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2012年9月,龍湖以14.7億元競得朝陽區孫河鄉二類居住用地,摺合樓面價20158元/平方米,溢價率僅爲8.7%。孫河,對於當時的樓市還是個陌生的區域。今年1月,泰禾高調大舉拿地,在京的首戰就選在孫河,以18.5億元總價,2.86萬元/平方米的單價拿下容積率爲1.1的孫河地塊。業內不少人質疑泰禾的瘋狂,不過2.86萬元/平方米的樓面價也成功爲龍湖孫河項目託了底。
6月,龍湖雙瓏原著首期開盤,龍湖也選擇將其最高端的別墅產品線——“原著系”落戶孫河。在限價令的背景下,雙瓏原著獲得的5萬至10萬元的預售價格給泰禾也吃了一顆定心丸。不過7月,中糧拍下的孫河地塊樓面價讓泰禾更加安心,近5萬元/平方米的樓面價讓人對孫河未來的房價有了更多遐想。有業內人士預言,未來孫河區域別墅售價將超10萬元/平方米,孫河將成爲北京最頂級的別墅區。
延續“運河岸上的院子”在豪宅市場的地位,泰禾將其孫河板塊項目命名爲泰禾·北京院子,打造傳統的中式豪宅。在北京院子的發佈會上,泰禾集團董事長黃其森表示,泰禾目前採取高週轉的開發模式,一個項目拿地之後7到8個月必須開盤銷售,北京院子要在開盤半年內回籠大部分資金,爭取一年半清盤。不過年底突如其來的限價“潛規則”打亂了北京院子的開盤節奏,停批4萬元/平方米以上項目預售許可證的要求讓北京院子年內入市的計劃泡湯。最新消息,北京院子的開盤時間已經推遲至2014年。
可以預見的是,雖然龍湖雙瓏原著和泰禾·北京院子的市場表現良好,但中糧孫河地塊過高的樓面價對於中糧地產(中糧萬科長陽半島中糧祥雲國際生活區)是個不小的考驗。12月2日,中糧地產發佈公告稱,中糧將與中信信誠資產管理有限公司合作開發北京孫河項目。
臺湖商住項目拉開序幕未來豪宅突破三萬元大關
從去年起,臺湖就一躍成爲土地市場最熱的區域之一。進入2013年,臺湖板塊依舊是土地市場的大熱門。截至目前,臺湖板塊已出讓土地達7塊,樓面價也從2400元/平方米到15000元/平方米不等。萬科、首開、泰禾、東亞等品牌房企紛紛進駐臺湖,共同爲臺湖發展蓄勢。
在這輪臺湖土地熱潮出現前,臺湖僅有東亞印象臺湖(樓盤資料業主論壇)一個新盤在售,最初的售價爲13000-14000元/平方米,尚比不上臺湖最高的樓面價,而目前東亞印象臺湖的辦公產品價格在20000元/平方米左右。
由於區域的定位,臺湖出讓的土地多爲多功能用地,商業辦公用地佔據了較大的比例。在臺湖搶地大戰中表現最活躍的泰禾集團,選擇率先推出其商業地塊上的產品——泰禾一號街區,該項目主打40-80平方米的商住兩用產品,目前正在申請預售證,年底前有望開盤。據瞭解,銷售單價要超過3萬元/平方米。
臺湖板塊的另一個大地主則是北京萬科,截至目前,萬科聯合首開等各家房企在臺湖的拿地面積約爲60萬平方米。萬科企業有限公司副總經理肖勁在接受媒體採訪時表示,臺湖板塊萬科項目的整體命名爲臺湖新城,是北京萬科目前最大體量的純新盤項目,也將是未來幾年北京萬科的發展重心。
據瞭解,萬科臺湖新城的首個住宅項目首開萬科·公園裏(樓盤資料)將在春節後入市,而售價同樣會站上3萬元大關。
亦莊改善型產品唱主角意欲東南再造望京
12月14日,亦莊·金茂悅(樓盤資料)首次開盤,推出的184套房源吸引了超過2000人到場,當天售罄。這是今年成交的土地中首個入市的項目。亦莊·金茂悅所在地塊是1月31日,方興地產以近1.7萬/平方米的樓面價拿下的,彼時比4個月前北京城建1.11萬元/平方米的樓面價已經高了5700元/平方米,創下區域新高。
不過,1.7萬元的樓面價對於亦莊新城只是個開始。8月,融創葛洲壩聯合體以2.8萬元左右的樓面價在亦莊拿地,樓面價已經接近當時亦莊在售項目的價格。在人們還在感慨融創創下的亦莊樓面價新紀錄時,首開住總聯合體則再次刷新了這一紀錄。11月4日,首開和住總聯合體拿下的河西區X13R2地塊,純商品房樓面價已近6萬元/平方米。不到一年的時間,亦莊的土地價格完成了三級跳。
土地價格節節攀升的同時,亦莊區域的開發商打造的產品也在不斷升級,項目也不約而同地把中高端改善型人羣定爲主要客羣。從目前亦莊區域在售的項目看,除金第萬科·金域東郡(樓盤資料)外,最小戶型基本都超過90平方米,三居、四居戶型成爲亦莊的主力軍。
對於融創中國8月在亦莊拿下的地塊將打造哪類產品,融創中國相關負責人表示,目前產品都沒有最終確定,暫時還不方便透露。但該地塊未來的產品形態從融創中國董事長孫宏斌此前接受媒體採訪時的表態可見一斑。在他看來,亦莊是一個特別明顯的價格窪地,將會是下一個望京。孫宏斌表示,該地塊剔除限價房後,融創可開發商品房地塊的容積率分別是0.8和0.9左右,可規劃成低密度項目,在他看來,1.0以下的低密度項目在北京很稀有,地塊應該會有很好的回報。
近日,一個名爲《北京2013年拿地一覽表》的帖子在微信朋友圈中走紅,帖子中截取了2013年具有代表性意義的土地成交數據,指出樓面價乘以二就是未來該地塊的房價。由此判斷,這些地塊上的項目預售價將在3.5萬/平方米至30萬/平方米。事實雖然不會如帖子那樣絕對,但可以肯定的是,高端產品,已經是部分地塊未來不得不做出的選擇。
夏家衚衕西南三環將起城市豪宅
亞豪機構副總經理任啓鑫分析認爲,從今年市場供地的特徵來看,已基本形成了傳統保障房(經濟適用房、兩限房、公租房)、自住型商品房以及純商品住宅用地三線並行的局面,有的地塊甚至同時存在三種住宅類型用地並存的現象。保障性部分的擠壓使得純商品住宅部分的成本進一步提高,未來甚至可能會出現純商品住宅全部“豪宅化”的傾向。
今年年內成交的地塊目前已經開始逐步入市,亦莊、臺湖、孫河、夏家衚衕、農展館、東壩……這些區域也因土地市場的火熱而備受關注,多數土地出讓時的樓面單價已超過在售項目單價,“麪粉貴過麪包”的現象在今年變得見怪不怪,爲了趕上“麪粉”的價格,原有的地塊和項目也因此搭上了“高端”的班車,幾大熱門板塊也因爲區域土地的集中出讓貼上了自己的標籤。
夏家衚衕地塊是今年年內唯一一塊位於三環內的住宅用地,名不見經傳的懋源置業戰勝了中糧、恆大、保利首開聯合體等品牌房企後,最終以17.7億加3.8萬平方米公租房摘得該地塊,純商品住宅部分的樓面均價約在4.5萬/平方米。業內人士預測,該地塊未來售價至少將在7萬至8萬元/平方米。
與今年大熱的幾個區域不同,夏家衚衕地塊具備唯一性,而三環內的位置讓該地塊上的項目成爲豪宅變得理所當然。
據懋源置業相關負責人介紹,夏家衚衕地塊預計明年年底能夠正式入市,具體的產品形態尚未確定。不過可以確定的是,懋源置業會在自己開發的北三環豪宅紅璽臺的基礎上,將夏家衚衕地塊打造爲純粹的高端大戶型社區,並採用精裝修設計。該地塊將被打造成西南三環標杆性的城市豪宅。據瞭解,紅璽臺目前已經全現房銷售,最新的售價爲8萬至9萬元/平方米。
目前,夏家衚衕周邊基本無新房在售,夏家衚衕地塊的出現幫助了地塊周邊的二手房中介,4.5萬元/平方米的樓面價是他們向客戶推銷房源時最常被使用的說辭。而該區域內最大的商品房項目萬年花城二手房的掛牌價格從年初的30000元/平方米左右已漲至40000元/平方米,部分位置、戶型較好的房源售價也已站上45000元/平方米大關,“麪包”終於快馬加鞭地追上了“麪粉”。
東壩限價、自住、高端三線並行豪宅開發沒有參照物
如果說上半年土地市場最熱的板塊是臺湖,那麼下半年最熱的板塊無疑是東壩。11月4日,保利首開聯合體以21億元的總價拿下東壩地塊,這也是一塊混合了限價商品房、自住商品房和普通商品房的地塊,其中限價商品房限價9900元/平方米,自住型商品房22000元/平方米,普通商品房樓面價已超過37000元/平方米。隨後,恆大又以51.35億元的總價拿下東壩南區地塊,配建11.2萬平方米自住型商品房和1.69萬平方米的限價房,而商品房樓面價已超5萬元。11月28日,首城置業又以21.45億元拿下一宗混合了三種產品線的地塊。限價商品房、自住型商品房、高端住宅三線並行的開發模式將成爲東壩區域的主流。
業內人士指出,三線混合的開發模式對於開發商是個不小的考驗,無論在規劃還是銷售方面,目前市面上還沒有成熟的可參考經驗。由於22000元/平方米自住型商品房的限制,東壩未來普通商品房的定價很難上得去,如果沒有過硬的產品,購房者很難接受三倍、甚至四倍於自住型商品房的銷售價格。據接近恆大地產的人士透露,恆大將在東壩開發其在京的首個高端項目,這也是恆大在京的首個帶有普通商品住宅的地塊。
目前,東壩地區有兩個新盤在售,都是老項目的後期。首開常青藤(樓盤資料業主論壇)四期預計2014年年初將開盤入市,戶型爲90-100平方米的小三居,具體價格未定。北京奧林匹克花園(樓盤資料業主論壇)現房在售,主要以大戶型爲主,售價爲37000元/平方米。
農展館每平方米15萬至30萬或成北京豪宅價格標杆
東三環絕版地塊農展館甲8號是2013年度北京土地市場名副其實的“地王”,73099元/平方米的樓面價創下北京住宅用地的新高,而它也成爲北京今年瘋狂的土地市場代名詞之一。
其優越的地理位置、超高的樓面價註定該地塊上未來的項目與普通購房人無法發生關聯,但它對於購房人的心理造成巨大的影響。
對於農展館地塊何時能夠正式入市,產品形態如何,融創中國相關負責人表示目前還不方便透露。不過10月融創中國董事長孫宏斌在媒體的公開見面會中透露的訊息,已經爲農展館地塊未來的開發勾勒了一個模糊的樣子。
對於農展館地塊,孫宏斌給出的定位是“皇冠上的明珠”。他也在自己的微博中寫道,“我們有能力把她做成北京甚至全國最好的項目,不辜負她的絕代風華。”孫宏斌透露,農展館地塊未來的售價在15萬元/平方米以上,臨湖的兩棟最高單價將超30萬元/平方米。
融創中國北京團隊的相關負責人也表示,融創將會把這塊地打造成世界級的豪宅,向世界一流作品看齊。業內人士指出,農展館地塊首先具備天然的地理優勢,以融創的營銷能力再加上融創從綠城汲取的產品打造經驗,未來或稱爲北京頂級豪宅的標杆產品。