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原標題:應該讓市場經濟槓桿自主調節房地產價格
黨的十八大三中全會決定(本文簡稱《決定》)強調指出,緊緊圍繞使市場在資源配置中起決定性作用深化經濟體制改革,必須大幅度減少政府對資源的直接配置,推動資源配置依據市場規則、市場價格、市場競爭實現效益最大化和效率最優化。
《決定》是中國共產黨最新推出的方針政策。要推進社會高速發展,就要深刻理解黨的方針政策,深入檢查現行社會的各項規章制度是否符合黨的方針政策。如果與黨的“使市場在資源配置中起決定性作用”方針政策不相符,就應該迅速改革,才能使我們的國家沿着黨的方針政策指引的方向健康發展。
一、市場經濟要通過價格槓桿合理支配各項資源
《決定》反覆強調推行市場經濟的重要性。在市場經濟中,任何物質的價格都代表着該物質的供求關係:供多求少則價格下降,求多供少則價格上升。市場經濟就是運用這個“價格槓桿”自動地調節各種產品的供求關係,推動各種產品按照人們的需求進行有序地生產,使資源配置依據市場規則、市場價格、市場競爭實現效益最大化和效率最優化,快速合理地調節社會資源的供求。 “計劃經濟”殘留的思想作風、領導方式和規章制度,應該在深刻感悟市場經濟好處和計劃經濟弊端後迅速消除。
二、違反市場經濟規則打壓樓價的負面效應
按照市場經濟的規則,要想降低樓價,必須從提高住房的社會生產力着手,其中包括:增加住房建設的科學技術,降低住房建設的成本,鼓勵各路資金加入住房建設和運營,滿足人們的住房需求來實現樓價穩定。反之,如果爲了採用行政手段打壓樓價,諸如用限制外來人購買一線城市的住房,或用限制銀行貸款來降低購買力,或用徵收懲罰性稅收來打擊購買力;或用增加買賣條件的公證制度等苛刻門檻來減少購買力,表面上是人爲調節的了“購房”的人數,實際上是破壞了市場經濟最核心槓桿調節功能,是以個人的主觀意願掩蓋人民對住房的“供求慾望”,是用個人的“手”壓制市場經濟槓桿的自主調節,使價格槓桿顯示不公平、不公正的讀數。其結果會造成:打擊的力度越大,樓宇供少求多的差距也就越大,人民對樓宇的購買慾就越強,樓價必然會越飆越高!打擊樓價的父母官雖然用心良苦,但事與願違,不但樓價越打越高,還給社會留下很多負面效應,其中包括:用假結婚或假離婚構成買房條件引起的糾紛;外地人委託當地有條件人構成買房條件引起的糾紛;因爲銀行不批准“購房貸款”而依靠高利貸借款構成買房條件引起的糾紛;銀行爲了生存和發展而配合買房人編造虛假資料構成貸款條件引起的糾紛;房地產開發商與買房者訂立“明暗協議”迴避政府的限價政策引起的糾紛;物業代理商幫助買賣雙方搞“陰陽合同”躲避懲罰性稅收引起的糾紛;與房地產相關聯的衆多產業停工、倒閉、職工失業、農民工找不到工作、農村城鎮化步伐嚴重放慢引起的糾紛……。這些糾紛都是“上有打壓政策、下有需求對策”所產生的負面效應。這些負面效應好比是“誤診醫生”在爲“健康病人”進行開腹手術後留在病人腹中的剪刀和鑷子,嚴重影響病人的康復成長,影響社會的高速發展。究竟是“上有打壓政策”的錯誤,還是“下有需求對策”的不妥造成這些負面效應呢?只有以黨的《決定》爲指南,全面剖析、深入思考,才能得出正確答案。
三、打壓樓價的理由存在邏輯混亂和對事實的顛倒解釋
主張用行政手段打壓樓價父母官都有相同的理由:“現在的樓價升得太快,老百姓買不起,所以要進行宏觀調控”。深入分析這種理由,存在邏輯混亂和對事實的顛倒解釋。其邏輯混亂在於:在該理由中,買不起房的人才能是“老百姓”,買得起房的人都不是“老百姓”;對事實的顛倒黑白的解釋在於:事實上是因爲老百姓買得起,太多人搶着買,房價纔會快速飆升;如果老百姓都買不起,房價一定是不斷下跌,絕對不會飆升!
四、利用行政手段打壓樓價只代表極少數人的短暫欲求
究竟樓價是根據市場需求自主調節而不斷上升(以下簡稱:希望樓價上升)好?還是以行政手段打壓樓價不斷下跌(以下簡稱:希望樓價下跌)好?通過世界專家學者協會“房地產調控政策及其社會效應研究專家”深入調研的數字顯示:真正希望樓價上升的人數共佔總人數的96.2%;希望樓宇下跌的人數,只佔總人數的3.8%。
希望樓價上升的主要有如下10種人:第1種認爲:樓價不斷上升會促進國家民族繁榮昌盛,會促使城鄉面貌日新月異,會增加國際友人到中國買房投資,會增加國家外匯收入。這種人佔總人數的6.3%:第2種認爲:樓價不斷上升會提高國家稅收和國庫儲備,充實公益事業的發展資金。這種人佔總人數的5.9%;第3種認爲:樓價不斷上升會增長GDP值,使地方政府能順利完成國家下達的GDP增值指標,既能體現政府管理經濟的業績,又能調集各路資金投資現有民生最需求的住房產品。這種人佔總人數的7.5%;第4種認爲:樓價不斷上升可以使自己已經擁有的物業升值,提高固定資產的價值,使自己悄悄地成爲百萬富翁、千萬富翁……,外國人看到我們就會翹起大拇指說“中國人富裕”。這種人佔總人數的39.7%;第5種認爲:自己在與房地相關的產業就職,如果樓價不斷升高,老闆給自己加薪晉級的機會就會增多,自己打工買樓的機會就會增加;還有一部分職工認爲:如果樓價降低,公司老闆利潤必然減少,自己也就可能失業,已經訂購房子的銀行按揭款就供不起,銀行就會拍賣已經訂購的房子。這種人佔總人數的8.8%。第6種認爲:樓價不斷升高,可以廣泛調動內需,可以使廣大的農民工和城市中找不到工作的人找到工作,可以使勞動力最多的國家降低失業率,減少勞力資源的大量浪費,提高國民經濟的總產值。這種人佔總人數的8.3%。第7種認爲:樓價不斷上升可以使已經破爛不堪、陳舊矮小的住房升值,提高拆遷補償的機會和價值,讓自己住上新房子。這種人佔總人數的8.7%;第8種認爲:樓價不斷上升可以使自己剛剛訂購的樓宇價值升高。有的甚至揮舞手中的訂購合同,高興地告訴朋友“我買的房子升值了!”。這種人佔總人數的5.8%;第9種認爲:看來我這輩子沒有條件買樓了,但希望能租到便宜的住房,希望在樓價不斷升高的同時,房地產開發商能按比例增多“廉租房”的建設,使自己獲得廉租房條件的機會率增加。這種人佔總人數的4.4%。第10種認爲:自己既沒錢買房,也沒有錢租房,但希望樓價不斷升高的同時,政府的大量稅收能爲交不起廉租房租金的窮人提供“租金援助”,實現“中國人再窮也有房子住”的夢想。這種人佔總人數的5.6%;
通過調查,以上10種人希望樓價不斷上升,共佔總人數的96.2%。希望樓價下跌的人只有一種:這種人正想買房,但交首期房款的錢還不足,或如果交了首期房款,生活就會遇到困難。這種人希望樓價下跌,只佔總人數的3.8%。但是,當這種人下定金簽了《住房訂購合同》後,其思想就馬上起了180度變化,從內心希望樓價從他下定金那天起就天天上漲。所以,用行政手段打壓樓價,實際上只代表這3.8%人羣的短暫欲求,而中國共產黨以“三個代表”向世界宣言:要始終代表先進生產力的發展要求,代表全中國絕大部分人的根本利益。
五、運用模擬望遠鏡觀察樓價高低對社會發展的利弊
如果問:樓價是上升好?還是下降好?就需要借用模擬望遠鏡或放大鏡才能找到正確的答案。
通過模擬望遠鏡或放大鏡觀察,上述的問題就演變成:到底是讓全國的樓價都自主上升到每平方米20萬元好啊?還是把全國的樓價都打壓到每平方米200元好呢?大多數人都會果斷回答:肯定是讓全國樓價都自動上升到每平方米20萬元要比把全國的樓價都打壓到每平方米200元好很多!
爲什麼能得出如此堅定的答案呢?其依據是直觀感悟到的因果哲理:“凡是樓價高的地方都是繁榮昌盛、文明進步的城市、地區或國家,越繁榮樓價高越;凡是樓價低的地方,都是蕭條冷落、貧窮落後的農村或山區,越落後樓價越低”。
六、住房產品的社會生產力最需要緊急提高
從我們國家的實際情況來分析,個人和企業可自由投資的主要有衣、食、住、行四種行業。在這四個行業中,很多產品已經生產過剩,唯獨“住房”產品,還有很大缺口,還有強烈的需求和廣闊的發展空間,國家還需要調集一切可調集的資金、智慧和力量,創造更先進的住房產品的社會生產力,建設更多的住房,滿足全國人民對住房的迫切需求。如果把全國繁華大城市住房的樓層加高重建,就會增加住房的供應量,提高居民的生活環境。但是住房的拆舊和加高都需要足夠高的房價來支持,否則就沒有房地產的發展商願意投資賠本的住房加高重建生意。所以,如果用行政手段打擊樓價,其結果是打擊了住房的拆舊和加高,最終打擊了住房供應量的增加,擴大了住房供少求多的差距,樓價也因爲被打壓而蓄藏了更大的飆升力。
七、以失真比喻描述未來會給老百姓及其政府造成“恐嚇”
有些媒體總把市場經濟槓桿自主調高樓價驚呼爲“房地產出現泡沫”,以表達對房地產繁榮盛世的憂慮。實際上,該驚呼詞是以“失真比喻描述未來”,是站在繁榮盛世的反對面,給老百姓及其父母官制造“恐嚇”。其驚呼詞之所以比喻失真,是因爲住房產品生產和轉移,都是以實物形式登記的固定資產,享受“物權法”的保護。它絕對不會像“泡沫”一樣不施加任何外力就會自然破滅。這一失真比喻“恐嚇”的結果是告訴政府:“如果再不出手打壓樓價,老百姓投資的房產就會像泡沫一樣無辜丟失”。在這種比喻失真的恐嚇聲中,各級政府就不得不出臺各種打壓樓市措施來順應輿論潮流。可謂是:言者無心、聽者在意。
市場經濟槓桿根據供求關係自動調節樓價是市場經濟的自然規律,不能人爲干預,很可能當前被驚呼爲“泡沫”的房價高峯,相對於未來房價來說確卻還是低谷。價格是市場供求關係顯示器的讀數,只要是依靠市場經濟槓桿自主調節的房價,纔是公平合理的市場價讀數。如果使用行政手段打壓樓價,價格槓桿顯示的是虛假讀數,會錯誤顯示住房市場的供求關係,阻礙住房生產力按照人民對住房的需求迅速提高,會使偉大的中華民族錯過一個千年難遇的發展契機,給國家和人民造成不可估量的損失!
樓價不斷上升是各行各業高速發展,社會經濟繁榮,老百姓積蓄增加,廣大民衆對住房質、量提出更高要求的重要標誌,是政府領導功績的主要體現,應該給以敬佩、讚賞或記功!各種輿論不能扭曲是非、顛倒黑白,把政府領導功績顛倒爲“政府打擊樓價不夠力度的罪證”,迫使父母官身不由己地去適應輿論潮流,不由自主地出臺各種行政手段打壓健康運作的房價槓桿,迫使市場經濟槓桿顯示不確切的供求讀數,誤導先進生產力的需求,實際上是以主觀安排的計劃經濟強行代替客觀發展的市場經濟。
八、國家銀行貸款政策應該呼應市場經濟的需求
黨的《決定》要求我國經濟要走市場經濟(促進國強民富)的正確方向,不走計劃經濟(導致國家貧窮落後)的錯誤方向。國家銀行貸款政策是我國走市場經濟還是走計劃經濟的指南針,應該根據黨的《決定》,立即呼應市場經濟的需求。如果銀行貸款不根據市場經濟的規則運作,國家和政黨堅持走市場經濟的道路的號召就會變成一句空話。那麼,國家還是在走“銀行貸款決策者主觀意願安排的計劃經濟”,會給國家和人民造成不可估量的損失!
國家銀行貸款政策要順應市場經濟需求,制定合理的購房貸款政策,對社會急需的住房產品的生產和消費給以公平的貸款。銀行給住房產品消費者的貸款,既是提高人民住房的生活水平,也是支持住房產品的開發、建設和銷售,實現供求平衡,促進國家繁榮昌盛和人民安居樂業。如果銀行貸款資金打壓住房消費,不但人民的住房生活水平不能得到快速提高,而且會嚴重打擊房地產開發速度,進一步拉高住房產品“求多供少”的差距,使房價飆升,還會使“下有需求對策”所產生的“明暗購房合同”劇增。
國家內地銀行的貸款政策,應該認真學習港澳地區“中國銀行”的貸款政策”(因爲它們按市場經濟規則運行的時間較長,受計劃經濟的人爲意願的干涉較少),全面適應市場經濟的需求,徹底排除計劃經濟的干擾,用統一規定的低息率支持人民大衆買房,同等對待各種人的買房貸款需求,快速促進市場經濟繁榮,促進國強民富。
九、迅速提高住房產品社會生產力穩定房價的有效方法
要全面提高住房產品的社會生產力,第一要從思想上認識到彙集各路資金提高房地產生產力是國家繁榮昌盛的需要,是全國人民安居樂業的需求;第二要堅持讓市場經濟槓桿自主調節樓價,不要以行政手段打壓樓價;第三要鼓勵企業和個人資金積極參與住房產品的生產和運營;第四要儘快把殘留在“健康病人”腹中的剪刀和鑷子及時取出,要以《決定》爲指南,快速實現如下改革:
1、廢除國內外人士到一線城市買房的限定,堅持用價格槓桿調節房地產資源的供求;
2、廢除一切限制單位和個人買房的門檻;
3、廢除樓宇買賣過程中的懲罰性稅收,鼓勵交易、平衡供求;
4、廢除一切以政府意志打壓樓價的規章制度,肅清計劃經濟的殘渣餘孽;
5、廢除不公平的銀行貸款政策,允許各銀行按照市場需求向各類購房者提供平等的按揭貸款,促進房地產的開發和運營;
6、鼓勵企業和個人參與住房建設和運營,既鼓勵長線投資,也鼓勵短線投資;
7、制定房地產開發商按用地總面積比例向社會提供“適量廉租房”的政策,保障買不起房的人能夠租到“廉租房”;
8、政府要利用房地產稅收,向租不起住房的人提供“租金支助”,使全中國最貧困的人羣“也有房子住”;
十、滿足多層次住房需求,要堅持市場化改革的方向
2013年10月29日下午,中共中央總書記習近平在主持學習時強調指出:要吸引企業和其他機構參與公共租賃住房建設和運營。要積極探索建立非營利機構參與保障性住房建設和運營管理的體制機制。住房保障要防止福利陷阱,只有堅持市場化改革方向,才能充分激發市場活力,滿足多層次住房需求。
習近平的講話和十八大三中全會的《決定》是燈塔,指引着“堅持市場經濟的改革方向,充分激發市場活力,滿足多層次住房需求”的方向。有權制定房地產政策及其資金貸款制度的各級領導人,應該積極貫徹落實黨的《決定》,廢除以人爲意志打壓樓價的各項規定,讓市場經濟槓桿自主調節樓價,促進住房生產力高速發展。繁榮昌盛的偉大民族,就會在短期內傲然屹立在世界的東方!