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去年底的“4萬元”預售紅線讓北京豪宅市場陷入冰封,然而這並未能抑制住京城豪宅價格的漲勢。2013年11月,北京報價在5萬元/平方米以上的公寓豪宅市場成交均價達到57537元/平方米,相比1月漲幅高達17%。時間進入2014年,一批被限售的樓盤將逐漸入市,去年的一批地王項目也將推盤,供應加大,但業內人士判斷核心區豪宅的價格漲勢難擋。
均價超5萬元
2013年北京一手新房整體成交均價2.36萬元/平方米,其中高端住宅房價連漲四個季度,第四季度均價突破5萬元/平方米。
據戴德樑行近日披露,其監測的北京高端住宅新盤市場(成交均價在4萬元/平方米及以上項目)數據顯示,2013年四季度北京豪宅成交均價首次突破單價5萬元大關,達到52129元/平方米,同比2012年上漲近25%,但成交面積同比大跌近38%。綜合數據顯示,2013年北京高端住宅房價連漲四個季度,三季度漲幅最大達9.64%。
“2014年北京加大自住商品房供地,在保障房之外的高端住宅會更加市場化。”戴德樑行華北區研究部主管趙巖表示。
亞豪機構副總經理高姍則表示,“高端物業價格高漲幅,一方面與房地產銷售形勢整體向好、房價普漲的基礎有關,另一方面地價的飆升也是一個重要拉力”。以北京東三環沿線的高端住宅項目爲例,在融創農展館地王拍出後,高端市場價格隨之被大幅擡升,不少在售項目紛紛漲價,漲幅至少都在15%-20%,單價紛紛突破10萬元大關。
與價格相比,去年四季度成交面積出現明顯下滑,除了傳統淡季因素外,四季度北京市政府爲了控制房價漲幅,對部分報價超過4萬元/平方米的新盤採取了控制發放預售許可證的方式,使得不少項目推遲了開盤計劃,這成爲高端住宅市場成交面積下跌的原因之一。2014年儘管目前尚未有針對高端市場的行政調控措施放鬆的信號,但各界普遍預計,今年逐步對高端市場發放通行證的可能性很大。
供需矛盾加劇
專家指出,高端客羣的基數在不斷擴大,其在整體購房羣體的佔比仍然是穩定的。倘若一味限制推盤,加之地價上漲壓力,未來豪宅項目數量將不斷增加,高端市場競爭也將加劇。對於處於主力銷售期的高端項目而言,如果沒有強力的價值支撐,大幅漲價有可能導致銷售趨緩,從而加大企業資金壓力。一些企業也許會選擇降低利潤的方式採取高週轉銷售模式,進而加快出貨速度。目前,市場調控政策跨年新政出臺的概率較高,觀望情緒濃厚,導致成交量環比增幅較小。有專家表示,“臨近年底,新政觀望心理加重,在市場預計的新政出臺前將繼續維持當前成交態勢,加之春節假期淡季效應影響,預計2014年1-2月需求量仍將下降,現在的狀態應該是平靜的海面下潛藏着暗流涌動,3月或將成爲一個轉折點,此後出現高端項目供應放量及價格上漲。
開發商信心上升
即使一線豪宅市場仍存變數,但多數開發商依舊長期看好高回報率。
以恆大爲例,其近來不惜重金佈局一線城市。其中,去年11月以51.35億元拿下的北京年度總價地王項目,據說也很可能在年內入市。該地塊刨去配建面積,樓面價已超5萬元/平方米。預計該項目豪宅產品單價至少在10萬元以上。
星河灣集團執行總裁吳惠珍則明確表示,星河灣將重返北京。她表示,“北京、上海等一線城市是公司未來佈局的重點,北京高端人羣對於豪宅的消費能力更強,也更有鑑賞力,公司未來在一線城市的項目供應量將佔整體供應量的50%以上”。星河灣目前正在京洽談收購新地塊,同時其將隨着一線城市地價、樓價暴漲,有意開發稍小戶型的高端住宅產品,豐富其原有的豪宅產品線。
專家指出,對於總價1000萬元以上的豪宅,目前主要集中在北京和上海,這類項目的出現對於城市聚集財富的能力要求極高,並且房地產市場發展程度也必須達到相當高度。從市場走勢來看,千萬級豪宅受市場大環境的影響相比於剛需、改善類項目而言較小。