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蛇年回顧馬年展望之二手樓市場
二手市場2013年成交額漲20%均價漲16.7%業內預測明年一季度二手樓價或有4%~7%回落
曾先生打算在今年賣掉天河北的一套房子,但是兩次政策的出臺令他的心態起伏變化,最後還是沒有下定決心:『計劃趕不上變化,誰料到2013年是政策調控年。』整個2013年,大部分業主的心態跟曾先生一樣從強到弱、從弱到強,最近又再度轉弱,有別於2012年的平穩。不過與2012年相比,今年廣州二手市場成交額仍然出現20%以上的漲幅。
房地產專家預測,2014年二手市場在樓市中的主導地位將加重,第一季度廣州二手樓價可能出現4%~7%的回落,樓市政策有可能出現適當的放松。
文、表/記者林琳圖/記者王維宣
今年二手樓市兩起兩落
曾先生怎麼也沒料到今年居然出了兩次房地產政策。去年底市場行情很好,他打定主意今年要把房子賣了換新房,年後還在不慌不忙跟客戶砍價,3月時突然出的房地產新政令他的心態一下子出現變化。3月1日,國務院出臺『新國五條』的簡要說明『通知』,在這份『通知』裡有一條內容相當顯眼:『對出售自有住房按規定應征收的個人所得稅,通過稅收征管、房屋登記等歷史信息能核實房屋原值的,應依法嚴格按轉讓所得的20%計征。』
當本來一心想磨低點價再下手的買家突然宣告『不買了』,曾先生再也不敢像之前『吊高來賣』,甚至想有合適的買家就按心理價賣了,於是和太太說好在年底前賣掉這套房子。然而,新政卻又突然降臨。
11月18日,穗版調控政策的昇級版(簡稱『穗六條』)出臺,非廣州籍的客戶要獲得購房資格,必須提供『自購房之日前5年內在廣州市連續繳納3年以上個人所得稅繳納證明或社會保險繳納證明』,這和此前『自購房之日起算前2年內在廣州市連續繳納1年以上社保證明或個人所得稅證明』有很大的差別。曾先生的心情再度跌到谷底:『我到底要不要按計劃賣掉房子算了?』
特點一:二手市場量價齊昇
『2013年是最近十年內房產調控政策最為嚴厲的一年。』滿堂紅市場研究部高級經理周峰回顧稱。
與此同時,銀行信貸在2013年下半年持續收緊,廣州二手住宅買賣市場開始縮減,8月~11月的登記宗數皆比2012年同期少,2013年上半年月均登記宗數為8535宗/月,7至11月的月均登記宗數縮減至6213宗/月。
這種『先抑制、後瘋狂』的特點導致二手市場出現價量齊昇的現象。據中原地產市場部主任黃燕飛提供的數據,今年1月~11月,廣州二手市場成交量比2012年全年上漲21%,20375元/平方米的均價比去年全年上漲16.7%。據黃燕飛的數據,『穗六條』出臺後,部分區域的成交價格微跌1%~2%。
特點二:番禺花都成交跌六成多
根據滿堂紅最新數據,2013年1月~11月,廣州市二手住宅買賣登記宗數為82276宗,比2012年同期增加56.5%。廣州市二手住宅總體成交均價為18137元/平方米,同比上漲19.5%。
在黃燕飛看來,2013年廣州市場的熱門板塊還是集中在市中心,包括天河北、江南大道南、海珠西板塊、番禺華南板塊、赤崗、珠江新城、機場板塊等。
據了解,番禺區的二手住宅登記宗數,從高峰期的3451宗/月,最多減少到1123宗/月。周峰發現,番禺洛溪板塊比今年高峰期縮減六成以上,主要原因是外地客戶不能獲得入市資格,且板塊價格較高。而花都區的二手住宅登記宗數從高峰期的1088宗/月,最多減少到373宗/月,減幅超過六成半。
特點三:市中心學位房行情穩定
而受政策影響相對沒那麼明顯的區域是越秀區。
『該區因樓價處於全市各區首位,購房客戶以廣州本地客戶為主導,2013年前11個月廣州本地客戶在越秀區買房的宗數佔該區總宗數的40.6%,僅次於荔灣和海珠兩區。』周峰解釋,由於本地客戶只要資金充裕,入市時間可由自己掌握,『近段時間更是在學位房成交逆市表現出色,下半年仍舊有月均710宗的登記。』
據悉目前成交最旺的板塊為越秀的東風東、農林板塊等。另外,從數據上看,南沙的成交量增幅最大,達到154.6%,但周峰認為,南沙板塊確實多了投資客入市,不過都是長線投資為主,因為當地的一手市場還是佔主導,二手短期內不是那麼容易找到合適的下一手買家。
明年二手市場預測
●明年年初二手樓價或跌4%~7%
●成交熱點集中在80~100平方米的小三房物業
●金沙洲、黃埔、蘿崗等區域比中心區域有競爭力
市場人士認為,未來二手市場將成為市區中心樓市主導。一是此前開發的一手樓將開始在二手市場上流通,而一手樓的開發逐漸減少。這種趨勢從數據上可以得到印證。
二手房成交比例從46%增至58%
2012年1月~12月,廣州10區二手住宅登記宗數為52586宗,一手住宅網簽宗數為61203宗。二手佔46%,一手佔54%。2013年1月~11月,廣州10區二手住宅登記宗數為82276宗,一手住宅網簽宗數為59514宗。二手佔58%,一手佔42%。這種比例在2014年可能繼續出現變化——兩者的比例差距繼續拉開。
周峰預計,明年3月有可能對今年11月的『穗六條』作出放松性微調,估計不一定硬性規定必須3年期的社保或個稅證明纔能入市。而信貸政策應該也沒有今年下半年那麼緊張,購房者在春節後的一兩個月可以比較容易借到錢買房。
市場主力客戶仍是外地准買家
『整個2013年下半年,廣州二手樓市都受制於信貸政策收緊及限購政策的嚴厲執行,一大批資金充裕但無購房資格的准客戶,或有購房意願但無法順利申請到貸款的准客戶,都被擋在樓市「門外」。』周峰預計,2014年第一季度廣州二手住宅市場仍將處於調整態勢,成交方面難有好的表現,個別郊區板塊的小業主會在2月率先調整放盤價,二手樓價也會從前期高位向下回落,幅度大概在4%~7%。
他預測,整個市場的主力客戶群仍是外地准買家,但廣州本地買家的比例會有所增加,市場成交的熱點集中在80~100平方米的小三房物業,其比例有望達到25%的水平:『至於第二季度之後的市場會怎樣走,關鍵看3月後中央或地方政府有沒有新的調控措施出臺。』此外,住宅租賃市場也會因限購政策的加深而產生更多需求,但具體的表現會發生在2014年2月之後。
而黃燕飛認為市場仍然存在機會,尤其是金沙洲、黃埔、蘿崗等外圍市場:『廣州市交通規劃已逐漸完善,外圍區域的樓價比中心區域有競爭力,而且這些區域本身集中大量一手樓,未來轉為二手樓的機會多。』