較爲成熟的市場,新進入的這類製造企業較難尋求發展空間,也就造成此類工業用地出讓的艱難性。