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2013年剩下的日子已屈指可數,但這一年來,北京樓市這一曲高亢激昂的歌卻還意猶未盡,反而在最後一小節開秀花腔:土地拖長音、成交飆高音、推盤加入裝飾音……這一支將如何收尾?2014的北京樓市又將譜出什麼樂章?
宅地成交大縮水明年1月有望重振
11月,北京土地市場創下『兩高』——其一是成交量。當月共有34宗土地成功交易,土地出讓收入為396.98億元,為自2007年以來除2010年12月外的單月次高水平。其中包含住宅類土地18宗,累計規劃建築面積315.59萬平米,是2011年以來的新高。許是『用力過猛』,12月的土地市場明顯露出『疲態』:12月24日,本年度北京的最後4塊土地花落各家。至此,12月北京土地市場共成交12宗地塊,其中住宅地塊佔一半,共137.34萬平方米,環比上月分別下降了66.7%和56.5%。
回溯過去兩年的同期宅地出讓量,可發現今年12月的住宅用地並不比往年少,可說基本持平(2011、2012年12月的住宅用地成交量分別是9宗和6宗)。但亞豪機構副總經理高姍分認為,目前房企對土地仍處『飢渴』狀態。她分析:今年銷售市場整體呈現的上揚趨勢,讓房企的現金流驟然粗猛;而庫存卻日益瘦削,各房企補倉意願強烈,對土地的渴求程度達到頂點。另外,自住型商品房的推出也直接且極大地衝擊了土地市場:純商品住宅數量和面積不斷受到擠壓,地價也在競爭中被『爆炒』得外焦裡嫩。以上各因素都使得開發商們在拿地上受制重重、十分被動,只能但凡有地推出,就挺胸壯膽衝上去『拼了』。
雖然今年政府在推地上不遺餘力,甚至超額完成了住宅用地供應計劃。但從2010年起連續三年的土地供應缺口,及房企『回流』一線城市的大潮,都令北京住宅用地持續處於『供不上』的狀況。而根據北京市土地儲備整理中心官網顯示:目前正在交易中的經營性用地尚有22宗,大部分將於2014年1月成交,其中住宅地塊13宗,規劃建築面積達244萬平方米。
高姍判斷:三中全會對於未來調控『市場化』的定調,預示了明年北京仍將保持較大的供地力度,以通過增量『面粉』,穩定面包的價格及人們對面包不夠的恐慌。而來年伊始,就有包括東壩、百子灣幾宗自住型商品房熱門地塊開標。以點帶面,預計明年的土地市場又將是個豐收年。
收官月再度『翹尾』自住型商品房短期內作用有限
據亞豪機構統計顯示:截至12月24日,本月北京全市商品住宅共實現成交9484套、面積95.66萬平方米,還有一周纔結束12月,但相比11月全月,兩數據已分別上漲了29%和22%。若按12月前24天日均395套的成交量計算,本月全月成交有望突破1.2萬套,成為繼今年3月和9月後,今年第三個月度成交小高峰。
高姍表示:12月成交量的『翹尾』實際是『前人栽樹後人乘涼』,得益於11月共有25個項目開盤,8000多套實際房源,是今年供量最多的一個月份。由於成交的滯後性,纔都顯現在12月。
而被業內人士一直寄予厚望能平抑房價的自住型商品房,雖然無論在土地出讓還是房屋申購步驟上都效率很高,但項目運作周期在一定時間內,因此至少在明年下半年以前,都無法對當前實際購房需求形成有效分流。而在地價的熱傳導效應下,當前房價上漲預期仍較為強烈,購房需求仍前僕後繼地湧入市場。在這股勁頭下,2013年北京樓市以高位收官幾成定局。
12月商住、改善樓盤搶得主力旗明年純商品房市場或增更多『高大上』
本月,盡管不乏亦莊金茂悅、首創伊林郡、領秀·翡翠山等一些熱銷樓盤,但畢竟已是年終歲尾,整體市場在推盤上明顯開始『收功』。亞豪機構數據顯示:截至12月24日,北京樓市共有17個項目入市,本周末還將有旭輝·御錦、長陽光合作用、珠江四季悅城等樓盤計劃入市,預計全月開盤項目個數將在20個左右,新增供量5000餘套,或將是今年下半年以來月度推盤量最少的一個月份。
分析本月開盤項目的類型,記者發現中高端項目及商住項目的總佔比居然達到了75%!中高端改善項目多為單價在3.5—4萬元/平方米的樓盤,包括中信府世家、中海金石公館、亦莊金茂悅、金第萬科·金域東郡、北京城建·海梓府等;都聰明定價於4萬元限價線下,以比其他競品搶得入市先機。
商住項目則獨領25%的風騷,遠高於今年前11個月16%的平均佔比率。何時賣都是良時的剛需項目,在今年已然賺得盆滿缽滿,所以暫停推盤坐待過年。而商住及中高端項目則正好見縫插針地在這時填進市場佔位。另外,剛需項目年底供應的斷檔,也是促使部分剛需『移情』商住項目的因素之一,而商住項目還具不限購的優勢身份,因此也更容易通過較高的售價來衝刺一下年終業績。
高姍認為:時時懸在中國房企頭上的政策劍,令他們練就了反應快速、應對機敏的本事。未來的住宅市場,將以自住型商品房的規模化發展,和純商品房的集約化發展為兩個主力方向。在今明兩年7萬套自住型商品房的『大軍壓境』威脅下,明年房企對於剛需產品的供應或將再提速。而與自住商品房『搭售』的純商品房地塊與公建地塊,或將更多衍化成為高端產品及商住項目,成為房企提昇利潤的砝碼,並成為未來純商品住宅市場的主力供應產品。(記者王飛)