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近期流傳的一份新房“區縣指導價格”名單引起了外界的廣泛關注。業內人士預測,未來至少兩個月,除限購之外,上海樓市或再迎“限價”風潮。
各區縣指導價差距大
所謂“區縣指導價格”,是指房企在向主管部門申請預售證時,主管部門會以這個指導價來進行評估預售價格的高低,如果房企報的價格高於指導價,有可能不會獲批,從而拿不到預售證。
據搜房網透露的消息,閔行的預售審批指導價是27000元/平方米,寶山是20000元/平方米,青浦爲19000元/平方米,松江爲20000元/平方米,原浦東南匯爲16000元/平方米,原浦東爲35000元/平方米。雖然有消息稱,指導價格自11月8日“滬七條”發佈同時就下發到各區縣了,但11月9日之後,仍有多個樓盤拿到高於指導價的預售證,可能是因爲這些項目在該政策下來之前就提交了申請。
漢宇地產市場研究部經理付偉認爲,政府面臨房價調控目標壓力,要兌現年初承諾的房價上漲目標,因此纔會有指導價出臺。“指導價”應該是政府經過調研和考察之後,去除裝修成本的區域毛坯房均價。
只是臨時性監管措施
類似的限價措施,在其他城市也出臺過。今年4月,廣州就曾規定“開發企業預售商品住宅前,須辦理預售價格網上申報,並接受國土房管部門的價格指導。”北京也在“國五條”出臺後,對預售證進行了價格指導。
北京和廣州雖然出臺了預售價格指導,但是並未對房價的上漲產生太大的抑制作用,和其他一線城市一樣,它們的房價仍是連續數月快速上漲,今年10月時的同比漲幅都在20%以上。預售價格指導是一種較爲直接的干預房價的手段,不過卻存在着臨時性和不透明性的問題,持續時間短,標準亦不明確,僅適合在短時間內暫時遏止房價的上漲;另一方面,對於已經獲取預售證的項目,預售價格指導缺乏約束力;並且這種政策一旦長期執行,很可能造成開發商的惜售行爲,引起樓市的供需失調,反而會加劇房價的上漲。因此,本次上海推出預售價格指導措施,很可能也只是臨時性的監管措施,難以對樓市產生根本性的影響。
對開發商影響不明顯
漢宇地產市場研究部的報告認爲,對於開發商而言,雖然此舉會造成預售許可證取得時限或被拉長,但考慮到全國主流房企已憑藉前10個月各自優異表現,順利完成或接近全年年初所制定的銷售目標,故並不存在較大銷售壓力。因而,預售證發放條件的收緊,也不會迫使房企盲目選擇降價,來迎合指導價,它們會選擇放緩推盤節奏的同時,當下重點通過去庫存、攢客戶的模式,爲明年打基礎。
德佑地產研究總監陸騎麟表示,今年開發商的業績完成情況普遍較好,並且“滬七條”對市場的殺傷力與當初限購令剛頒佈時不可同日而語,因此即便在年末調控加碼的情況下,也未能完全遏止住房價上漲的趨勢,明年滬上樓市依然面臨着較大的價格上漲壓力。
本報記者金志剛