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2013年東莞土地市場表現十分活躍,呈現供需兩旺、量價齊昇的格局。
-『回顧2013』
2013年,伴隨新房市場的火熱,東莞土地市場也相當活躍。據研究機構統計,2013年,東莞土地市場成交約784萬平方米,成交額高達196億元,雙雙刷新歷史紀錄,後者同比大幅增加54%。同時,地價也水漲船高,商住地樓面地價達到2653元/平方米,同比上漲11%,為2008年以來,6年間的最高樓面地價。
土地供應增加近七成
據東莞中原研究部統計,2013年,東莞供應(以起始交易時間為准)土地186宗,面積合計781.89萬平方米,同比去年增加67.35%,踏上歷年供應量的高位。其中,工業類用地供應394.91萬平方米,佔整體供應量的半邊天,商住地供應305.3萬平方米,商業用地供應26.2萬平方米,其它用地供應55.47萬平方米。今年政府尤其加大重大項目的招商力度,配套類的工業用地隨之急劇上昇。
值得注意的是,2013年,東莞商住地供應70宗,面積合計305.3萬平方米,同比增長85.86%,為歷年供應量的第二高位,僅次於2011年。其中,一線鎮區供應133.09萬平方米,佔比46%,同比增長60%;二線鎮區85.02萬平方米,佔比23%,同比增長51%;三線鎮區87.47萬平方米,佔比30%,同比增長252%。一線鎮區接近供應量的一半,作為供應主力地位依舊不改,二線鎮區供應同比增幅遠遠不敵三線鎮區,三線鎮區供應量僅次於一線鎮區,出現爆發增長。借助新房市場的火熱和城鎮化熱點,三類鎮區借機盤活更多土地資源,推地力度十分活躍,以橋頭、望牛墩、麻湧、東坑等鎮區為主力供應。
分析人士稱,商住用地供應高企,首先是因為新房市場持續好轉,開發商資金回籠順暢,不少房企處於『有錢缺地』的狀態,需求的旺盛促使政府部門加大推地力度。其次,東莞城市建設熱潮如火如荼地進行,地鐵2號線、新東莞火車站的建設以及多條交通道路的完善都在釋放利好信息,增加開發商布局東莞的長遠信心。同時,為帶動局部區域快速發展,片區集中供應地塊的現象突出,拉高整體供應量的走高,如寮步鳧山片區供應4宗商住地合計19.75萬平方米、虎門大寧供應4宗商住地合計34.98萬平方米、塘廈大坪村供應4宗商住地面積合計30.95萬平方米。
土地成交額創歷史新高
2013年,東莞土地市場收獲頗豐。據東莞中原研究部統計,2013年,東莞土地成交金額達到196.18億元,刷新歷史紀錄,同比大幅增加54.1%。其中,商住地成交金額158.31億元,同比大幅增加108.51%,對整體成交金額貢獻達到81%。
2013年,東莞土地成交177宗,面積合計784.36萬平方米,創下歷史高位。其中,商住地成交65宗,面積291.37萬平方米;商業用地12宗,面積24.76萬平方米;工業用地85宗,面積合計413.16萬平方米;其它用地15宗,面積55.07萬平方米。
2013年,一、二、三線鎮街商住地分別成交125.04萬平方米、79.14萬平方米、87.19萬平方米,分別佔比43%、27%、30%。一線鎮區成交量超過四成,比例最高,主要是由虎門、塘廈、寮步等區域成交活躍所拉動,可以反映一線鎮區由於集中較多的優勢資源,未來階段性仍將成為房地產開發的熱土。去年,三線鎮區的土地成交量明顯激增,面積佔比達到30%,主要是橋頭、望牛墩、東坑等區域推地活躍。
東莞中原研究部中級研究員葉海青說,2013年,東莞土地市場交投活躍,其原因在於:其一,政府繼續推進重大項目的落實,工業類的配套用地放量明顯。其二,東莞樓市持續高溫不退,新房市場的火熱帶動土地市場也隨之昇溫。其三,樓市在不斷地去庫存,不少開發商在售貨量明顯不足,急需拿地補倉。
商住樓面地價每平方米達2653元
據東莞中原研究部統計,2013年,東莞商住樓面地價為2653元/平方米,同比上漲11.22%,比2011年上漲53.88%,為2008年以來6年間的最高樓面地價,地價漲勢顯著。
分區域來看,一線鎮街的樓面地價為3635元/平方米,同比上漲25%;二線鎮區為2414元/平方米,同比上漲11%;三線鎮區為1377元/平方米,同比上漲14%。各類鎮區樓面地價全線走高,紛紛踏上歷年高點。
分析人士稱,土地市場火熱,土地溢價成交突出,促使地價上漲。值得注意的是,城際軌道帶來了土地昇值。一線鎮區上漲幅度最大,達到25%,反映發達經濟鎮區土地市場吸引諸多追隨者,三類鎮區的地價上漲幅度大於二類鎮區,主要是由於去年三類鎮區土地交易活躍,其中不乏個別優質地塊拉動。
從拿商住地的開發商背景來看,本土開發商與外來開發商已形成平分秋色的格局,本土開發商拿地面積合計156.12萬平方米,佔比54%;外來開發商拿地面積合計135.25萬平方米,佔比46%,本土開發商略多於外來開發商的拿地份額。過去幾年本土開發商對於東莞樓市並不看好,紛紛往外走,去三四線城市、省外城市拿地。隨著近兩年東莞樓市成交的規模在不斷擴大,市場吸納量巨大,整個地產基本面處於持續向好趨勢。本土開發商開始反應過來,也紛紛回東莞補充土地儲備,以光大地產、聯華國際、中惠地產等為代表的開發商去年均有出手拿地。另外,萬科、碧桂園、保利、金地、佳兆業等外來品牌開發商也紛紛在東莞攻城掠地。萬科拿地規模達到41.82萬平方米,佔整個外來開發商的31%,碧桂園拿地規模為21.93萬平方米,佔比16%。