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12月15日,儘管是週末,位於紅谷灘的幾家商業廣場卻沒有顯出假日應有的熱鬧,稀落的人羣猶如街外的冬雨一般,分外冷清。
據統計,南昌已經面世及正在建設的城市商貿綜合體項目有10多個,總面積接近300萬平方米,其中多數集中在紅谷灘。
繼紅谷灘萬達廣場、聯發廣場開業後,在紅谷灘“地王”上建起的世茂廣場近日也掀開了蓋頭。預計2014年,總建築面積達42萬平方米的綠地中央廣場也將開業。據統計,南昌已經面世及正在建設的城市商貿綜合體項目有10多個,總面積接近300萬平方米,其中多數集中在紅谷灘。
突然涌現出這麼多城市綜合體,紅谷灘容納得下嗎?現在已經開業的就已經“吃不飽”了,新開業的怎麼辦?綜合體建設熱出現,是開發商希望通過商業拉動地產,還是真的看中南昌的消費能力?
現狀:7家綜合體落戶紅谷灘
11月29日,位於紅谷灘總建築面積約40萬平方米的世茂廣場開業。這塊曾經創下南昌“地王”價格的土地上,商業廣場先行一步開門納客,寫字樓、住宅亦在緊張施工中。
這是今年南昌市繼聯發廣場之後開業的第二家商業綜合體。據南昌市商貿委相關人士介紹,南昌目前已經建成開業的城市綜合體有萬達廣場、綠地新都會、聯發廣場、世茂廣場等,而規劃在建的城市綜合體至少超過5家,分別是位於紅谷灘的綠地中央廣場、銅鑼灣廣場、嘉裏世貿路項目、萊蒙都會項目以及北京路上的恆茂夢時代廣場等。
上述項目都集中在這兩年推出,城市綜合體的發展呈現雨後春筍的態勢。據統計,南昌已經面世以及正在建設的綜合體項目有10多個,總面積接近300萬平方米,其中有7家綜合體落戶紅谷灘。
調查:業態雷同逛街者寥寥
如此大體量的綜合體突然涌現,市民是否買賬?
12月15日,記者探訪了紅谷灘已經開業的幾家綜合體。儘管是週日,記者發現前來逛街的人並不多,不少店鋪顯得冷冷清清。因爲沒有生意做,店員們也站在一塊兒聊天。
世茂廣場和聯發廣場相距僅百餘米,商業重疊率高。一名經營服裝的店主說,紅谷灘相對老城區來說,人本來就少,加之周邊又有類似的商業廣場,因此平常進店的顧客很少,只有在節假日搞活動和打折的時候人氣稍微旺一點。
家住紅谷灘新區的劉先生告訴記者,以前只有萬達廣場一家綜合體時,他很喜歡帶着朋友去逛,因爲在那裏真正實現了吃喝玩樂於一體的一站式消費體驗。但是當綜合體多了之後,他反而不願去了:“每家都差不多,品牌雷同,沒有新鮮感。”劉先生頗感失望。
記者走訪發現,新開業的綜合體在廣告語中打出的仍然是“星巴克、H&M、肯德基、必勝客、味千拉麪、大潤發等強勢入駐”等等,業態同質化現象嚴重。
專家:10萬人才能支撐起一個綜合體
常年研究地產開發和商場招商的業內人士曹裕生認爲,多達7個綜合體項目集中在紅谷灘,從人口和消費能力來看,已經不僅僅是飽和的問題,而是超“負荷”了。
按地產界的說法,城市人均GDP達到4000美元/年,就具備了發展城市綜合體的初步條件,人均1萬美元/年將進入城市綜合體快速發展階段。一般而言,在發達國家,中產階層每人每年大概消費10萬元人民幣,1萬人可以維持一個綜合體的運營,也就是需要10億元。
以南昌爲例,2012年統計表明,人均GDP已達到9301美元/年,具備了進入城市綜合體快速發展階段。樂觀估計,按照人均年消費1萬元來計算,10萬人口可以支撐起一個綜合體。但根據第六次全國人口普查數據,紅谷灘常住人口僅爲22萬多人,最多也只能容納2-3個城市綜合體。即便按照遠景規劃,紅谷灘成爲百萬人口新城,以目前的綜合體建設速度來說,也是大大超前了。
建言:避免同質化競爭是關鍵
“隨着國家對住宅地產調控力度的不斷加大,開發商更多地將新增長點的希望放在了商業地產、尤其是高端區域的商業地產上。”曹裕生認爲,綜合體做得好,有利於提升城市的形象,但如果沒有規劃,盲目發展,未來可能會形成同質化競爭的惡性循環,甚至出現爛尾現象。
省商務廳相關人士認爲,城市綜合體數量多並不可怕,可怕的是開發商沒有成熟的後期商業運營模式,將同質化的產品推向市場。
南昌目前的綜合體針對的依然是大衆消費市場,國際頂尖品牌、尤其是處於商業品牌金字塔尖的奢侈品牌依然罕見。不僅僅是南昌,城市商貿綜合體建設的浪潮已經蔓延至全省各地。根據規劃佈局,我省將在除南昌市外10個設區市規劃建設30個左右大中型商貿綜合體。
這些綜合體怎麼建,才能真正興商繁商,恐怕還需要相關部門多想想。