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消費者在購買住房的時候,總會遇到一些困惑並期待答案。近日,記者就讀者購房中遇到的問題整理出來,並采訪相關專家對此進行解答。
孫先生:我已經交完首付,和銀行面簽了,該給的材料都給了,多長時間合同能下來?
回復:您好!《城市商品房預售管理辦法》第十條:商品房預售,開發企業應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發企業應當自簽約之日起30日內,向房地產管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續。
蘇女士:我2013年5月份購了一套房子,付了四成首付,事前知道該樓盤沒有預售證,當時開發商說預售證會在8月份出來,可現在已經過去大半年了,證還沒有下來,請問我可以退房退款嗎?我算違約嗎?如果開發商不退怎麼辦?本人只有付款的發票跟當時簽的一份認購協議。
回復:根據建設部《城市商品房預售管理辦法》第六條規定:『未取得《商品房預售許可證》的,不得進行商品房預售』。根據《商品房銷售管理辦法》第二十二條規定:不符合商品房銷售條件的,房地產開發企業不得銷售商品房,不得向買受人收取任何預訂款性質費用。
符合商品房銷售條件的,房地產開發企業在訂立商品房買賣合同之前向買受人收取預訂款性質費用的,訂立商品房買賣合同時,所收費用應當抵作房價款;當事人未能訂立商品房買賣合同的,房地產開發企業應當向買受人返還所收費用;當事人之間另有約定的,從其約定。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若乾問題的解釋》第二條:出賣人未取得商品房預售許可證明,與買受人訂立的商品房預售合同,應當認定無效,但是在起訴前取得商品房預售許可證明的,可以認定有效。
周女士:購買房源超過五年,房產證沒到五年,過戶要繳納營業稅嗎?
回復:根據《中華人民共和國營業稅暫行條例》規定,個人住房銷售應繳納營業稅,稅目為銷售不動產,稅率是5%,此稅種由賣方繳納。
根據財稅【2011】12號文件規定,自2011年1月28日起,對個人購買不足5年的住房對外銷售的,全額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房對外銷售的,按照其銷售收入減去購買房屋的價款後的差額征收營業稅;個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的,免征營業稅。如有疑問,可向西安市地方稅務局諮詢。
李先生:沒有竣工備案表,開發商能否交房?
回復:開發商將商品房交付使用時,應向購房人出示《商品房竣工驗收備案登記證》,交付住宅的還須提供《住房質量保證書》、《住宅使用說明書》;如未出示上述相關資料,購房者可拒絕接房並向建設行政主管部門(市建委)投訴。
韓女士:我現在要收房了,房地產商說還要交類似廣電、電信、和天然氣等初裝費,聽說這些費用2007年出臺了個政策不用繳納了,想諮詢下。
回復:根據西安市物價局的要求,從2007年12月1日起,房地產開發經營企業在自主確定商品房銷售價格基礎上,必須將與商品房開發建設過程中相關的各項基礎配套工程設施建設費用、代收代繳費用等一次性計入商品房銷售價格,不得在銷售價格之外收取任何費用,或委托物業企業在交房時收取與工程建設相關的價外費用。同時,西安市物價局要求各房地產開發經營企業自主確定商品房銷售價格『一價清』時,必須將工程建設中已代墊支付的天然氣安裝工料費、有線電視安裝工料費等,一並計入銷售價格,價外不再收取與商品房建設工程相關的任何費用。
如果開發企業存在不合理收費,您可向物價局投訴。
林先生:請問我想購買二手房,該房源已經在房管局備案,辦理過按揭。我購買該房的話能否更名後重新辦理按揭呢?
回復:《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第六款規定:未依法登記領取權屬證書的,不得轉讓。如果該房屋已經取得房產證,請原業主先還清貸款,取出抵押中的房產證,再辦理房產過戶手續。記者牛凌整理
(以上解答僅供參考,詳情請諮詢西安房管局相關科室。投稿郵箱:350382837@qq.com)