|
||||
本輪樓市調控初期,作爲樓市調控重災區的一線城市曾一度不被房企看好,逃離“北上廣”,進軍二、三線曾一度在開發商中流行。然而,盤點今年各地樓市回暖表現,從成交到拿地,一條包含北京、上海、杭州、廣州等地在內的東部“活躍帶”,躍然呈現在樓市的成交版圖上。因爲集聚了過多的公共資源,使得房價易漲難跌,一線城市已經成爲房企競爭的主戰場。
拿地扎堆一線
2013年春節一過,龍頭房企在土地市場上持續着搶眼表現,尤其在一二線城市。
據粗略統計,僅春節後一週內,綠地、金地、中海、雅居樂及保利等幾家龍頭房企,在北京、南京、杭州和青島等一二線城市大規模搶地,投資金額高達76億元。監測數據顯示,今年第一季度,北上廣深四個全國一線城市土地成交金額達到847.82億元,同比去年一季度增加378.37%。主要的二線城市如杭州、南京等地土地成交金額也出現同比二到四倍的巨大增幅。
在佈局一線城市的開發商中,恆大表現格外顯眼。7月4日,恆大進京首戰以35.6億價格攬入昌平沙河地塊,除配建26萬平米公租房外,剩餘面積全部用於建設“園區安置房”,銷售限價爲14000元/平方米;9月4日,以40.4億元總價拍得豆各莊地塊,該地塊將全部建設自住型商品房,限價2.2萬/平米。恆大終於在三度進軍北京土地市場後獲得一宗商品房住宅地塊,21日下午,恆大以51.35億競得朝陽區東壩南區1105-654、656、658號地塊,雖然此地塊仍需配建1.69萬平米限價商品房與11.2萬平米自住型商品房。這是恆大在北京拿下的首宗商品房住宅用地,年內在北京拿地已達127.35億元。
除了恆大,泰禾集團今年以來表現同樣兇猛。今年以來,泰禾集團在北京豪擲60餘億連拿四地,全國拿地金額上百億,多次力壓衆多地產巨頭拿地,令業界刮目相看。泰禾集團董事長黃其森表示,北京是一個什麼項目都能做,什麼項目都能做得好的城市,正是基於這一認識,泰禾提前半年便開始着手佈局。
提升行業知名度
“一線城市市場規範、需求旺盛、風險可控”,中國房地產學會副會長陳國強表示,近期很多品牌房企重回一線,爲了在一線城市得到土地不惜重金,雖然成本高,但預期回報更高,而一些房企進入北京等大城市更容易獲得其他方面的社會效益,有助於房企維持行業地位,提升行業知名度。
隨着房企在一線城市拿地增多,北京今年土地市場迎來供需兩旺局面。中原地產研究部統計數據顯示:截至目前,北京住宅類土地成交面積達到了1167萬平米,僅次於2010年的1449萬平米,疊加已經掛牌待出讓的7宗住宅地塊130萬平米,年內確定出讓的住宅類地塊面積已高達1300萬平米,土地出讓金也達到了1098億,創造了住宅類土地成交額紀錄,全年住宅類土地出讓金有望達到1300億,超過前兩年之和。
在房價上漲、房企爭地的過程中,北上廣深幾個一線城市,今年無疑成爲全國土地市場最大的贏家。“從人口流動的角度看,一二線重點城市的人口規模增長還遠未結束,由於這些城市的科學,教育,文化和醫療等公共服務在全國範圍內都有着明顯的優勢,同時收入水平和生活方式對周邊人口甚至全國範圍內人口都有着明顯的吸引力,所以未來這些城市的住房需求規模依然較大,房價上漲的壓力依然存在。”對於房企扎堆一線,鏈家地產市場研究部張旭表示。
上海易居房地產研究院根據統計局數據測算得出,全年一線城市房價的環比平均漲幅均“高高在上”,遠遠超越二三線城市的平均漲幅,同時,二線城市房價的環比平均漲幅則一直略高於三線城市。
警惕一線城市高價化
在一線城市房價高速上漲持續一年多之後,多位知名地產巨頭依然表示,未來幾年北京、上海、廣州等一線城市的房價將繼續上揚。中金公司最新研究報告稱,國際上10個城市核心區的平均房價爲9000美金/平米(摺合約人民幣5.5萬元),若從國際比價來看,中國內地一線城市的高端住宅不貴,核心區房價剛達到國際平均水平。
爲穩住過快上漲的房價,10月中旬以來,北京、深圳、上海、廣州四個一線城市均出臺更嚴格的樓市調控政策,以穩定市場預期。
北京中原地產市場總監張大偉指出,不少土地成本占房價的平均比例已接近50%,高者達60%,如果再加上其他成本等,這些高地價項目的利潤率已低於10%,這就逼迫拿地企業不得不開發高價房以應對成本高企的壓力。
“2014年對於地產來說有兩個很關鍵的主題詞,一個是"改革"另外一個是"修復"。”新財富最佳分析師房地產領域團隊第一名國泰君安李品科近日指出。李品科表示,明年像土地流轉改革可能對於部分的企業會帶來一個巨大的投資機會,對於部分在今年高價拿地的公司可能也會有一些負面的影響,此外,今年基本面和市場過於悲觀之間的預期差會帶來整個的修復。
李品科預計,2013年整個行業的增速基數是非常高的,所以2014年部分像銷售這樣的增速還是會高位略回落一些。“從開發商的角度來說,2013年只是開發商高增長的一個起點,我們要看到從2013年開始一直到2016年,至少2016年上半年,整個開發商不但是利潤率會處於持續回升的狀況,他們的收入和利潤的結算增速也是一個持續往上走的過程。”