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時至年底,購房者對樓市的關注程度有增無減。回顧這一年,房地產界方方面面都發生了重磅事件,涉及購房者、開發商、政府等多個層面;覆蓋樓市成交、價格、交易等重要因素。“日光盤”、“地王”等現象屢見不鮮,一邊是一線大城市“哄搶式”的購房,一邊又是三四線城市房價大跌,無人問津的冷清場面。據搜房網特別策劃的“2013房地產網絡人氣榜之年度十大重磅事件”票選顯示:“百城房價連漲北京漲幅居首”以18.92%的得票率率先脫穎而出,位列榜單之首。
2013年樓市即將過去,中國房地產研究會副會長顧雲昌表示,2013年樓市可以用8個字概括:“前高後穩、分化加大。”具體解釋爲:“一線城市,房價領漲;一些小城市,房價不怎麼漲;還有少數城市如溫州、鄂爾多斯,出現崩盤。”他認爲,2014年房價將保持基本平穩的態勢,房價增幅趨穩,房企現金流充沛,降價動力不足,房價不會崩盤,但也不會瘋狂上漲。
“日光盤”VS“空城”
2013年北京的樓市,在豪宅銷售開始“復甦”的同時,那些房價更加親民的剛需型住宅則頻現“日光盤”,供不應求的局面在市場中蔓延。6月北京住宅庫存數值首次跌破6萬套。
北京大興中建國際港項目日銷37.9億元引發了廣泛關注,該項目創造了2012年以來北京乃至全國的單盤單日成交紀錄。而該項目此次開盤均價達到2.45萬元/平方米,遠遠高出該樓盤在去年9月時1.9萬元/平方米的價格。而位於北京平谷的純新盤首城匯景灣與位於房山區城關鎮的中冶·藍城兩個項目同時開盤,均價1.2萬元/平方米左右,當天均認購一空。
“除了剛需盤,包括售價在5.5萬元/平方米的四合上院、3.4萬元/平方米的龍湖·長楹天街在內的中高端樓盤,均在開盤當天被搶購一空。”亞豪市場總監郭毅稱,從市場火爆情況看,日光已經不僅僅是剛需盤的“專利”。受“搶房”熱潮影響,越來越多購房者開始恐慌性入市。世聯地產指數報告顯示,第二季度購房者信心指數爲56.7,較上季度小幅下降0.1,連續兩個季度持續下降。
然而,一方面是熱點城市的“日光盤”頻現;另一方面卻是部分三四線城市“空城”現象越來越多,部分二三線城市房價持續走低,全國樓市呈現出顯著“冷熱不均”的態勢。在媒體公佈的“新鬼城”名單中,位於內蒙古西部的小城巴彥淖爾佔據一席之地。雖然經濟體量、知名度均不及同處一個自治區的鄂爾多斯,但這個造城動作迅猛的城市,似有後來居上之勢。政府拖欠的工程建築款或已超過百億,相當於當地一年的財政收入,其嚴重程度或直逼鄂爾多斯。與此同時,河南信陽、遼寧營口等多個城市也榜上有名。對此,專家認爲,當前樓市已顯現出需求不均衡、供應不均衡、庫存不均衡、價格漲幅不均衡等特徵,下半年樓市預計依然將維持目前整體微漲的趨勢,但一線城市和二三線城市房價的兩極分化將會加劇。
“地王”頻現的一年
今年以來,土地市場持續火熱。國家統計局數據顯示,1-11月,全國房地產開發企業土地購置面積34773萬平方米,同比增長9.9%;土地成交價款8669億元,增長31.5%。開發商拿地熱情高漲,尤其一線城市單價、總價“地王”紀錄不斷刷新,龍頭房企成爲主要買家。
今年9月首周,融創中國以21億元外加異地建27.8萬平方米醫院奪得農展館地塊,摺合拿地總價43.24億元,樓面地價7.31萬元/平方米,這一
價格將中國房地產的土地單價刷新在了一個史無前例的高度。而一天之後的上海,港資企業新鴻基以217.7億元加冕上海總價地王,成爲歷史上全國總價第二高度,僅次於2009年255億元成交的廣州亞運城地塊。隨後,綠地、世茂、濱江在杭州各拿下一宗地,合計總價136.7億元,世茂也在蘇州以創造當地單價地王的47.25億元包攬兩塊地。短短24小時內,不惜重金搶地的房企在北京、上海、杭州、蘇州四座城市“火燒連營”,被業內戲稱爲“地王日”。
北京大學房地產研究所所長陳國強對此表示,去年“地王”主要集中在一二線的熱點城市,但現在大有向二三線城市轉移蔓延的跡象,這說明部分房地產開發商對於未來的走勢過於盲目樂觀,不惜血本拿地致使目前地價的溢價幅度很高,這其中蘊涵巨大風險。有觀點認爲,開發商豪賭房價上漲和資金充裕是“地王”頻現的主因,地方政府對土地財政的依賴推波助瀾。
業內人士分析認爲,各地土地供應增加、優質資源稀缺以及房企年度銷售目標完成良好、資金充足等都是土地市場火熱的推手,但對土地市場的升溫應當提高警惕,“地王”頻現會影響購房者對房價走向的看漲預期,出現恐慌的入市心理。
國內“錢荒”房企海外融資
臨近年末,市場資金緊張加劇。今年6月的“錢荒”事件仍然歷歷在目,近兩天來銀行間的各種利率飆漲,也讓不少人擔心第二次“錢荒”已經到來。日前,銀行間1月期質押式回購加權平均利率再創6月“錢荒”以來新高,上海銀行間拆借利率也連續3日飆漲。種種因素,使市場對新一輪“錢荒”的擔憂加劇。央行宣佈已通過短期流動性調節工具SLO適度注入流動性。儘管如此,短期資金面仍不容樂觀,目前成都多家銀行已暫停了房貸。
隨着二次“錢荒”的到來,全國各城市銀行貸款總體進一步收緊。中國房產信息集團(CRIC)研究中心最新數據顯示,根據對全國21個城市66家銀行調研結果,三成非國有銀行停止了個人住房貸款業務,二套房停貸比例略高於首套房;從首套房來看,僅剩二成城市還存在貸款利率優惠,而廣州、佛山和惠州首套房貸利率甚至在基準利率基礎上上浮了10%。該中心認爲,今年帶動房地產銷售的主要羣體便是放貸敏感度最高的剛需羣體,一旦銀行的貸款發放收縮,他們的購買力將大打折扣。因此,如果這一利率標準持續至明年,將會提升剛需門檻,無疑將對商品住宅成交規模造成影響,從而使明年剛需市場面臨嚴峻考驗。
回顧今年首次“錢荒”,6月24日開始,各地都開始出現部分銀行暫停個人住房貸款業務的消息。中央國家機關住房資金管理中心也在6月24日暫停了部分公積金業務。持續的“錢荒”,給房企的資金鍊造成很大壓力,使得部分大房企紛紛出海融資。
由於美國量化寬鬆政策持續實施以及利率的走低,海外融資的成本優勢逐漸凸顯。例如萬科於2013年3月發行的5年期限的8億美元債券,年利率僅爲2.625%。因此,擁有海外融資平臺的大型房企傾向於加大發行海外債券的力度,或通過銀團貸款這種規模大、利率恰當的模式從海外募集資金,以期增強資金流動性並調整長期債務結構。2013年僅1月就有17家房企通過境外融資渠道獲取420億元資金,超過2012年海外融資總額的50%。海外融資額增速在2013年第二三季度也都一直保持在20%以上。
明年房價增速或放緩
2013年即將結束,對於2014,房價依然是很多人關心的重要話題。據瞭解,目前北京市二手住宅市場出現降溫現象,在昌平、朝陽等區域內,業主掛牌報價和實際成交價格都有不
同程度下滑,單套房成交價格甚至驟降25萬元,部分房源房價下降幅度超過了10%。對此,鏈家地產市場研究部表示,從鏈家地產監測數據來看,二手住宅市場正在降溫,11月底以來最爲明顯,二手住宅市場開始滑坡。該機構數據顯示,近3年來,全國82個城市的住宅投資收益率與2009年相比明顯呈下降趨勢。2014年房價增速放緩已難以避免,今年下半年以來,我國房地產投資、銷售增速和房價環比增速都在放緩,這樣的態勢將在明年得到持續。
12月初,國家信息中心及社會科學文獻出版社聯合發佈經濟信息綠皮書《中國與世界經濟發展報告(2013)》預計,明年我國房地產市場整體將保持小幅增長,預計全年房價的漲幅在5%左右,考慮到2013年的翹尾因素,2014年上半年的房價指數可能會在8%以上。同時,也不排除出現由於地方債務處理不當導致資金短缺,進而引起房地產市場需求和價格快速下滑的可能性。
在《中共中央關於全面深化改革若干重大問題的決定》中提及,“建立城鄉統一的建設用地市場”以及“加快房地產稅立法並適時推進改革”等舉措。業內人士認爲,這都將會對房地產市場產生影響。
戴德樑行華東區綜合住宅服務部主管伍惠敏認爲,由於一線樓市房價上漲預期依然強烈,2014年上半年,一線城市或將強調預售證管理,尤其是高端項目的預售證發放將會較爲謹慎。若政府在2014年下半年出臺具備長效調控功能的房產稅政策,也將會與當前在上海和重慶的試點政策有明顯不同。其將更準確地抑制投資投機性需求,保護自住及改善型需求。
展望2014年樓市,伍惠敏預測,2013年第四季度出臺的地方調控政策,將對市場預期產生“心理降溫”,但鑑於2013年市場活躍成交的慣性作用,預計2014年上半年住宅市場走勢仍將保持平穩。