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『政策末班車』促使3?4月份的二手房成交透支全年成交量。
處於不限購區域或外圍板塊的一手住宅項目,成為一二手聯動的新寵。
年終盤點:2013年二手樓市上演『悲隨喜至,先揚後抑』
2013年即將過去,回顧這一年的二手樓市,基本可用『悲隨喜至,先揚後抑』來形容。受到房價調控目標的高壓影響,今年的房地產調控政策越發收緊,除了有限購、限貸持續阻擊樓市投機者的入場,針對一手房市場低調執行的『限預售』、『限價』以及『限網簽』措施,亦促使中心六區一手新盤的成交量繼續萎縮。與此同時,與一手樓市同呼吸共命運的二手樓市,其成交量和成交價也在『五限』的作用下,發生變化。文/圖:記者王雯倩
政策
『五限』壓市
一手買家回流二手樓市
中原地產市場部主任黃燕飛表示,今年受到調控政策影響較大的當屬外地買家和二套房買家,外地買家因年底『穗六條』的出臺,限購門檻驟然抬高,而二套房買家則多半因貸款問題擱置換房計劃。
此外,一手市場上的『五限』也使得部分急於購房的改善型買家有回流至二手樓市之勢。滿堂紅研究部高級經理周峰指出,這類買家雖然在市場上佔比不足兩成,但卻以『實客』居多,即手上資金充裕且急需改善置業的二套房買家,他們因一手房網簽滯後問題而流向二手市場,十有八九都能在二手樓市中迅速置業。
合富置業市場經理梁燕明表示,市場上一手樓限簽的傳聞,再加上市中心一手樓房源供應不多的現狀,令一部分急於將物業『收歸名下』的買家,轉向二手市場樓,帶動單價與一手樓比較接近的二手樓成交有所昇溫。『這一現象從年中已開始出現,不但總價高的大戶型甚至豪宅物業關注度提昇,就連高單價的「剛需」型物業交投亦因此受惠。』來自合富置業的成交數據統計,5、6月單價在3萬元/m2以上的二手住宅成交個案佔比,較3~4月份有所增加。自5、6月約有8.3%的二手住宅個案單價落在3萬元/m2以上單價段內,而3、4月份同類個案僅佔6.2%而已。
在愈發惡劣的市場環境中,各大中介行開始提高一二手聯動的業務比重,其業績佔比高達五成,個別月份甚至佔到總業績的七成以上。曾經風頭一時的分拆式商場鋪已經不是房地產中介熱衷的項目,處於不限購區域或外圍板塊的一手住宅項目,成為他們一二手聯動的新寵。
樓價
套均總價年漲22萬元
『今年的二手樓市,若從買賣雙方以及中介的角度來看,可謂是「悲隨喜至」。』滿堂紅研究部高級經理周峰表示,3月份在『政策末班車』效應之下,許多市場潛在的購房者都產生了提前入市的衝動,致使3?4月份全市二手樓市陷入瘋狂,買家爭搶入市,業主驟漲價。當時有不少匆忙入市的買家都會抱怨『買貴?』,但等到年底再回顧樓市,一路高漲的樓價令人無不感嘆3月份入市的明智。
滿堂紅的成交數據顯示,今年前11個月全市二手房套均總價為140萬元/套,比去年同期的118萬元/套,足足貴了22萬元/套。合富置業成交數據則顯示,今年前11個月二手住宅成交均價達19591元/m2,與去年同比出現18.1%的昇幅,天河、海珠、越秀、荔灣等中心四區前11個月二手住宅成交均價更達23835元/m2,與去年1?11月相比增幅甚至超過20%,高於市場整體昇幅。
成交
越近年底成交量越低
在成交量方面,今年廣州二手樓市表現出『先揚後抑』的態勢。據廣州市房地產交易官方網站陽光家緣公布數據統計,2013年二手樓市成交峰值出現在3月和4月,由新『國五條』末班車效應帶動,兩個月全市十區二手住宅成交量分別高達12063套和15251套。其後全市十區二手住宅成交量保持在6000多套左右的水平,前1?7月全市十區二手住宅成交量均較往年同期有所增長。不過,9月份以後至今,市場漸轉淡,交投逐步下降,11月份交投疲弱的態勢更明顯,價格高位企穩,上衝乏力。合富置業首席市場分析師龍斌表示,11月份『穗六條』出臺,實際受影響的買家不多,約佔兩成,迫切型需求入市仍積極,但中低端買家觀望加重,中偏高及高端買家追價熱情下降。
大事件回顧
●新『國五條』誘發政策末班車效應
2013年2月20日國務院常務會議確定的五項加強房地產市場調控的政策措施,當中以開征二手房買賣中『20%個人所得稅』引起市場恐慌,數據顯示,今年3月和4月全市十區二手住宅成交量分別高達12063套和15251套,同比去年同期分別增長320%和260%。但迄今為止,有關開征『20%個稅』的調控並未落地。
●5月『地王潮』來襲
今年5月,北上廣深等一線城市的土地競拍交易紀錄不斷被刷新,廣州多幅市區住宅地王紮堆出現。『地王潮』來襲的5月,業主心態明顯走強,大多高價放盤,議價空間收窄;部分較大幅度反價,反價幅度高達10%,小部分惜售心態有所加重。
●『群租』現象引發熱議
自今年3月租賃旺季以來,房租價格基本保持平穩上昇的態勢。隨著租金上昇,對租金承受力較低的群體,如高校畢業生、剛入職場的新鮮人等,選擇合租以減輕租金支出負擔的情況越來越常見。
●房貸收緊按揭難批
因前三季度部分銀行的個人住房貸款增長較快,導致現時部分銀行在貸款結構方面有所調整,出現房貸審批和放款時間有不同程度延長的現象。年底房貸收緊不但對購房預算緊張且對房貸依賴度較高的首次置業者作出購房決定產生影響,更進一步影響到業主決定將房子賣給誰。
●番禺二手房進入全網簽時代
番禺區進入全網簽時代後,對實際成交並無太大影響,剔除了『陰陽合同』水分的網簽價更貼近市場真實成交價格。
●『穗六條』出臺外地買家觀望
2013年11月18日,廣州出臺了『穗六條』。當中最受關注的是對外地買家繳納個稅和社保年限從1年提高至3年,而對二套房買家首付門檻的提高,也對二手樓市行情造成一定影響,觀望氛圍加重。交投疲弱的態勢更明顯,二手樓價高位企穩,上衝乏力。