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在一線城市樓市火爆、恐慌性需求加速入市等因素刺激之下,房企在2013年迎來了一個豐收年。除了萬科連續4年破千億元外,保利、綠地、中海已輕鬆破千億,恆大、碧桂園前11月銷售額超過960億元,與千億規模一步之遙。再加上萬達,年內銷售超過千億元的房企將達到破紀錄的7家。
京華時報記者邢飛
多數房企完成銷售任務
2010年,萬科銷售額報1000.6億元,曾被認爲無人企及的“神話”,僅僅三年,房企“千億俱樂部”擴容之快遠超想象。
國家統計局數據顯示,2013年前11個月,全國房地產開發投資77412億元,同比增長19.5%,增速比前10個月提高0.3個百分點。前11個月,商品房銷售面積110807萬平方米,同比增長20.8%。2013年是自房地產市場調控以來銷售面積增長最快的一年。
在空前火熱的樓市行情之下,各房企基本全面提前完成任務。萬科今年前11個月,實現銷售面積1393.5萬平方米,銷售金額1598.8億元,同比分別增長18.21%和25.74%。綠地前三季度已實現業務經營收入超過2200億元,其中房地產預銷售收入、預銷售面積雙雙“破千”(分別突破1000億元及1000萬平方米),較上年同期分別增長40%和30%,在全國行業中雙雙位居第二。保利地產(保利西山林語保利新茉莉公館)今年前11個月,保利共實現簽約面積960.32萬平方米,同比增長17.79%,實現簽約金額1110.97億元,同比增長20.72%。
除了這3家老牌“千億軍團”成員,今年各大房企在衝擊千億的道路上都十分積極。
今年12月5日,碧桂園發佈前11個月的銷售業績,公司共實現合同銷售金額約967億元,同比增長130%,合同銷售建築面積約1465萬平方米,同比增長114%。如果按其前11月月度平均銷售金額推算,碧桂園今年可輕鬆超過千億元銷售收入。
此外,萬達、恆大、中海都有望躋身“千億軍團”。其中,恆大今年1月至11月的合約銷售金額約983.8億元,合約銷售總面積約1460.7萬平方米,較去年同期分別增長16.3%及2.4%。目前,中海還未完成與實際控制人中國建築地產業務整合,但今年前11個月,其銷售金額已經達到1317.6億港元(約合1031.81億元人民幣);萬達雖未公佈業績,但業內認爲其銷售額突破千億元沒有懸念。
“2013年房子賣得好不是新聞,賣得差纔是新聞。”對於今年樓市表現,北京一家房地產項目銷售負責人調侃道。
集中度提高
除了千億軍團之外,其他房企表現得同樣耀眼,其中融創中國前11個月也取得了455.9億元的銷售業績,同比增幅達68%;而規模相對較小的中駿和奧園的增幅更是達到了95%和80.1%。截至目前,包括萬科、保利、恆大、碧桂園、富力、龍湖、世茂、雅居樂在內的30家房企,前11個月合計的銷售業績達到了10457億元,同比漲幅高達33.7%。
在業績普漲的同時,房地產行業集中度上升的趨勢可能會加速呈現。2012年TOP10企業的銷售額市場佔有率已經達到12.5%,據克而瑞(CRIC)發佈的《2013年前三季度房企銷售排行榜》顯示,上榜房企銷售金額集中度方面,TOP10房企的市場份額爲14.43%,比2012年同期略有提高,TOP20房企的市場份額超兩成,比2012年同期增加了1.05個百分點。加速提升的態勢比較明顯,未來這一趨勢不僅會延續,而且可能會加速。
中原地產研究中心統計數據顯示:截至目前房企海外融資總額(包含貸款)合計人民幣高達3256億元。同比2012年全年的額度漲幅超過100%。前11月,房企包括票據跟債券的海外融資也已經突破367.5億美元,合計人民幣2241億元。其中僅9月來,融資就達到了76億美元,合計人民幣達到了463億元。
利潤率下滑
房地產企業銷售規模的快速增長,一方面是市場熱度持續,另一方面也與房企加快週轉開發速度相關。今年前11個月銷售額排名前10的企業有8家企業都是快速開發高週轉型企業。其中萬科、綠地、保利、碧桂園和恆大都是典型的高週轉型企業,其快速拿地快速開盤的策略由來已久。在大房企年內銷售規模擴張,繼而在土地市場搶地,爲下一輪擴張積極儲備的時候,利潤率普遍有所下降的情況值得關注。
據統計,前三季度報的上市房企合計135家,這135家企業合計總利潤爲835億元,行業利潤率只有17.9%,淨利潤只有13%,相比2012年都出現了明顯的下滑。相應的2013年上半年行業利潤率爲19.2%,在2012年同期則爲21%。
“絕大多數一線房企都採取高週轉模式,策略是推行產品標準化和管理標準化。在未來幾年內,行業平均利潤率每年將降低1-2個百分點。”中原地產研究部總監張大偉分析認爲,在市場熱度僅次於2009年的情況下,收入增加,但利潤率明顯下滑的主要原因,一是高負債率、高貸款利率帶來的高利息費用“吃掉”了大量利潤,資金成本增加很多,導致很多企業利潤受到影響;二是土地成本增加,房企拿地競爭激烈,導致房企的利潤率下滑;三是樓市分化,雖然目前市場房價明顯上漲,但只是在一、二、三、四線市場量價均平穩,甚至因爲地價處於高位利潤也在下滑。
同策諮詢研究部總監張宏偉認爲,今年市場基本面好轉,房企也都加大了推盤力度,同時市場上也出現了一些企業併購現象,這樣都會增加“千億軍團”房企的數量。至於誰當龍頭老大,這個其實不重要,因爲市場總是在變化的,市場競爭過程中發生的市場地位的變化也是正常的。此外,人們往往關注企業規模怎麼樣,其實,在規模化擴張的同時,關注企業利潤率,如何提高利潤率纔是最關鍵的問題。
張宏偉認爲,對於轉型過程中的千億房企來說,比如住宅地產企業進軍商業地產、產業地產等多元化的市場情況,決策者要充分考慮公司如何以住宅業務板塊與商業地產、產業地產等板塊並駕齊驅,“兩條腿”走路的方式規避不同板塊業務的投資風險。對於一個具體地產投資者來說,其整個企業體系內部能否在自有的現金流結構中實現投資住宅的資金與投資商業地產、產業地產等其他板塊的資金互動,並且這兩者之間能夠實現良好互補,這將成爲投資者降低市場風險和實現可持續收益資金流的重要保證。