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三磊美國總裁•設計總監
美國華盛頓州注冊建築師•美國建築師協會會員
幾年間,曾經的新鮮事發生了如此巨變。“誰擁有城市綜合體,誰就擁有城市未來”。“不建城市綜合體,就落伍了”在這口號式標語背後,地方政府土地政策推動,開發商紮堆熱炒,百姓群情激湧。由促生刺激而大面呱呱墜地的房地產嬰兒潮來勢凶猛。城市綜合體以功能復合集約,高效利用土地資源,方便可達,減緩交通壓力,功能互動,蘊藏巨大社會效應和昇值空間等優勢被廣泛認同。但事過有誤,容易引發諸多問題。
先天不足
過去幾年,樓市調控,限購、限貸,住宅產業萎縮。而商業地產尤其是城市綜合體成了既可以提昇城市形象,增加稅收和就業,亦可化解“土地財政”難題的妙藥。於是,政府幕後推手,商業地塊出讓比例大幅增長。尤其是二、三線城市對綜合體的熱衷,已成為當前中國的“特異現象”。雖然經濟還沒有發展到一線城市水平,但開發程度甚至超過一線城市。特別是新城區開發,政府明確規定要有綜合體配備。按自然規律,城市發展應先有人住,再有產業,再有服務業需求。然而,有些政府受業績驅使反其行之,先搞綜合體、做商業,即使土地價格低廉。但脫離市場機制,以後能否成功,存有很大的不確定性。
借助於人口基數和城市化加速紅利,中國的商業地產本身蘊藏巨大發展潛力。但在土地來源和價格高度壟斷前提下,迫於政府有條件供地,並在一定時間內多是綜合使用,偏離市場需求,開發商被逼無奈不得不做商業地產。為追求利潤、均衡土地成本,幾乎所有城市綜合體都會做足容積率,甚至挖掘地下非計容空間,導致缺乏未來發展餘地,受限市場變化。
營養不良
城市綜合體的急劇井噴,導致其開發強度和速度在有些區域遠遠超過市場所能承載的限度。根據市場需求來策劃定位並指導設計開發內容和規模的傳統程序已被忽略。取而代之的是依土地使用條件做到開發強度最大化,然後再調整定位以適應和彌補市場空缺。
在城市高速發展膨脹期間,市場需求變化無常,信息采集和統計分析缺乏可信度。在如此浮躁狀態下,策劃與定位只能是即時產物和短暫的參考。
維護保養
城市綜合體不是若乾類型物業在數量和種類上的簡單集合,而是各種服務功能的優化組合。各組成部分構成一個不可分割的有機系統,在適當軟件操縱下相互依存、相互助益富含生命的能動關系是城市綜合體的本質屬性。因此,維護和保養是維持機器運轉的常規事項。
未來幾年,城市綜合體嬰兒潮一代將會帶著先天不足、營養不良缺陷逐漸步入成年期。一個無法回避的現實是先期開發的城市綜合體將永遠面臨後來的新生代挑戰。新一代會在設計規劃,開發建造和後期運營方面汲取前輒。其次,同時代產物間的競爭將會伴其終身。再加之由社會高速發展變化所引發的市場需求結構變化,人們的工作和生活方式轉變,以及網上服務的衝擊。城市綜合體的維護與保養已不再是簡單的修補更換硬件,昇級軟件。而是上昇到如何在市場競爭中維持生存的結構調整和服務轉型。
那些以經營為主的銷售物業會因缺乏統一經營管理而逐漸衰敗。相當數量的持有物業會選擇以降低價格或租金的形式維持使用率。隨時間推移,這些設施也會因品質降低逐漸被淘汰。
積極的方式則是因時因地做結構調整和服務轉型。受土地政策控制,中國的城市綜合體無法在後期加建功能。只能靠剔除不適當功能來增加新內容。諸如商改住、酒店改出租公寓、零售改餐飲等。由滿足基本功能到提供體驗服務轉型是將來不可逆轉的趨勢。必須充分有效地開發和運用城市綜合體各個部分的服務功能。對於商務辦公,加重打造商務平臺。在提供基礎物業管理服務的前提下,必須充分挖掘客戶的商務需求,提供全面的商務服務。根據商務辦公的專門特性,在燈光、色彩、小品、導示系統等環境元素的營造上形成品牌效應,創造良好的商務空間和商務環境。購物中心作為城市綜合體最重要的部分,需要針對用戶心理和行為需要及特征,在空間布局、環境營造、交通停車、導購等各種服務設施的運行和管理上實施有效措施;另一方面,針對商家,在垃圾收集與處理,貨物運輸、裝卸等服務以及營銷推廣的組織和管理上,也要加力改進。城市綜合體是一個完整的有機系統。每個部分的服務功能不盡相同,公寓、寫字樓和酒店,需要安靜、舒緩的環境,而購物中心則需要活潑商業氣氛,但綜合體各部分的服務功能又是相互依存的。只有各個部分服務功能的相互關系達到高度和諧和共生的狀態纔會有賓至如歸、量體定制的優質體驗。