|
||||
家住北京的王先生早年喪母,父親王老先生獨自將他拉扯長大。1995年8月王老先生所在單位分給他兩間承租的公房,承租人登記的是王老先生,父子倆的戶口都落在了這裏。
2008年王先生大學畢業欲出國留學,卻又放心不下父親一個人在家,於是考慮給父親找個伴兒。後來在鄰居的介紹下,王老先生結識了一位劉女士。留學一年後,王先生接到了父親打來的電話,說他打算與劉阿姨結婚。王先生聽了表示支持二老再婚。兩年後,王先生拿到碩士學位回國,與父親和繼母仍住在兩間公房內。婚前劉女士有一套住房,與王老先生再婚後就搬進王老先生的住處,將自己的那套房子租了出去,一家人相處得還算和睦。
王先生因爲年齡不小了,馬上面臨結婚的問題,王老先生便考慮給兒子買一套房子。看中了一套兩居室後,父子倆商定,首付款由王老先生拿多年的積蓄支付,按揭貸款以王先生的名義辦理,購房合同及房產證都登記在王先生的名下。
爲了緩解經濟壓力,王先生將房子出租,打算結婚時再裝修搬入居住。2012年3月王先生正在上班,卻突然接到緊急電話,得知父親暈倒了,正在醫院急救。他火速趕到醫院。最終,王老先生被確診爲癌症晚期。不幸很快來臨了,王老先生病重不治去世。但令他意想不到的是,料理完父親的後事,繼母突然提出要分割目前居住的兩間公房以及王先生名下的兩居室,這是他不能接受的。爲了避免產生激烈衝突,王先生向律師求助。
法律剖析
兩居室非遺產屬王先生個人財產
北京市盛峯律師事務所房產法律事務部首席律師李鬆認爲,王先生購買的兩居室應屬於王先生的個人財產,不屬於王老先生的遺產。
首先,房屋購房合同及按揭貸款、房產證均登記在王先生的名下,從法律意義上講,這套房屋是王先生個人所有的財產。
其次,雖然購房首付款是王老先生用個人積蓄支付的,但是王老先生在購房時已明確表示:“這個錢就是給兒子結婚購房用的。”加之這些積蓄都是王老先生與劉女士再婚前積攢的,並不是其二老的夫妻共同財產,所以這筆款項應屬於王老先生對兒子的贈與。
由此李律師認爲,該套兩居室應依法認定爲王先生的個人財產,劉女士作爲王老先生的配偶,沒有權利主張該房屋的產權,更無權要求將王先生名下的這套房屋作爲王老先生的遺產進行繼承分割。即便劉女士以此爲由訴至法院,要求繼承遺產,也不會得到法院的支持。
繼母要繼承承租公房缺乏依據
王老先生的單位分給他的兩間房屋性質上屬於承租的公房。王老先生作爲承租人,他對兩間公房享有居住使用的權利。
對於這種只擁有使用權的房子,能否作爲遺產處理?目前法律界尚存爭議。如果劉女士起訴到法院,要求直接把承租的公房作爲遺產處理,在司法實踐當中,一般都不予受理。
李鬆律師認爲,承租的公房是一筆巨大的財產權利,如果產權單位同意轉讓,則這類公房是可以上市交易的。但是,如果產權單位不同意,那麼無論是房管所管理的“直管公房”,還是單位管理的“自管公房”,都是不能進行轉讓的。從這一點看,產權單位的權利是非常大的。此案中,王老先生所在的單位是禁止此類房屋轉讓的,該房屋並不能轉化爲財產收益,不能作爲王老先生的遺產來認定。因此,劉女士要求繼承該套公房,缺乏相應的法律依據,很可能無法獲得法院的支持。
條件尚不具備
無法變更承租人
王老先生去世之後,這套公房該如何處理?李鬆律師認爲,王老先生所承租的公房是早年單位的福利分房,一般來說,這類房屋的承租人去世之後,單位並不會收回房屋,而是由承租人的家庭成員繼續居住,或者將承租人變更爲符合條件的家庭成員。
李律師提醒大家,依據《北京市公有住宅租賃合同》第七條規定:“租賃期限內,乙方外遷或死亡,乙方同一戶籍共同居住兩年以上又無其他住房的家庭成員願意繼續履行原合同,其他家庭成員又無異議的,可以辦理更名手續。”顯然,王先生屬於與王老先生同一戶籍,且共同居住多年,符合居住的條件,但因爲王先生名下現在已有一套商品房,不符合“又無其他住房”的條件。因此,李律師認爲目前王先生申請變更承租人的條件尚不完全具備,建議待其符合條件後,再申請變更承租人。
那麼,王先生的繼母劉女士又可否變更爲承租人呢?李鬆律師分析,鑑於劉女士再婚後雖與王老先生一起居住,但她的戶口並未遷入王老先生承租的公房內,她並不屬於“與乙方同一戶籍的家庭成員”,而且劉女士的名下還有住房。由此可見,她亦不符合變更承租人的條件,是無法將承租人變更爲劉女士的。艾姍姍插圖J231
律師提醒
日常生活中,原承租人去世後遺留下這類公房的情況不在少數。鑑於公房性質特殊,往往不能將之直接作爲遺產進行繼承分割。一般情況下,符合變更承租人條件的繼承人可在原承租人去世後,申請變更承租人至自己的名下。但如果家庭成員之間無法達成一致,則很可能無法進行變更,必要時需通過司法途徑解決。
如今,公房所蘊含的財產價值日益凸顯,尤其在面臨拆遷時,拆遷利益往往成爲各方爭奪焦點。結合多年的辦案經驗,李鬆律師認爲,對於原公房拆遷所得的貨幣補償及實物補償(產權房屋),原則上應屬於公房原承租人財產的變形,如果原承租人已經去世,則應依法將之作爲遺產,由繼承人進行繼承。
(文中當事人爲化名)
今日我坐堂
盛峯律師事務所
李鬆律師
李鬆房產律師團隊由北京市盛峯律師事務所高級合夥人、北京市律協房地產法律委員會委員李鬆於2008年創立,發展至今已擁有多名頗具房地產法律處理經驗的執業律師,系國內較早建立的、只專注於房地產領域的精英律師團隊。文並圖J151