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有專家認為,由於內地樓市中來自境外的熱錢不算多,大部分是民間游資,故此本地市場或可平穩過渡。王荔玨攝
香港財金官員及銀行界人士都認為QE退出將重創香港樓市。新華社發
美聯儲『量化寬松政策』開始退出,熱錢流出和房產稅加快推出等因素產生疊加效應
就在市場預期美聯儲將繼續拖延削減量化寬松政策(QE)之際,日前,美聯儲主席伯南克宣布,鑒於就業市場改善,從明年1月起縮減長期債券購買計劃(即QE),將目前每月850億美元的購買額調整為每月購買750億美元。此舉標志著美聯儲史無前例的刺激政策將開始逐步退出並將走向結束。
這對內地樓市而言,一方面加大了房企海外融資的難度,另一方面或引發房企拋售房產。廣東中原地產項目部總經理黃韜分析認為,量化寬松政策退市是市場預期之中,預料流到中國的熱錢會退回美國本土市場。不過由於內地樓市來自境外的熱錢不算多,投入到樓市中的大部分是民間游資,故此境外熱錢流走對本地市場影響不大。
在香港特區,財金官員及銀行界則對此持悲觀態度,他們預計美國退出量寬政策,難免令金融市場出現短期波動,資金流向隨時逆轉。香港財政司司長曾俊華更警告說,一旦資金大量流走,香港地區或較美國更早加息,令市民的供樓負擔加重,更有當地媒體在頭版刊登市場人士預測:『未來香港樓市料跌三成。』過去五年美聯儲局推出多輪量寬,全球資金泛濫銀根寬松,實物資產供不應求價格大漲。此次美聯儲決定逐步退出,一旦香港銀行跟隨美國加息,『息魔』重來,加上印花稅政策,將對香港地區樓市造成嚴重打擊。記者李鳳荷
資本外流對內地樓市有影響
人民幣貶值樓價下跌已成規律
交通銀行分析師指出,美聯儲退出量化寬松政策對全球的影響主要體現在資金流動變化和美元、大宗商品價格上,短期來看,會使跨國資本回流美國和美元走強,新興市場將面臨資本出逃和本幣貶值的壓力。
海富通基金經理認為,對包括中國在內的新興市場國家來講,雖然QE緩退消除了美國經濟復蘇中斷的風險,但在近期內,確實存在貨幣貶值、資本階段性流出的風險。
有經濟學家擔懮地認為,美聯儲如果退出量化寬松政策,除了將會對香港地區的產業構成負面影響外,多年以來靠潛伏的國際資本支橕的內地高房價將迎來真正的重擊,人民幣也將放緩昇值步伐。交通銀行香港分行首席經濟及策略師羅家聰表示,香港的樓價自今年9月起便有下行跡象,預期明年下半年樓價跌得較為急速,明年全年下跌10%已成為市場共識。因此,不排除美退市會觸發樓價跌得更急,可能會一口氣下跌30%~40%。
對內地樓市而言,影響也將明顯存在。早在兩個月前,著名經濟學家許小年就指出,房價是漲是跌,並不取決於政府的調控,而是取決於人民幣兌美元的走勢。美元貶值,人民幣昇值,所以大量外資就湧進中國,由於強制結匯,所以政府就被迫發行更多人民幣,形成通貨膨脹壓力。如果美元走強,人民幣開始貶值,那麼外資湧出中國,人行被迫收回人民幣,將儲備的美元還給外資企業,流出中國,於是通貨膨脹壓力減小,市場上人民幣減少,房價就下跌。所以,房價的漲跌基本上取決於人民幣兌美元的走勢。從過去幾年的人民幣走勢圖和房價上漲圖來看,兩者驚人地重合。
2013年房企海外融資總額翻一番
QE退出令房企海外融資困難
知名財經評論員餘豐慧認為,時至年底,銀行間拆借市場利率又開始急劇攀昇,這兩天三個月期限利率已經昇至8%,『錢荒』大有卷土重來的跡象。而QE開始退出必將使得國內銀行等金融機構『資金慌』雪上加霜。
中原地產市場研究部總監張大偉分析認為,一旦QE退出將對房企海外融資帶來很大難度。對房地產來說,這將導致房企的融資成本和匯率風險大大增加。據了解,2013年以來,在港上市房企的發債次數明顯增多,發債規模明顯增大。中原地產統計數據顯示,截至目前,房企海外融資總額(包含貸款)合計高達3256億元人民幣,比2012年全年額度漲幅超過100%。房企在海外融資的難度將加大,引發的可能就是被迫拋售房產以應對流動性危機,而大量賣房就會增加市場供給,房地產價格從而下降。『未來預計更多的房企將選擇合作開發,包括房企與基金的合作、房企與房企之間的合作等,以緩解資金壓力。』有券商分析師預測道。
房價過高令市場觀望氣氛濃厚
居民購房意願跌至全年新低
盡管說房地產價格或將下調對老百姓而言是一大利好,但不容忽視的一點是,市場的購買力是否依然能持續?日前,央行發布第四季度城鎮儲戶問卷調查就顯示,未來3個月內准備出手購房的居民佔比為13.2%,與上季度持平。這一數據也是1999年央行開始調查以來的最低值。同時,這也是居民購房意願2012年四季度以來連續第三個季度下跌之後,持平於低點。2012年年底,居民三個月內購房意願為15.4%,比上一季度下降了1.1個百分點。調查還顯示,66.5%的居民認為目前房價『高,難以接受』。
中原地產市場研究部總監張大偉分析說,持續上漲接近兩年的房價已經超過大部分需求的承受力,市場逐漸開始出現觀望。
房企為了追求快速回款會進行打折促銷,或會導致房地產價格下降,但並不就等於樓價一定會全面下跌。畢竟,就一線城市而言,由於需求旺盛,當前樓價依然是漲聲一片。據11月全國70個大中城市的住宅銷售價格統計數據顯示,北上廣深等一線城市的房價連續第三個月同比漲幅超過20%。因此,在『面粉』(土地)價格持續處在高位的前提下,寄望因QE退出而令樓價大跌,尤其是一線城市的樓價大跌,也許並不現實。
專題撰文:記者王荔玨
資深投資者一到年底很少入貨
廣州投資者反應不如香港人敏感
對個人投資者而言,他們對這個宏觀經濟政策的變化則表現較淡定。成女士在香港和內地持有市值過億元的不動產,她認為在市場悲觀的情況下,暫時不會貿然出售手中的物業。
成女士最近也聽到與她相熟的香港地產經紀說:『額外印花稅使得交投淡靜,中介行沒生意,我轉行了。』據有市場人士預測,未來香港每月都有一家中介公司關門。成女士認為,有關政策剛出臺,市場籠罩悲觀情緒,如果在市場氣氛不好的情況下貿然放盤,無論住宅還是商鋪都賣不出好價錢,且一些豪宅動輒千萬元計,被壓價的可能性更大。她投資樓市已將近20年,經歷多個調控周期,她樂觀地認為:『即使像悲觀的市場人士所言,香港樓市會跌三四成,未來也一定會漲回去的。』
合富置業專業人士表示,廣州無論是投資商鋪或是住宅的投資者,暫時對美國QE縮減所產生的影響都不算敏感。不過,由於時近年底,資深的投資者往往擔心『壓』貨過年,暫時不會貿然出手買貨。再加上調控政策的影響,現時觀望情緒較濃,估計要到明年春節之後纔會稍有緩解。在商鋪市場方面,目前存在相當濃的觀望氣氛,原因是投資商鋪的資深投資者,大多都會有自己的生意,由於年底要『找數』,會動用不少資金,因此這些資深的投資者大多不會選擇在年底這段資金流動相對緊張的時期入貨。
在住宅方面,豪宅買家大多有足夠資金實力一次性付款,而即使選擇按揭,都是因為不想對資金流動有太大影響,其實完全有實力不需要按揭都可以購買的。不過,受新政影響及『房產稅』等因素的影響,目前不少豪宅買家處於觀望的態勢,而普通住宅市場除非有非常筍的物業放售,否則資深投資者均不想壓貨過年,只有個別投資新手選擇在此時入市。
記者李鳳荷