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本報記者尤暢
一塊60平方米的臨街店面,竟然拍出逆天的近千萬總價。寧波新街商城C塊一時成爲商界傳奇。
僅僅在幾年以前,新街C區塊還是一個以管理混亂聞名的市場,幾乎每個月都有火警,幾乎每個業主都讓小偷得過手。而讓它鹹魚翻身的,就是業主自治的管理模式。
業內人士認爲,“業主自治”對其他市場同樣具有借鑑意義。
產權分散,管理混亂
曾經的市場讓業主心慌
新街C區塊建於上世紀90年代,面積一共6000多平方米,被160名獨立業主購買,後來分割成近300個攤位。
“產權分散,管理混亂,設施老舊,髒亂差現象日益嚴重,顧客越來越少。”範思敏是商場C塊的主要負責人,他告訴記者,當時的C區塊,並不被人看好。“安全隱患問題增多,幾乎每個月都有火警,市場升級刻不容緩。”
王曉就是市場裏的一家服裝店的老闆,3年前,正是看中這裏地處天一商圈,想着生意一定會紅火,她花了一筆不菲的轉讓費盤來一個店面。
可剛搬進做生意的頭一年半里,她總是有些提心吊膽。
“剛搬進來時候就嚇了一跳,垃圾成堆,頂棚上拉滿了密密麻麻的電線。”王曉說,這還不算,有時外面下大雨裏面下小雨,一下雨,污水倒灌到市場裏。
在王曉眼裏,這些還不算什麼大麻煩。“最讓人受不了的是,以前這裏小偷巨多。顧客和店主遭殃的頻率很高,大蓋帽幾乎天天要來辦案,打開寧波的論壇,在新街遭遇小偷的帖子層出不窮。”
2012年6月,讓王曉記憶深刻——僅僅在一個月內,消防車就來了3次。
漸漸地,市場“店鋪轉讓”的紙張開始多了,頻繁轉手的現象,讓業主們疲於應對,出租率日漸下降,租金在縮水,更讓業主們心裏堵得慌。
改裝修、抓小偷
業主齊心改造市場
2012年,業主們痛定思痛,開始自發改造市場。
“大多數人覺得,只收租不管理,只有死路一條。”範思敏說,幾個業主開始碰頭,提出了“業主自治”的自救辦法。
自治的第一步,就是重新裝修。
2012年1月,在海曙區江廈街道的支持下,成立了業主委員會,7月份成立了“開明世家”服飾市場管理公司,並着手改造市場。
這一次的改造歷時兩個月,堪稱改頭換面——他們把下水道重新改大口徑,把原來的磨石子地面重鋪爲花崗石,還增設了中央空調,消防噴淋、煙感報警器、監控廣播等硬件措施。
如此大手筆的改造,費用自然也不菲。有些店面位置好的業主不願意了:“爲什麼我要出這筆錢?”他們拒絕付裝修費用。
範思敏拿出一張“裝修費用一覽表”,上面寫着支出費用402.8萬元,另外一張就是“未付裝修店鋪明細表”,12戶共計14.1萬元。
“如果他們不支付裝修費,夏天就拉他們的空調,讓租戶倒逼業主。”範思敏說。
很快,他們嚐到了改造的甜頭。
去年夏天,寧波遭遇了60年一遇的高溫,41℃以上的高溫連續十幾天,由於市場早已做好了電力擴容,中央空調正常運行。
一位租戶說,如果在往年,他們早就關門停業了——老是跳閘,市場悶熱得要命,根本做不了生意。
去年的10月7日,百年一遇的“菲達”颱風帶來強降水,由於排水系統的改造,市場沒有造成內澇,照常營業,換做往年,這根本是不可能的。
業主參與最多的,還有治安問題。之前,市場的小偷太猖獗,顧客都不敢來消費了,這直接影響到了業主的自身利益。所以業主們主動參與到警方的打擊小偷小摸行動中,幫着警察抓小偷。
有了這樣的力度,市場裏的小偷也漸漸少了;相對的,客人越來越多,生意也越來越好。
業內人士稱
這一模式值得推廣
如今,“業主自治”模式在C區塊實行了不到2年,效果非常明顯。市場商鋪的出租率幾乎爲100%,租金也比以前翻了一倍,大約30萬元一年。
由於採取自治模式,市場實際員工爲19人,每年工資爲57萬元。“一年三萬塊的工資,算是辛苦費,維持較高的出租率纔是目的。”範思敏說。
更重要的是,這裏的客流量上來了。在範思敏眼中,就算受網絡電子商務的影響,以目前市場平穩的局面,一個店鋪拍出千萬價格,也沒有回本的壓力。
寧波是一個經濟發達的城市,各類大小商業廣場遍佈城市角落。比如天一廣場、萬達廣場等大型廣場,已經有着一整套成熟的管理體系,而一些老市場,由於歷史遺留問題,在管理水平上普遍落後。
“上個世紀末,亞細亞商城、彩虹服飾廣場,一開盤就銷售一空,很多業主都以投資爲主,各自爲政,出現了管理難的問題,後來引進管理企業,纔將市場平穩過渡。”寧波市貿易局市場體系建設處一名工作人員說。
在寧波,大部分商業廣場的管理,業主都聘用物業管理公司來維護秩序,比如靈橋市場、天倫廣場等。“如果租戶有想法和建議,通過物業管理公司向業主反映,需要一定的時間,而且效果可能還要打折。”開明世家商場的一位租戶說,“現在,我直接向業主成立的管委會反映情況,一天內基本就有答覆。”
“管理市場的從業人員,應當熟悉安全出口、疏散通道的位置和本崗位的應急措置措施。”市貿易局工作人員表示,“主要負責人和相關管理人員應當熟悉應急預案,具備應急指揮能力。”
一位不願具名的商城管理人士表示,“新街商城的業主自治模式獲得成功,說明這個模式具有市場借鑑和推廣的意義。其他市場的業主要想做到,也要齊心協力才行。”