|
||||
房屋交易應小心。
交易中的房子遭遇『訴前保全』,銀行因房屋可能發生的訴訟風險而暫停放款
中介被『飛單』,以往的做法無非分『黑白兩道』,『黑道』做法是潑紅油,堵鑰匙孔以及發恐嚇短信給買家;『白道』的做法起訴到法庭,訴諸法律。近期出臺的新版廣州市房地產中介服務合同,也明確了對『跳單』行為的懲罰,買賣雙方私下成交也要付中介費。『飛單』屬於合同經濟糾紛,一些懂法的小中介也學會拿起訴訟相關的法律武器向買家追討中介費。日前,讀者陳小姐向記者投訴她的買房遭遇:小中介利用訴前保全乾擾房屋過戶的事情,為使交易順利進行,她和賣家唯有乖乖按合同交足中介費。法律界人士表示,訴前保全是一個靈活的法律措施,嚴格來說並非算是查封整個房屋,但交易中的房屋會作為訴訟涉及給付總額的擔保物,銀行因為房屋有可能發生的訴訟風險而暫停放款。文/圖:記者李鳳荷
讀者遭遇:
因按揭費過高想『飛單』
陳小姐最近在番禺市橋置業,經一小中介成交一套房改房單位,價格為83萬元。在買賣三方約中,買賣雙方約定各付中介費,陳小姐負擔1萬元,業主方傭金為5000元。陳小姐在簽約後先支付了5000元中介費。陳小姐擬用公積金貸款50萬元,中介公司表示按揭費要7500元。陳小姐覺得按揭費太貴,於是另覓按揭中介,發現其他按揭中介只需4000元即可辦理完畢。於是,小中介要求買賣雙方簽署『免責聲明』,以陳小姐與業主的名義簽署,聲稱餘下交易的所有服務內容與中介無關,買賣雙方與中介不歡而散。等陳小姐與另一個中介公司順利辦完按揭並遞件,房屋入押之際銀行通知按揭中介和買賣雙方,交易的房屋被『訴前保全』。為不延誤年底放款並息事寧人,陳小姐和業主立即到中介方繳納餘下的中介費1萬元,中介收款後遲遲纔辦理撤銷訴前保全的手續。
『訴前保全』條件
1.案件必須是給付內容的訴訟。
2.債權、債務關系明確。申請訴前保全的利害關系人,應當提供證據,證明其對被申請人有財產上的權利。
3.因情況緊急,不立即采取財產保全措施將會使申請人的合法權益受到難以彌補的損害。
4.必須在訴訟前申請。
5.必須由利害關系人提出財產保全的申請。
6.申請人必須提供擔保。
買家教訓:按揭前未做好功課也沒有『格價』
陳小姐遭遇『訴前保全』驚魂,覺得自己上了一課,得到兩個教訓,一個是應該找大中介成交,因為這些公司提供的服務全面,即使買家另找按揭中介,他們也會提供應盡的服務。二是買房一定要做好功課,尤其是對交易全過程涉及的費用應該全面『格價』。陳小姐表示,如果事先充分了解按揭費的市場價格,就不會貿然同意由房產中介介紹的按揭公司,最後因按揭生意告吹而惹怒房產中介。在之前房產中介給他們的按揭意見中,陳小姐發現他們的介紹是模棱兩可的,只把大概的流程說了一下,沒有把每一步的資料清楚告知。業主為買家申請按揭而復印和公證的很多的資料准備其實是多餘的。
專家分析:合同應對中介義務作詳細約定
一位地產人士表示,陳小姐如今想就中介不作為拿回已支付的中介費,還要看合同的具體條款。按通常中介的說法是,他們提供的是居間服務,即撮合成交是主要的服務內容,隨後的網簽合同、遞件過戶以及物業交收算是『售後服務』,是無償提供的服務。對此,一位法律人士認為,即使買賣雙方使用中介提供的買賣三方約,他們也有權在合同上作出具體的備注,對中介義務作出詳細約定。按陳小姐所說,他們在合同中只是對樓款給付的時間和交易流程作出約定,沒有對中介應提供的服務進行約定。
法律界人士表示,訴前保全不等於查封房屋,房屋只是作為涉及給付爭執的擔保物。以陳小姐的個案來說,中介為1萬元的中介費訴諸法院,申請把交易中的房屋作為1萬元中介費的訴前保全擔保物。陳小姐也可以提出把個人的其他財產,比如一塊名表,作為訴前保全的擔保物,但是更換擔保物也需要由申請人即中介方同意並提出,所需的時間一樣很長。