12月11日，由搜狐焦點網與無錫市政府聯合主辦的2013搜狐焦點財智中國峰會在無錫萬達喜來登舉行，此屆峰會主題為『山水無錫：太湖之濱的宜居天堂』。住房與城鄉建設部政策研究中心主任秦虹發表了題為《未來房地產投資趨勢判斷》的演講。秦虹就目前住宅行業發展的現狀、未來住宅市場的機會以及非住宅市場投資的選擇發表了自己的看法。

　　圖：住建部政策研究中心主任秦虹

　　城鎮住宅供應能力足夠大滿足合理住房需求政策不會改變

　　目前住宅行業究竟發展是過剩還是不足？我們現在面臨的住宅發展的主要矛盾是什麼？房地產政策應對主要矛盾應該如何選擇？秦虹認為，當前住宅發展的現狀可以用三個基本情況做一個概括。

　　『第一，當前城鎮人均住房面積水平不算低。第二，目前城鎮住宅改善速度不算慢。第三，城鎮住宅供應能力足夠大。如果現在每年新增2000萬左右常住人口，未來靠什麼滿足？要靠新建商品房滿足。現在每年城鎮竣工的住宅面積已經達到12億平方米，包括商品房，也包括非商品房，應對未來的新增住房需求，我們的能力是足夠的，所以城鎮住宅供應能力足夠大。』秦虹說。

　　秦虹認為，目前大中小城市住房發展不平衡。一線城市和部分二線城市面臨著供不應求、價格上漲的巨大壓力。所以，住宅行業的發展不是絕對的短缺，主要是不平衡的問題。『在市場環境下不可能絕對平衡，但如果放任不管的話，對中國的社會經濟穩定會帶來很大的不利影響。所以我認為在這樣的情況下，政府對房地產市場的政策仍然要堅持，一方面抑制投機炒房需求，另一方面要真正滿足合理的住房需求，而這個政策方向也是不會改變的。』

　　住宅市場仍有空間，增速減緩、分化加劇

　　就未來房地產市場的發展，秦虹認為，到2020年之前，住宅市場仍有空間，但增速整體會減緩，分化會加劇，整個市場不會崩盤。

　　秦虹這樣解釋：『第一，到2020年之前，每年新增城鎮常住人口仍然會保持在2000萬左右。第二，適齡購房人口規模處在高位，25-45歲具有購房能力的和具有購房願望的人群在2020年之前仍然處於高位。第三，高儲蓄人口所佔比重也是處於相對高位，而之後開始逐步下降，隨著老齡化來臨，2020年之後高儲蓄人口處於下降的發展階段。』

　　除了以上三個方面原因，秦虹認為家庭結構的變化，也就是家庭小型化也是一個重要因素。家庭小型化意味著即使城市人口不增長，住房需求也會增加。在這個過程中也會派生出新增的大量住房需求。

　　秦虹還指出，由於過去住房積累相對不足，一些需求還難以完全靠二手房填補，仍然要靠新建商品房來滿足，所以未來仍然是有空間的。『我大致可以判斷，政府在明年和後年對以投機性的抑制政策不會改變，市場上的主體就是自住型住房需求。』秦虹表示。

　　每個城市所面臨的市場發展格局是不一樣的。城市分化的格局未來還會持續，除了城市分化之外，企業下一步也必然會出現分化。秦虹認為，大企業的市場佔有率會越來越提高，市場集中度會進一步加強，行業整合已經在所難免。

　　『第一，我們要關注那些在城鎮人口密度大的城市群裡的城市，這類城市未來發展空間機會比較大。當然在大的城市群裡面又有資源的城市，環境優美、空氣清新、質量優良的未來發展機會更大。』秦虹認為眾多產業在一起，會不斷地派生和發展出新的產業，對人口下一步集中會產生極大的吸引力。只有產業發展所支橕的地方纔是房地產市場的真正所在，新的城市圈會不斷地派生出新的服務業，產業的發展對於人口的集聚吸引更快。

　　她還指出，全國正在規劃和建設的高速鐵路網將會使一些三四線城市從整體上改變級差地租。當中國高速鐵路網全部建成的那一天，城市就是一張網，三四線城市將會分為兩類，一類是在高速鐵路網網上，另一類是在網下，在網上的這些城市，未來對人口帶動力更大，會給房地產帶來機會。

　　房產市場投資仍有選擇三類市場值得關注

　　秦虹表示，『雙昇級』帶動商務和旅游地產創新發展、存量房時代的樓宇經濟、老齡化趨勢下的養老社區開發等三類市場值得關注。

　　秦虹說，雙昇級必然帶動商務和旅游地產的創新發展。雙昇級，第一個是指城市產業結構的昇級，第二個是指人們消費結構的昇級。產業結構的昇級不僅僅是一二線城市，三四線城市同樣面臨著產業調整，從過去單純加工制造工廠型城市，轉向服務型城市。雙昇級必然會帶來產業結構調整，必然會帶來寫字樓市場以及商業地產的發展，消費服務業也為地產提供了發展空間。現在面臨的挑戰，第一我們選擇那些城市結構昇級快的地方，產業地產發展纔更有堅實的基礎。而產業結構昇級快是一個很重要指標，就是這個城市新增人口裡面從事第三產業的人口比重是否提高。在未來，我們對城市商業地產的投資，包括商鋪寫字樓，以及商業服務業的發展更多要考慮城市的產業結構調整。

　　值得關注的非住宅市場，還包括存量房時代的『樓宇經濟』。中國房地產市場下一步發展一定會進入存量房時代，現在一線城市的二手住房交易已經超過了新房交易，一、二線城市核心市區商業地產已經沒有新增面積了，隨著中國城市和房地產的發展，中國一定會走到今天發達國家房地產市場的格局，也將和發達國家一樣面臨以下情況：存量房舊房改造、更新、昇級需求量非常大，這就是未來投資所面臨的新機會。

　　秦虹還指出，老齡化趨勢下的養老社區開發值得關注。因為中國面臨著老齡化所帶來的一系列問題，中國過去是靠多生孩子解決養老問題，今後由於獨生子女政策，也由於人們消費觀念的轉變，靠多生孩子解決養老問題恐怕已經不現實了。現在解決養老和發展設計方面是值得關注的，國家下一步會有一定的政策支持。養老社區的開發值得開發企業進一步探索，這也是在非單純普通住宅發展過程中所面臨的一些可選擇的機會。