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交行零售客戶經理王琛
本期主持記者阮妍妍
案例聚焦:張先生今年36歲,在杭州一家公司擔任經理,月薪8000元左右。太太爲某機構教師,月收入6000元左右,目前已懷孕3個月。二人在基金和理財產品上的投入大約爲20萬元,活期存款及定期存款各5萬元。此外,他們在老家還有房產一處,市價約爲40萬元。請問現在在杭州究竟是買房還是租房?現有資產又該如何變現及分配投資?
專家觀點:張先生的家庭正處在建立期的特殊階段,不論是買房還是租房,作爲理財師必須要考慮到再過七個月孩子出生之後將面臨的家庭變化,作爲雙職工家庭,孩子出生養育子女,家庭消費等生活成本必然會增加。在選擇房源上,從便利性考慮應儘量選擇離父母單位近的住房爲宜,並能滿足至少兩房以上的可拎包入住的二手房或已裝修過的準現房。張先生家庭收入穩定,家庭年收入16.8萬元,假設年收入增長率10%,生活支出8.4萬元,工作儲蓄爲8.4萬元,工作儲蓄的一半用於投資,加上家庭特殊階段的來臨,工作儲蓄預計會有所下降。具體理財方案如下:
首先對張先生目前持有的資產以10%預期收益率爲目標做資產配置調整,根據張先生對風險持有的主客觀態度,建議張先生採用核心與外圍投資組合配置模型。即核心資產70%,外圍資產30%。根據張先生36歲的年齡,70%的核心資產按40%股票資產,20%債券資產,10%貨幣資產配置;30%的外圍資產,按15%股票資產,15%債券資產配置,預計資產組合預期收益率9.89%。
然後運用年成本法和淨值增長率進行租房和購房分析及假設。
1、租房可行性分析:
假設杭州租房押金的平均機會成本和房租的年平均增長率均爲4%,房租每年3.6萬元,押金0.3萬元,計算得出張先生理財收入預計3.23萬元,淨值增長率11.17%。
2、購房可行性分析:
假設杭州購房首付款的平均機會成本爲4%,房貸利率爲7%,按年等額本息方式還款,年房屋維護成本爲0.4萬元/年,未來房價保持不變,張先生如果購買市區以內房屋總價200萬元,自備首付款3成60萬元,計算得出其理財支出增加12.6萬元,理財收入預計1.32萬元,淨值增長率負6.97%。
根據年成本法分析,租房的成本遠遠低於購房的成本;根據淨值增長率分析,租房淨值率爲正,張先生在張太太生育的關鍵時期,在租房理財收入3.23萬元的預算內,建議爲自己投保一份保額約爲家庭年收入10倍的20年定期壽險,保費預算1.68萬元,以抵消可能張先生因張太太哺育期,工作中斷,家庭收入大幅下降的影響,綜合所述建議張先生目前應該選擇租房。