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在經歷調控頻出的2013年,廣州樓市將往何處去?房價大漲可能性有多大?樓市調控政策會否發生調整?……站在2014年初,廣州樓市的未來走勢依然牽動着很多人的心。
多位業內專家判斷,今年廣州房價難再大起大落,但是供應緊缺的區域仍將面臨着上漲壓力。值得一提的是,在“穗六條”樓市調控升級的環境下,去年下半年廣州樓市成交量同比漲幅逐漸回落,廣州樓市的觀望心態正在加劇。有開發商則擔心今年房子難賣,開始提前佈局。
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房價大漲可能性有多大?
上半年上漲幅度將逐步收窄
儘管廣州市國土房管局的全年房價數據尚未最終出爐,但2013年廣州房價給不少人留下的印象依舊是個“漲”字。有這樣一個案例:買家持有200萬元預算想在天河公園周邊買電梯樓,在2013年10月份置業與在1月份置業相比,購買到物業面積至少縮水了10平方米左右。
去年的樓市統計數據在限售、限價、限籤等行政手段壓制下,出現部分時期數據失真的情況。而根據國家統計局公佈的數據顯示,在2013年11月,北京、上海、廣州和深圳房價漲幅領跑全國,分別同比上漲21.1%、21.9%、20.9%和21.0%。自2013年9月份起,這四大一線城市已經連續3個月同比漲幅超過20%。
2014年廣州房價大漲的可能性有多大?“預計今年廣州房價難再大起大落。”中原地產項目部總經理黃韜說,在調控收緊的背景下,廣州樓市可能會出現區域分化,如供應相對緊缺的中心城區仍將保持上漲,而部分郊區和供應量較大的區域則房價會有所回落。
保利地產代理有限公司市場部總經理吳定金說,2013年廣州價格上漲幅度較大,而今年上半年仍將保持上漲的慣性,但是下半年房價見頂後將進入盤整期。他指出,去年受政策的影響,中心城區在一定程度上出現了供求失衡,有市中心樓盤漲幅甚至超過30%,這些漲幅過大的樓盤在今年需要考慮如何消化價格上漲過快帶來的影響。他發現,去年下半年廣州樓市成交量同比漲幅逐漸回落,樓市成交的壓力逐步增大。
業內人士告訴記者,去年廣州樓市不愁賣,一些緊俏的房源甚至需要找關係買房,但是2014年可能情況會有所變化,因此做好營銷更爲重要。中海譽城新一期推出的單位便聯合好屋中國打出了“全民營銷”的概念,讓三姑六婆們幫忙賣房。
合富輝煌首席分析師黎文江則表示,2013年底,各地方政府繼續出臺嚴厲調控措施,置業者心理預期再次發生變化,觀望心態加劇,房價在今年初或會因成交減緩而有短暫調低。但大多數開發商2013年業績好,在強勁需求及高成本之下,房價下調空間有限。
世聯地產發佈的樓市分析表明,看漲房價和成交量的購房者仍佔多數,但預期房價和成交量漲幅將有所回落。受此影響,購房者對未來半年房地產市場的樂觀程度較此前有所下降,未來半年住房量價上漲幅度將逐步收窄。
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地王涌現概率幾何?
土地供應緊缺“麪粉”價還會上升
最先引爆一線城市土地市場行情的廣州,2013年土地出讓收入762億元,同比增長85%。這一年,廣州土地市場不僅刷新了全市單價地王紀錄,還造就了8個區域地王,堪稱“地王年”。其中數個地王的樓面價比地塊周邊在售項目的單價還高,“麪粉”貴過“麪包”已成現實。
吳定金說,由於中心城區土地供應本來就緊缺,今年拍出“地王”的可能性仍然存在,但供應的增加對緩解後市的供需結構壓力有比較大的作用。黎文江說,目前不少大開發商正在逐漸迴歸一二線城市,今年廣州土地市場的爭奪仍將十分激烈,地價還會上升。
亦有專家分析,今年的“地王”數量和頻率相對2013年都會減少。因爲2014年資金面將不會有2013年那麼寬裕,所以房企在拿地時會有所收斂。但有開發商告訴記者,由於去年樓市銷售狀況火爆,手頭可供銷售的貨量已經不多,因此迫切需要補充土地來增加供應。
本月28日,廣州將在新年首次大舉推地,開拍位於荔灣、海珠、黃埔的多幅市中心靚地,並推出“直接設定地價、競配建拆遷安置房”的地塊,試圖打破高地價的“魔咒”。業內人士表示,此次廣州在年初大舉推出市中心靚地,可以一試目前土地市場的水溫,將成爲今年廣州土地市場的重要風向標。
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廣州樓市調控會否調整?
行政手段和市場手段調控或並行
在2013年第四季度,陸續有17個城市升級調控力度。對比各城市調控細則,廣州作爲此輪房價上漲的領漲城市,其收緊程度最嚴,對非戶籍人士購房要求提供5年內連續繳交3年以上的納稅或社保證明。
市國土房管局相關負責人在去年底提出,今年要以建立住房長效機制爲重點,加大住宅用地和普通商品住房供應,探索逐步取消限價、限購等行政干預措施。一時引起了各界爭議。
與前幾輪調控着力於需求面的抑制不同,新一屆中央政府更重視增加供應的市場調節機制,並進一步強調住房保障建設。吳定金表示,今年可能會出現行政手段和市場手段調控並行的狀況,對於廣州而言,市場手段調控可能主要就在於增加樓市的供應。
“廣州今年樓市調控主要還要看國家是否會繼續提出年度房價控制目標,如果對於2014年仍然有嚴格的房價控制目標,那麼限售、限籤、限價等本地化調控政策短時間內仍然難以退出。”吳定金說。
省房協理事趙卓文認爲,廣州雖然提出了“取消限價、限購”的大方向,但是從廣州房地產市場的現實情況分析,時機顯然遠未成熟。從數據看,房地產市場量價齊升,一手住宅真實的售價平均上漲近20%,二手住宅平均上漲17%—18%;而土地市場也是“地王”頻出,地價與房價形成了難以破解的互動式上升。
南方日報記者鄭佳欣