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導讀:2013年,“麪粉”貴過“麪包”的戲劇性場景一再上演——農展館地塊樓面價超過7萬元/平方米,孫河板塊樓面均價逾3萬元/平方米……從萬柳到亦莊、再到東壩,地王可謂遍地開花。一線房企近乎不計代價搶地,房產大佬不斷喊話,描繪稀缺熱門地塊的未來藍圖;而專家們冷靜的聲音也始終存在,“個別地王不足以推升整個區域房價”。年末盤點,本刊挑選2013年最熱門的幾大地塊,剖析區域現狀,展望未來“錢景”,希望能對讀者有所啓發。
農展館:或成北京高端住宅價格新標杆
7.3萬元/平方米,這是全國單價地王農展館地塊的樓面價,這一樓面價甚至超出了周邊區域一些在售商品房價格。但地王的締造者——融創集團董事長孫宏斌卻認爲這個價格不貴,“誰買都是地王”。
農展館地塊位於北京三環邊四環內,屬CBD核心區,臨近燕莎商圈、第二使館區,被認爲是東三環成熟片區的絕版地塊。據公開資料顯示,該地塊東至規劃棗營西一路,南至北京軍區老幹部服務處,西至農展館,北至棗營正街。宗地建設面積爲2.5萬平方米,建築規模不大於5.9萬平方米。今年9月4日,該地塊被融創集團以總價21億元、外加異地建設27.8萬平方米醫院的代價競得,加上醫院建設成本,實際成交總價爲43.24億元,摺合樓面價7.31萬元/平方米,創造了全國單價地王。
當天,孫宏斌在微博上回應拿地原因:“一是這地是北京的絕版地塊;二是價格在我們的預期內;三是我們有能力把她做成北京甚至全國最好的項目,不辜負她的絕代風華。我們很多地選擇不參與,很多地選擇放棄。其實戰略就是選擇,人生就是選擇。選擇,要堅決;捨棄,更要堅決。唯如此,纔可能做成點事。”
熱點項目
●紅璽臺:地處太陽宮板塊核心區,均價8.2萬元/平方米,主推240—310平方米精裝大戶型,社區面積11萬平方米,571戶。
●霄雲路8號:位於朝陽區霄雲路,均價15萬元/平方米,目前主推450—520平方米四到五居,12000元/平方米精裝修標準。
●首創禧瑞都·天禧:位於東三環,均價12萬元/平方米,主力戶型370—400平方米,精裝修標準1萬元/平方米左右。
二手樓盤
●世茂宮園:位於東三環北路,在拍出農展館地王的9月份,成交價格明顯提升,爲6.4萬元/平方米,隨後價格回落,12月份成交均價5.9萬元/平方米左右。
●農展南里:位於農展館南里,12月成交均價4.8萬元/平方米,2000年建成。
企業觀點
●懋源置業紅璽臺營銷總監赫蒙:展館確實是難得的好地塊,但最關鍵的還是要看自身的產品品質,不能只靠地塊去拉昇產品。對房企來說,在擁有好的地塊的基礎上,要深入思考如何發揮板塊的優勢,使之轉化爲溢價能力。
●亞豪機構品牌推广部總監郭毅:地王的出現有可能會提升心理預期,但對區域價格不會產生太大影響,更多的是對北京豪宅市場的影響,可能會成爲未來豪宅價格的標杆,提振北京豪宅的參照價格。
記者觀察
業內人士測算,按照7.3萬元/平方米的樓面價,融創農展館項目未來的售價至少在15萬元/平方米以上。在融創蘇州桃花源的發佈會上,孫宏斌拋開當天的主角桃花源項目,拿出很長時間解答媒體關於融創拿地的疑惑,尤其是農展館地塊。他表示,農展館地塊未來項目的售價將在15萬元/平方米以上,更放話臨湖位置的房源將超過30萬元/平方米。這一價格預期已經超過了北京目前所有的在售物業,項目一旦入市,將會成爲北京高端住宅市場的標杆價格,無疑提振了整個北京高端住宅市場的價格預期。
從地王到樓王,在融創的強大銷售執行力下,看上去是順理成章的事,爲什麼孫宏斌會如此刻意?答案是:他也感受到壓力。農展館地塊確實有着令人豔羨的地理位置、市區內比較稀缺的景觀資源,但獨木難成林,北京樓市的區域運作規律向來是“互相幫襯、集體上漲”,農展館地塊可謂孤軍奮戰;另外,作爲一個地塊狹小的mini項目,戶型設計、高端會所配套等各方面都面臨巨大挑戰,對融創來說,如何爲此項目做出高端住宅應有的高附加值,僅靠地段和有限的景觀資源遠遠不夠。
2014年,關注農展館地塊的後續,就是關注高端住宅在產品設計、營銷理念上能達到的高度,而30萬元/平方米的價格宣言,反而顯得不那麼重要了。
亦莊:京南高端及高端改善住宅聚集地
今年以來,亦莊區域成交了10餘宗熱門地塊。其中,融創與葛洲壩(行情, 問診)聯合體拿下的兩宗位於大興亦莊新城的住宅地塊,紛紛創下高樓面價。之後,首開和住總聯合體又拿下了亦莊經濟技術開發區河西區的住宅地塊。據計算,如果剔除公租房面積,按照5000元/平方米的建安成本計算,該地塊樓面價將高達38160元/平方米。
作爲京城各大新城中最大的“潛力股”之一,亦莊新城極具區域標杆的明顯要素。亦莊是北京市唯一的國家級經濟技術開發區,歷經20年,已匯聚108家世界500強企業、國內知名企業4000多家。從區域價值看,2009年,亦莊迎來北京市政府啓動的2900億元投資的“城南計劃”,欲將亦莊打造成爲功能齊備的國際化新城,2013年,政府加大南城扶持力度,3960億元托起南城,亦莊正在從單一的經濟技術開發區向綜合性新城轉變。
熱點項目
●亦莊金茂悅:位於博興西路與泰河三街交叉口,一期主打面積130、150平方米左右的3.5居,1月中旬加推100-161平方米精裝3.5居房源,均價33000-36000元/平方米。
●楓丹壹:位於三海子東路和涼水河一街交叉口往右,沿涼水河一街300米左右。目前有一期少量房源在售,基本爲120平方米3居、145平方米4居,精裝修。均價35000元/平方米。
●金第萬科金域東郡:位於博興八路與泰河三街交叉口西200米,項目11、13號樓少量90平方米3居房源在售,均價31500元/平方米起。
●北京城建(行情, 問診)海梓府:位於泰河二街與博興西路交匯,有花園洋房產品和疊拼房源。
二手樓盤
●林肯公園:位於榮華北路,項目二手房成交均價在11月時達到高峯,3.6萬元/平方米,目前報價有小幅回落,爲3.5萬元/平方米左右。
●金地格林小鎮:位於天寶中街2號,目前二手房均價在3.4萬元/平方米左右。
企業觀點
●亦莊金茂悅項目營銷負責人:去年起,多個一線房企紛紛進駐亦莊,推高整個亦莊區域樓面價格,提升了區域住宅品質及整體高端定位。
在對亦莊金茂悅的客戶調查中顯示,亦莊區域地段的發展潛力價值是首先被置業者關注的要素之一。不少準業主表示,眼看亦莊樓面價格越來越高,現在正是置業亦莊的良好時機,同時享受區域內已完善的各項配套優勢,並享有未來區域升值空間。
記者觀察
目前,區域雲集了萬科、方興、融創、保利、葛洲壩、中信等諸多房地產巨頭,再加上今年以來入市開盤的純新盤高端及高端改善產品,如融創楓丹壹以及亦莊金茂悅等,區域整體住宅品質得到了極大提升。再加上亦莊的生態環境、區域成熟度、交通條件等優勢因素利好,區域價值日漸凸顯。據來自市場的信息,明年將有更多高端及改善型項目開盤入市,市場勢必迎來新一輪競爭。
萬柳:絕版高端住宅區迎來絕版高端住宅
萬柳區域,是海淀區傳統高端社區腹地,也是海淀核心區內最後一塊優質土地。該區域樓盤未來擁有交通便利、比鄰皇家園林等地利優勢。同時,這裏地處學區,擁有中關村(行情, 問診)三小、人大附中等稀缺教育資源。
萬柳板塊古承皇家園林文脈,生態優越;今爲海淀區核心成熟區域,配套完備。從交通情況看,區域屬於西北三環和四環之間城市核心區,交通便利。區域附近還有皇家園林頤和園、萬柳國際高爾夫俱樂部、萬柳長春健身園、萬柳購物中心等健身休閒場所以及海淀婦幼醫院、北大口腔醫院、北醫三院、西苑中醫院、解放軍總醫院第一附屬醫院、北京空軍總醫院、海軍總醫院等全國知名治療機構。
熱點項目
●萬柳書院:中赫置地打造,是5-7層的花園式多層住宅。周邊有萬城華府等樓盤。
二手樓盤
萬柳商圈目前有萬城華府、碧水雲天、光大水墨、萬泉新新家園、澗橋泊屋等項目,萬城華府二手房1月成交均價104496元/平方米,10月二手房成交均價119510元/平方米,碧水雲天二手房1月成交均價66617元/平方米,10月二手房成交均價119510元/平方米,光大水墨二手房1月成交均價70363元/平方米,10月二手房成交均價93576元/平方米,萬泉新新家園1月成交均價68331元/平方米,10月二手房成交均價82331元/平方米。
企業觀點
●中赫集團新聞發言人朱敏:繼釣魚臺七號院之後,中赫置地在萬柳地區打造的萬柳書院項目目前主體結構已經封頂,將於2014年推出市場。戶型面積爲205-530平方米,共48種戶型,精裝修交付。
記者觀察
擁有高爾夫球場、昆玉河以及中關村三小的萬柳區域,作爲中關村的後花園,向來是北京最低調、但又最昂貴的真正高端住宅區。遍尋北京三、四環之間,類似這種依託核心商圈、又兼具優質生活配套、良好生態環境、優質教育資源的區域,也僅此一家。遺憾的是,該區域自2006年之後就沒有新盤供應,除萬柳書院外,其餘皆爲二手房,目前區域二手房房價逼近10萬元/平方米。
飢渴多年的萬柳迎來最後一塊地的供應,也無怪乎引得衆多高端住宅開發商血拼。中赫置地以樓面價超過4萬元/平方米的代價拿下該項目,如果能在產品設計、新技術運用、築造品質、物業服務等多方面綜合素質有所提升,2014年項目推出的時候,受關注程度不會低於釣魚臺七號院當年在市場的影響力。
孫河:依託中央別墅區的後起之秀
2012年9月,起始樓面價僅次於萬柳地塊的朝陽區孫河鄉北甸西村二類居住用地,龍湖地產終以2萬元/平方米的樓面價競得該地塊,成爲首家進駐孫河組團的房企。2013年1月,朝陽孫河鄉北甸西村w地塊競爭頗爲激烈,福州泰禾房產以2.9萬/平方米的樓面價競得此地塊。2013年2月28日,孫河兩地塊分別經過現場25輪和21輪競價,均被北京首開以2.6萬元/平方米的樓面價競得。2013年7月23日,朝陽區孫河組團迎來了第五宗地塊——孫河鄉西甸村HIJ地塊的拍賣,最終被中糧地以總價23.6億元競得。業內人士預測,該地塊剔除公租房後的樓面價可達4-5萬元/平方米,至此,孫河組團迎來了地價的高峯。
二手樓盤
●財富公館:位於朝陽區孫河鄉葦溝村,面積1500平方米-1700平方米,單價在3萬元-4萬元/平方米。
熱點項目
●龍湖·雙瓏原著:一期24套房源已經全部售罄,單價在4.5萬元-6萬元。二期主推360-660平方米類獨棟產品,價格待定,項目爲城市低密產品。
●泰禾·北京院子:預計2014年開盤,項目已於今年7月13號開放售樓處,9月7日樣板間已開放。項目以獨院、聯排別墅產品爲主。
企業觀點
●泰禾集團(行情, 問診)總裁助理、品牌總監沈力男:鑑於北京院子的樓面價比雙瓏原著的樓面單價高出近1萬元,且開盤時間有所延後,北京院子的單價也許會高於雙瓏原著,中糧地產(行情, 問診)的產品價格有望突破10萬元/平方米。
●龍湖地產負責人:據北京市房地產交易管理網統計發佈的《2013年1-9月北京別墅銷售榜單》顯示,龍湖·雙瓏原著以11.54億元的銷售額位列第三。可見,除了產品本身的優質以外,孫河板塊的區位價值也深得市場認可。
記者觀察
孫河的“暗戰”在2013年已經打響:泰禾的北京院子用太廟的一場豪華儀式,向區域的先行者——龍湖雙瓏原著叫板,後者的亮相選擇在明城牆遺址公園。用帶着“皇氣”的場地來給項目價值張本,在這一點上,兩個正面競爭的項目可謂心有靈犀。
孫河,無疑是今年最具看點的板塊——當中糧將區域樓面價推高至近5萬元/平方米之後,這個板塊儼然成爲北京樓市、乃至中國樓市第一板塊。按理說,樓面價2萬元的龍湖雙瓏原著、樓面價2.9萬元的泰禾北京院子,現在正是坐享土地升值的歡樂時刻。
區域拿地開發商均信誓旦旦“唱多”,中糧地王也給了唱多的底氣,但在行動上,已經開盤的兩個項目卻並非“做多”的姿態。龍湖一次性拿下項目可售房源銷售證,不是長線慢銷利潤最大化的打法;北京院子的發佈會上,泰禾老闆黃其森也明言要一年半清盤。孫河的未來或許遍地是黃金,但看樣子先行者都不打算慢慢撿了。
孫河是好,但談不上稀缺——這一點與萬柳地王形成鮮明對比。別墅集中供應,定位又接近,是“刺刀見紅”的競爭。如要坐等升值,按傳統高端住宅別墅拉長銷售週期的做法,則要承擔極大的不確定性風險。對泰禾這樣的高負債企業來說,這種風險,恐怕承擔不起。
高週轉,是一個好聽的詞兒,但高端住宅高週轉,市場上並無太多成功案例可參考。龍湖雙瓏原著銷售喜人博了個好彩頭,隨着北京院子漫長蓄客期的結束,2014年,孫河板塊正面角逐重頭戲即將登場,區域競爭大幕正徐徐拉開。