|
||||
據一份機構統計數據顯示,今年前11個月房企海外融資總額(包含貸款)合計已經突破529.1億美元,約合人民幣3228億元。同比2012年全年的額度漲幅超過100%。其中房企的票據和債券融資達到了367.5億美元,約合人民幣2241億元。僅9月以來,融資就達到了76億美元,約合人民幣達到463億元。
同時,在國內,截至11月底,已有36家房企爭相發布再融資預案,募資規模約達1040億元。
如此爆發式的增長不免帶來業界的隱懮,當房企出海的規模越來越大、涉及項目越來越多,是國內樓市調控下的迫不得已?又或是海外的樓就比國內更好賣嗎?
海外市場前景相對樂觀
國內房企『走出去』,還要追溯到2004年。當時由上海上實、上海海外、百聯集團、錦江國際及上海綠地5家企業組建的海外聯合投資公司,在聖彼得堡市打造了波羅的海明珠項目。這也成為房企早期聯手進行海外試水的經典之一。
從過去個別項目赴海外試水,到如今大規模到海外買地,國內開發商『走出去』的步伐越來越快。
本月16日,美國駐華大使館更是召開大使投資論壇,面向中國投資者發出投資邀請。受邀對象是中國『土豪』房企,華遠地產、SOHO中國、富力集團、碧桂園、海航實業、恆大地產等都在邀請之列。
這是美國駐華大使館首次以房地產專題進行招商引資。美國駐華大使駱家輝在論壇上表示,房地產投資已成中國企業赴美投資的重要方面。
事實上,2011年以後,國內房企在海外布局的規模和頻率開始明顯提昇。2012年以來,包括萬科、綠地、萬達、碧桂園、中國建築、萬通、中坤、中國鐵建、富力、首創置業等十餘家大型房企,已在海外有房地產項目或確定投資計劃,投資觸角也從香港延伸到東南亞甚至歐美地區,合作模式更是從『搭伙』發展為『單乾』。
從2013年1月份披露的房企海外投資規模來看,當時公布的2012年投資額接近400億元。2013年這一年來,前11個月海外融資就達到了超過3000億元。
如今,在2012年就開始布局出海造房的國內房企陸續迎來收獲期。碧桂園位於馬來西亞的兩大項目計劃在今年正式面市,綠地首個海外項目動工,春節後將進入銷售,首創置業位於法國的項目也已進入招商階段。
除了大家心知肚明的樓市調控,還有哪些因素導致房企大佬們爭相海外擴展?前搜房國際董事總經理莊諾告訴本報記者:『中國房企今年為何會出現「集中出海」,我歸納了三個原因。首先,是因為國外融資成本更低,很多國家1%-1.5%的低利率吸引了中國房企。』
『第二,從市場角度看,美國、一些歐洲國家的房地產現在正處於觸底反彈的第一階段,之前已經跌倒谷底了,現在只可能是回昇階段,而中國的房地產隨時有可能從高處落下來,去海外投資開發的前景相對健康;第三,國外的房地產項目開發成本低,主要因素是中國土地成本高,我們拿具有可比性的海南島和濟州島來比,濟州島的土地50萬元/畝,海南的地1000萬元/畝,國外的土地成本低也是一個重要因素。』
中國房企『出海』不僅僅是戰略布局上的考慮,更重要的是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢,吸引國內高端職業客群到海外置業投資,從而這些房企也可以在這個細分市場上獲得收益。具體來看,部分大型房企的全國化布局基本完成,從戰略布局角度需要國際化。
國內市場仍是主流
在不久前舉行的一場北京房展會上,海外地產項目吸引了所有人的眼球,『海外軍團』與國內項目幾乎平分秋色,創下2008年以來的最高紀錄。而展會組委會也有調查顯示,在展期內有近20%的被調查者表示考慮購買海外房產。國內龍頭房企開始海外投資開發房產,正是看准了國內移民、留學、投資和休閑旅游所帶來的房地產市場需求的機會。
目前有越來越多的國內投資者把目光瞄准了包括商業地產和住宅地產在內的海外房地產市場,業內人士認為,國內資金對海外置業的熱情在一定程度上也激發了房企『走出去』的決心。『預計萬科進入紐約的第一項目將是位於曼哈頓區的超高層。』萬科董事會主席王石曾在微博上這樣描述公司在美國的投資計劃。而這,僅僅是國內開發商在海外擴張的一個縮影。
據了解,像萬科、碧桂園等知名房企紛紛走出國門、布局海外市場,不過有意思的是,這些公司的海外項目客戶群鎖定的依然是國內買家。
莊諾告訴記者:『目前看來,現在走出去的房企大都是做高檔房的,也就是說投資型較多,我所了解的這些房企在國內的客戶資源都很好,他們去海外開發項目有一半是賣給了中國人。』
或許,我們可以從國內上市公司的報表看出國內買家的購買力。根據此前上市房企公布的三季報統計,2013年前三季度,132家房企實現營業收入3954億元,同比上漲36.9%。淨利潤達到443億元,同比上漲24.6%。
顯然,這些數據顯示國內大型房企銷售業績亮眼,雖在調控之下,但日子並不難過。不少業內人士表示,進軍海外市場並不簡單,國內房地產市場仍然比國外具有投資價值。
本報記者也采訪了中原房地產諮詢公司研究部經理張大偉,他表示:『大型房企的項目大都在中國一、二線城市,房企之間的競爭日益激烈,土地價格上昇過快,目前房企平均利潤明顯下滑,所以海外投資將會繼續增加,但國外房地產不會比中國更熱。』
張大偉解釋:『目前國內房企紛紛海外融資在海外投資的主要原因,主要是因為國內資金鏈緊張,樓市調控已成常態化,房企對資金安全更加關注,海外資金成本更低,多元化融資可以降低資金風險。』
他認為,雖然中國目前中國海外融資的步伐將還會有所加快,但是這也只是一些大型房企的嘗試,不是主流。在世界范圍內來看,房地產行業利潤最高的還是在中國。
海外投資須謹慎
盡管海外投資熱情高漲,但是對於國內開發商而言,由於『出海』經驗有限,在海外投資的模式仍然以合作為主。
按照王石曾在微博上披露的內容,萬科進入美國房地產市場的方式主要有四種,分別是:尋找品牌過硬的當地發展商,通過合作尋找合適的項目,依靠合作伙伴的專業團隊,萬科美國團隊立足當地招聘。
可以看到,『合作』是萬科反復提及的模式。分析認為,進入國外新城市,內地房企最缺乏的便是經驗,以收購的方式獲取項目,可以為企業探索當地項目開發模式提供實踐平臺;另一方面,與當地知名度較高,開發實力強的企業合作,將有效彌補不足,推進房企自身運作模式形成。
不過,業內人士仍一致認為,海外市場看似藍海,但並不一定會有好的收益。雖然海外開發的土地成本相對國內較低、融資環境也更為寬松,不過,『出海』同時也常常面臨著海外政局、當地法律、市場環境以及環保要求等國內不存在的復雜因素影響,海外開發仍需謹慎對待。
另一方面,在中國城市化進程尚未完成的市場背景下,中國的房地產市場仍然會有至少10-20年的發展機會,國內房地產市場仍然比國外具有投資價值。
談到風險,莊諾對記者說:『其實目前這一波房企出去的正是時候,但是後面再出去就有風險了。首先融資成本會增加,比如美國,不再是負利率了,或者收緊銀根,首先受影響的將是房地產。』
莊諾介紹,從2009年到現在,搜房網統計的中國人海外買房原因無非兩大類,一是真正需求,佔40%左右,二是轉移資產,約佔60%。『我個人認為,作為個人投資,海外置業的精力成本很高,各種稅、險會使海外買房是一件很辛苦的事情。』
莊諾認為,國內的剛性需求依然是中國房地產的有力支橕,中國人愛買房子投資房子的文化也使得投資對象都集中於房子。『中國人口多、地少的先天條件決定了中國適合走新加坡路線,即有錢人去買高檔商品房,更多的人則去買普通的經濟適用房。所以最後會形成一種格局,最後剩下大房企生存得很好,小房地產公司將會越來越艱難,最後死掉。』